原標題：8月以來北京土地市場由熱轉冷，“三道紅線”影響幾何？ 

相較於上半年的“火熱”，8月以來，北京土地市場明顯遇冷，頻頻出現底價成交。9月2日，北京再以底價出讓2宗“不限價”宅地，成交金額合計爲83.06億元，中海、北京城建各落一子。

在業內人士看來，北京土地市場“由熱轉冷”，很大程度上是受“三道紅線”的影響。根據要求，企業拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況將作爲監管機構考察的重要指標。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。

在此背景下，房企需對土地的市場價值進行更加細緻的考量，區域潛力、去化難度、回款週期都可能成爲北京地市短期降溫的催化劑。

年內成交34宗不限價宅地，四成溢價率超20%

從今年以來土地市場的表現來看，前8個月共成交45宗經營性用地，加上9月2日新成交的2宗宅地，已共成交47宗經營性用地，建築面積合計約爲586.23萬平方米，總成交金額爲1650.975億元。其中，44宗爲住宅用地，成交金額合計爲1571.925億元。

按單宗地的地價來看，成交額超過40億元的土地共有17宗。其中，中海競得的北京經濟技術開發區河西區X46R1、X46R2地塊、A334地塊以79億元的成交額領跑。除該宗地外，昌平東小口宅地、海淀西北旺宅地、豐臺南苑宅地的成交額均在70億元以上。

今年以來，“不限價”宅地成爲北京土地市場供應的主力。據新京報記者統計，年內已成交的“不限價”宅地有34宗，其中15宗更是以超20%的溢價成交，佔比超四成。

整體來看，年內北京土地市場溢價率超過20%的宗地有18宗，其中9宗溢價率超過30%，3宗溢價率超過40%。從位置上看，溢價超過40%的3宗地分別位於通州臺湖、豐臺分鐘寺以及房山長陽。

與此同時，在過去的上半年，北京熱點區域土地樓面價也頻頻走高，石景山區進入7萬+時代，分鐘寺進入10萬+時代。截至目前，年內北京成交樓面價最高的地塊仍爲合生拿下的分鐘寺L-39地塊，成交樓面價約爲76168元/平方米。

8月土地市場遇冷，年內整體走出“倒V”形

事實上，從整體趨勢來看，北京土地市場在今年以來走出“倒V”形。一季度受疫情影響，土地供應幾近停滯；隨着二季度融資環境逐步向好，銷售回款增加，部分房企選擇加大力度補充糧草、擴充土儲；而從三季度開始，北京土地市場則又迎來了“冷靜期”。特別是8月以來，北京累計成交6宗經營性用地，僅有1宗低溢價出讓，剩餘5宗均以底價成交。

具體來看，8月單月，北京共成交5宗住宅用地，除8月3日出讓的經開區河西區宅地溢價23.44%成交外，剩餘4宗地均以底價或較低溢價成交，月內宅地平均溢價率約爲5.09%，環比7月降低15.68個百分點。

8月以來的北京土拍，幾乎沒有出現過“火熱”搶地場景，而是低調平穩成交。比如，8月27日下午，北京順義仁和鎮三宗不限價宅地出讓，整個競拍過程不到半個小時就塵埃落定，其中，經過10輪競拍，路勁以32.6億元拿下一宗，城建+首開+旭輝聯合體、平安分別以底價31.18億元和24.34億元獲取另外兩宗。9月2日最新出讓的石景山區北辛安宅地、平谷區王辛莊鎮宅地也同樣以底價成交。

針對北京土地市場的“由熱轉冷”，合碩機構首席分析師郭毅表示，一方面來看，近期底價成交的幾宗地塊，其規劃條件及位置條件都對其市場價值產生了一定的影響。這些土地多處於北京相對邊緣的板塊，潛在購買人羣支撐力度不夠，開發商對土地的價值預判就存在較大不確定性。而在規劃條件上，不管是設置有多處商業用房的石景山區北辛安地塊，還是同一時間集中出讓的3宗順義仁和鎮宅地，其規劃難度和麪臨的市場競爭環境都顯而易見。

此外，包括郭毅在內的業內人士認爲，8月以來土地市場遇冷的另一個重要原因，則是受到了房企融資預期影響，其背後是市場盛傳的“三道紅線”。

“三道紅線”預期壓力下，企業拿地預期受影響

據悉，“三道紅線”分別是剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1.0倍。日前，住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會，形成了重點房企資金監測和融資管理規則。儘管融資新規的具體內容未對外披露，但是市場猜測或也與此前盛傳的上述“三道紅線”有關。

近期，對於上述房企融資新規、“三道紅線”，多家房企的管理層均公開表示重視。在8月28日舉行的中期業績推介會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝表示，公司會認真研究，儘快去適應，按照要求進行落實；在8月31日舉行的上半年線上業績發佈會上，中國恒大董事局副主席、總裁夏海鈞表示，對於監管部門提出的各項指標管理要求，恒大會嚴格執行公司戰略，向這些指標靠攏。

業內人士分析認爲，“三道紅線”在限制企業融資動作的同時，也使企業在拿地方面進行了更爲審慎考量。在融資喫緊的情況下，土地內所建項目的去化週期，現金回籠的速度都會影響企業對土地價值的預判。

不過從長期來看，北京、上海、杭州、南京等熱點城市仍是市場關注的重點。克而瑞研究中心分析認爲，部分房企上半年拿地激進，“三道紅線”將限制房企融資擴張速度，短期將使得土地市場降溫，長期將使得土地市場更加平穩，週期性波動減弱。

而在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，隨着下半年回款力度的加大，房企的資金也更加充裕，北京土地市場的前景仍被看好，活躍度仍有提升的空間。

新京報記者 趙昱