第一服務赴港IPO，截止到2019年末，第一服務在管建築面積爲1350萬平方米，在行業中佔比不足0.06%，且近七成在管面積、近八成物業管理服務收入依賴關聯方當代置業，規模存短板，盈利能力待考驗

《投資者網》葛凡梅

自2014年國內首家獨立上市的物業管理公司——彩生活（01778.HK）在香港聯交所上市起，曾經作爲房地產行業附庸品的物業管理服務企業也逐漸成爲資本市場的寵兒。近年來，房地產企業拆分旗下物業板塊上市已經蔚然成風，當代置業（01107.HK）便是其中新晉的一員。

5月29日，第一服務控股有限公司 (以下簡稱“第一服務”) 向港交所遞交招股書，擬在香港主板IPO上市。該公司原是當代置業集團旗下物業公司，在上市房企當代置業擔任總裁、並間接持股65.95%的張鵬，亦任第一服務董事長兼非執行董事，其控股的皓峯集團和張雷控股的世家集團、雪松集團合計持有第一服務75.5%股權，兩者已經訂立一致行動協議。因此，第一服務與當代置業構成關聯公司。

截止到2019年末，第一服務在管建築面積爲1350萬平方米，在行業中佔比不足0.06%，且近七成在管面積、近八成物業管理服務收入依賴關聯方當代置業，規模存短板，盈利能力待考驗。就相關問題，《投資者網》致函第一服務進行求證，但截至發稿，尚未收到任何回覆。

盈利依賴關聯方

根據招股書，第一服務，前身爲1999年成立的當代物業（第一物業的前身之一），後由兩家前新三板企業第一物業、第一人居摘牌退市後合併而來，其中，第一物業收購合併了第一人居。

公開資料顯示，第一物業於2016年5月18日在新三板掛牌上市，後於2019年12月24日，從新三板摘牌退市，主要從事物業服務，物業類型涉及別墅、高層住宅、商業辦公、寫字樓等；第一人居於2018年3月6日在新三板掛牌上市，後於2019年12月27日，從新三板摘牌退市，主要提供綠色人居解決方案。

2020年2月28日，第一服務以第一物業收購第一人居的72.1%股權合併了這兩家公司。第一服務在招股書中表示，此次合併是爲了提升第一服務囊括全物業生命週期的綠色物業管理服務及綠色人居解決方案提供商的競爭優勢，並充分利用第一物業與第一人居合作產生的協同效應。

經過一系列的收購合併、股權轉讓，第一人居成爲第一物業子公司，同時第一物業成爲了第一服務的全資子公司。如今，第一服務將自身定位爲透過科技創新促進高舒適人居環境的物業管理服務提供商，主要涵蓋物業管理服務、綠色人居解決方案、增值服務三大業務。

具體來看，物業管理服務主要包括清潔、保安、園藝、維修及保養；綠色人居解決方案主要包括能源運維服務、綠色科技諮詢服務、系統安裝服務及恐龍系列產品銷售；增值服務主要包括停車場管理服務、公共區域租賃服務、協銷服務、家居服務及初步規劃及設計諮詢。

財務數據顯示，2017年至2019年，第一服務的營業收入分別爲3.79億、4.96億和6.25億元，相應的淨利潤分別爲4184.5萬元、5294.1萬元和8386.2萬元。

其中，物業管理服務依舊是第一服務的主要盈利增長點。根據招股書，2019年第一服務物業管理服務、綠色人居解決方案、增值服務分別實現營業收入2.73億元、1.55億元、1.97億元，佔比分別爲43.7%、24.7%、31.6%。

毛利方面，2019年，物業管理服務毛利爲7322萬元，毛利率26.8%，而綠色人居解決方案及增值服務毛利分別是5294.7萬元、9134.2萬元，毛利率分別爲34.3%、46.3%。

相較而言，增值服務能使企業獲得較大盈利空間，也是物業公司向增值化、智能化方向前進的內驅動力。值得注意的是，2019年第一服務的增值服務收益比重32.6%，較2018年下降1.6個百分點，甚至不及2017年的31.7%。與之相對，物業管理服務的收益佔比從2017年的41.6%增至43.7%，該情況同物業服務的增值化、智能化趨勢相悖。

在物業管理服務業務上，第一服務對關聯方當代置業存在較嚴重依賴，八成物業管理收入來自當代置業。2017年至2019年，第一服務來自當代置業的物業管理服務收益分別爲1.50億元、1.74億元及2.16億元，佔同期物業管理總收益比重的95.2%、85.8%、79.4%。

然而根據當代置業目前的規模表現，難以給第一服務帶來較多的盈利增長。2019年，當代置業實現合約銷售額362.03億元，僅完成當年目標的99.11%。

在管規模小

截至2019年12月31日，第一服務的合約建築面積25.7百萬平方米，業務版圖涵蓋中國19個省市的49個城市；在管建築面積13.5百萬平方米，其中當代置業集團所開發物業的在管建築面積爲9.4百萬平方米，佔比69.63%。

根據中指研究院研究資料，截至2019年12月31日，中國物業管理行業的在管建築面積爲239億平方米，物業管理行業的收益爲5687億元。第一服務的在管面積在行業中佔比不足0.06%，物業管理服務收益佔比不足0.05%。

與同行業上市物業管理企業相比，第一服務的在管面積規模也較小。碧桂園服務、彩生活、中海物業、綠城服務等物業企業的規模均達到上億平方米。例如截至2019年末，碧桂園服務在管面積達2.76億平方米；彩生活爲5.6億平方米，中海物業爲1.5億平方米。相較而言，第一服務1300萬平方米的在管面積規模處於行業低位。

而在2020年申請上市的物業企業中，第一服務的在管規模和收益也並不出彩。例如，體量較大的企業金科服務，其在管面積達到1.2億平方米，總收益爲23.09億元。5月15日成功掛牌上市的建業新生活，在管面積約爲5700萬平方米，總收益爲17.71億元。與第一服務的體量最爲接近的，有金融街物業、弘生活物業，在管面積分別爲1900萬平方米、1580萬平方米。

事實上，在房地產分拆物業公司上市的熱潮中，資本市場對各家物業企業上市後的反映呈現出“冰火兩重天”狀態。例如，建業新生活上市開盤報價7.3港元/股，上市首日股價高開23%，而2019年末在管面積僅有240萬平方米的興業物聯開盤價爲1.81港元/股，上市後股價卻“坐上過山車”，截至6月8日晚收盤，興業物聯報價1.30港元/股。

房地產企業拆分物業公司上市，要想獲得資本市場的認可與肯定，要麼是規模驅使，要麼找到新的利潤增長點，第一服務亦是如此。（思維財經出品）■