近期遼瀋晚報報道來皇姑劍橋公館項目土地查封、五證不全、虛假宣傳等信息，讓人心痛的同時也提醒廣大購房者，買房不能太佛性，該較真的必須要較真，不然受傷的只能是自己。

劍橋公館項目2010年拿地，由於股東經濟問題土地被查封未取得《國有土地使用權證》及後續所有的5證，2017年開始在未取得建築許可證的情況下私自動工並銷售，同時以“珠江五校和四十三中學的雙學區”爲噱頭進行宣傳。目前項目已停工半年，售樓處人去樓空。爲了不落得人財兩失的境地，大家不能佛性買房，看看下面幾點絕對有幫助。

01項目是否5證齊全

進到售樓處第一件事不是瞭解價格，而是要查驗項目5證是否齊全。5證齊全後項目纔可以合法銷售，也許很多人認爲簽了合同就行，5證有沒有無所謂。可根據國家相關法律法規要求，5證是開發商合法銷售房產的前提，沒有5證很可能被判合同無效，尤其是購房者在明知項目5證不全的情況下。

本人曾見過一個真實案例：購房者購買了開發商5證不全的商品房，簽訂購房合同（無銷許無備案）甚至都已經交房入住，3年後開發商自我舉報並訴至法院“在未取得銷許的情況下非法銷售，要求判定合同無效”。結果開發商只付出了少量賠償就原價拿回了這些房產，可這3年房價漲了多少，那點賠償連毛毛雨都夠不上。

當然，在實際操作中我們只需要檢查土地證和最終的《商品房預售許可證》（各地名稱或有不同）就可以，因爲商品房5證從土地證到銷許，前一個都是後一個的前置條件。

查看土地證是爲了確認開發商拿地的時間。比如媒體報道的瀋陽劍橋公館項目，其2010年就已購地，只是因爲股東經濟原因造成土地查封而沒有土地證，所以其土地出讓時間仍是2010年。當時瀋陽執行的是普通項目50年使用權的政策，也就是其合法土地使用權時間到2060年截止。可現在已經是2020年了，40年後就要面臨土地續期的問題。目前瀋陽土地出讓過程中已改爲住宅用地70年使用權，也就是說今年拿地開發的項目，其合法土地使用期到2090年前後截止，這就相差了30年。雖然目前還不知道土地續期究竟要不要交錢，萬一需要交呢。

查看銷許需要注意的就是樓棟號。大多數城市在審批項目銷許的時候都是以“棟”爲條件，所以項目有銷許不代表置業顧問給你推薦的那棟樓有銷許，兩者不可混爲一談。

02購房合同是否網籤備案

擁有5證這是說明開發商具有合法銷售商品房的資格，還要看其銷售過程，尤其是購房合同網籤備案。目前全國許多城市已開始購房合同網籤，更有許多城市開啓來購房資金監管。

網籤備案是爲了保證房產只銷售給1人的一個重要手段，在過去經常會發生一房多賣的情況，即使在開發商自己沒有一房多賣的想法，也可能由於溝通不暢造成在不同分銷點簽署針對同一套房產的多個購房合同，網籤備案則可以避免這一問題，因爲系統只認第1個備案的。

購房資金監管更是避免出現“爛尾樓”的關鍵。瀋陽也已開啓商品房購房資金監管，購房者購房的首付款和銀行房貸放款都進入監管賬戶，這個賬戶開發商只能查詢不定提取、抵押等等，即使要劃撥工程建設款都要經過審批並直接劃款至建築商賬戶。直到開發商完成初始產權登記，即具備爲購房者辦理房產證的條件之後，賬戶纔會解封並交由開發商自由支配。

這樣可以保證房企出現資金問題時，監管賬戶中也有足夠的資金保證項目建設不受影響，畢竟沒有企業會虧本賣房對吧。

03不看宣傳看文件，尤其是紅頭文件

房企在項目銷售過程中會進行許多宣傳，雖然《廣告法》已經頒行許久了，但是虛假宣傳的問題還是無法避免，尤其是置業顧問的口頭承諾。地鐵、商業、學區、景觀、配套……這些東西都要“眼見爲實”，當然看的是文件。地鐵等市政設施建設，相關部門肯定會有相關的信息公佈，需要注意的就是要區別意向、計劃、規劃和審批結果的區別。

地鐵已經商業中心的建設是比較典型的計劃、規劃、審批、建設分佈推進的。比如在A地可能會有地鐵通過，初始的時候可能只是政府有這個想法，決定要做了纔會開始建規劃設計規劃圖，而後要提報相關部門審批，審批通過來纔會進入實質建設階段，這個時候纔算是一件確定的事，否則都有可能因爲某些原因而取消。

學區的劃分更要看政府相關部門的紅頭文件。這裏需要注意的就是文件的時間以及過後是否有與之相沖突的其他文件使其失效。瀋陽就曾發生過許多類似的事情，各區教育局針對很多項目發出過該項目劃入**學區的文件，而後在2018年發佈的規定中取消了之前各區發佈的單獨學區文件。但是很多置業顧問還在拿之前的文件說事，並沒有提（也不可能提）這個文件已經失效了。

景觀、配套設備是爭議較多的地方。由於現在大多都是期房，房企做項目沙盤的時候都會做得特別漂亮，還會通過調整比例等手段讓樓間距看起來很大，配合精美的樣板間，特別的吸引人，結果就是交房時候大家特別失望：小橋流水沒有了，參天古樹沒有了，樓和樓特別近擋住了陽光……更難過的就是發現我家窗前是化糞池、箱式變電站、垃圾站……

所以建議購房者，對於園區景觀可以本地同品牌同價位的已交房項目做參考，而後一定要索要項目園區的建築施工圖紙看一看，因爲樓間距以及一些設施的位置上面都會有標明的。不需要特別懂，找個稍微懂一點的朋友來幫忙就可以呀。

04合同細節要較真較真再較真

都OK後就可以看合同了，合同需要較真的就更多，交房時間房證是辦理時間還是取得時間，逾期的賠償，材料的品牌、檔次、型號等等等等，針對這點小編有過詳解歡迎大家關注。

購房合同實拍組圖 23頁購房合同全解

總之，只要還沒到可以“視金錢如糞土”的地步，就要謹慎買房，可以考慮找個處女座幫你來參考。