8月20日，央行、住建部、銀保監會召開房企座談會，參會代表來自碧桂園、恒大、萬科、融創、中糧、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

此次會議的重點是對房企提出資金監測和融資管理的規則，簡稱“三條紅線”。9月起，與會12家房企參與試點，2021年1月1日起將在全國實行。監管部門要求房企上交整改方案，並在每月15日前填寫、提交《監測表》，並在2023年6月30日前完成降負債目標。

三條紅線是：剔除預收款（合約負債）後負債率大於70%、淨負債率超過100%、現金短債比小於1.0倍。

房企被分爲紅、橙、黃、綠四檔，完美避過者爲綠，踩一條者爲黃，踩二條者爲橙，踩三條者爲紅。綠檔房企有息負債可以增加不超過15%，黃檔爲10%、橙檔爲5%、紅檔爲0%。

一赤、一橙、二綠

碧桂園、恒大、萬科、融創是房企“四大龍頭“。恒大“紅檔”，融創“橙檔”，碧桂園、萬科“綠檔”。

截至2020年6月末，恒大有息負債高達8355億，分別是碧桂園、融創、萬科的241%、261%、303%。

2019年末，恒大有息負債同比增加18.8%。2020年上半年又增長4.5%，根據新的監管，有息負債不能增加。顯然，恒大拼命打折賣房就是爲了回款降債。

與“剎不住車”的恒大相比，碧桂園、融創的有息降債都在降低。2020年上半年，“橙檔”融創降債0.6%，“綠檔”碧桂園有息負債較2019年末減少275億、降幅7.4%。處於“綠檔”的萬科，上半年有息負債增加了6%。

以下是各家的具體情況：

恒大——紅色（踩三條）

截至2020年6月末，恒大負債總額爲1.98萬億，客戶預付款（即合約負債）爲1486億，總資產2.3萬億。“剔除預付的資產負債率”爲79.8%，踩線！#紅線要求不大於70%#

截至2020年6月末，恒大有息負債總額爲8355億，現金2046億（含639億受限制現金），淨資產3164.55億。“淨負債率”爲199%，嚴重踩線！#紅線要求不大於100%#

截至2020年6月末，現金2046億，短期借款3957億，現金短債比爲0.52倍，踩線！#紅線要求不小於1.0倍#

融創——橙色（踩兩條）

截至2020年6月末，融創負債總額爲8625億，其中合約負債2434億，總資產9964億。“剔除預付的資產負債率”爲62.1%，沒有踩線！

截至2020年6月末，融創有息負債總額爲3202億、現金1209（其中356億受限），淨資產1339億。“淨負債率”爲149%，踩線！

截至2020年6月末，現金1209億，短期借款1406億，現金短債比爲0.86倍，踩線！

碧桂園——綠色

截至2020年6月末，碧桂園負債總額爲1.7萬億，其中合約負債6858億，總資產1.96萬億。“剔除預付的資產負債率”爲53.1%，沒有踩線！

截至2020年6月末，碧桂園有息負債總額爲3420億，現金2055（其中194億受限），淨資產2350億。“淨負債率”爲58.1%，沒有踩線！

截至2020年6月末，現金2055億，短期借款1058億（包括銀行貸款、公司債券、優先票據、可換股債券），現金短債比爲1.94倍，沒有踩線！

萬科——綠色

截至2020年6月末，萬科負債總額爲1.5萬億，其中合約負債6151億，總資產1.8萬億。“剔除預付的資產負債率”爲49.8%，沒有踩線！

截至2020年6月末，萬科淨負債率僅爲27.02%，沒有踩線！

截至2020年6月末，現金1943億，短期借款191億，即便計入803億一年內到期的非流動負債，現金短債比仍然高達1.95倍，沒有踩線！

（注：藍色柱代表“剔除合約負債的負債率”、橙色柱代有“淨負債率”、綠色折線代表“現金短債比”）

房企四大龍頭中，只有一家“紅檔”，“綠檔”達到兩隻，比較令人欣慰。他們怎樣走到了今天的地步，降負債前景如何？

“三條紅線”考量房企並不全面

“三條紅線”對地產業有深遠影響，其目的是降低房企高負債帶來的金融風險，並非考量房企的系統性標準。

這點從“紅線”的設置看得很清楚：

第一條“紅線”考覈剔除預收款後的負債率。雖然合約負債不需用現金償還，但只要是債就得還，不用現金還就要用房子還。合約負債是“欠房子”形成的，如果賣的是現房、只差結算還好。如果賣的是期房，還要投入大量資金把房子建好。如果資金鍊斷裂，項目爛尾，購房者不會善罷甘休。央行關注的是金融機構的風險，必要時凍結房企賬上的現金就是了，購房者能否住上新房不在考慮之列。

第二條“紅線”考覈用現金償還有息負債的“缺口”。房企的現金不僅用於還銀行貸款，還要給供應商結款，但國有金融機構享有的“償債次序”在供應商前，央行也管理不了那麼多了。

第三第“紅線”考覈現金能否可靠地“覆蓋”短期借款。要求賬面現金至少應等於本年需要償還金融機構的短期借款。

死盯現金的“三條紅線”不是全面、系統評價一家房企的標準，而是控制金融風險的重要舉措。“紅檔”房企不能獲得一分錢貸款，“綠檔”有息負債也只能增加15%，傳遞出來的信息是金融機構不再支房企的三高模式——高負債、高槓杆、高週轉。

想要相對全面地考量房企，還得去研究土地儲備、合約銷售、合約負債這些基礎數據：

1）土地儲備

土地儲備被稱爲“地根”，研究房企首先要看這個指標。

2017年，恒大土地儲備（規劃建築面積）達3.12億平米。那時碧桂園、融創的土地儲備分別相當於恒大的60%、70%。

其後，恒大有意放慢了拿地節奏，土地儲備逐年下降。截至2020年6月末，恒大土地儲備2.4億平米，碧桂園、融創分別爲恒大的111%、103%。

萬科的宗旨是“活下去”，拿地相對謹慎，2019年末土地儲備達到1.61億平米，2020年6月末又回落到1.57億平米，不到碧桂園的60%。

2017年末，恒大土地儲備突破3億平米，比碧桂園多出近1億平米，這是踩“三條紅線”的根本原因。可以說，拿地激進是最大的激進。

2）合約銷售

萬科拿地不積極，卻是去庫存的急先鋒，2018年、2019年合同銷售金額連續超過6000億。2019年，萬科合約銷售規模6308億、面積4112萬平米、均價1.53萬元/平米。2020年H1，萬科合約銷售3205億、面積2077萬、均價1.54萬元/平米，穩中有升。

恒大去庫存的意圖越來越急迫。2019年合約銷售6011億、面積5846萬平米、均價1.03萬元/平米，顯著低於萬科。202年H1，恒大合約銷售3488億、面積3863萬平米、均價9030元/平米，較2019年下跌12.2%。

以合約銷售面積而論，2019年的冠軍是碧桂園，達6237萬平米。但單價8854元/平米，遠低於萬科，因此合約銷售金額只有5522億。2020年H1，碧桂園合約銷售面積被更急迫的恒大超越，銷售金額、均價分別爲2670萬和8381元/平米。

雖然合約銷售不能直接確認爲營收，但實實在在拿到了錢，可有效緩解資金壓力。2020年H1，恒大銷售回款3120億，銷售回款率達89.4%。

3）營收與合約負債

房企營收與同期合約銷售金額有很大差距，兩個原因：

一是兩者的確認時間不同，2018年賣掉的房子有可能2019年或2020年才結算成本、確認營收。

二是與房企在項目中的權益比例及報表合併方式有關，例如融創合營/聯營公司貢獻合同銷售金額多，可合併營收少，以至與另外三家巨頭失去可比性。

2019年，萬科確認營收3679億，相當於同期合同銷售規模的58.3%。同期碧桂園、恒大營收分別爲4859億、4776億，分別相當於合同銷售金額的88%和80%。三家的已售未結資金都在增長，萬科增速最快。

在被確認爲營收之前，收到的銷售款認定爲合約負債（以前叫客戶預付款）。房企有相當大的“自由裁量權”，可將已售未結資金當“蓄水池”，年景好就蓄水、年景不好就抽水。

一般來講，房企越保守，在池子裏蓄的水就越多。截至2020年6月末，萬科合約負債高達6150億，相當於2019年營收的167%。

出人意料的是，在人們印象中“激進”的碧桂園“池子”比萬科還深。2020年6月末合約負債達6858億，相當於2019年營收的137%。

恒大的池子裏沒多少水了，2020年6月末合約負債1486億，相當於2019年營收的31%。這個比例還不到萬科的五分之一。

房企將離開“舞臺中心”

萬科鬱亮認爲“三條紅線”是遊戲規則的重大改變，影響不亞於2002年的土地“招拍掛”。“2002年前是房企土地紅利時期，誰拿到地、誰賺錢；2002年至今是金融紅利時期，誰圈錢越多賺得越多”，鬱亮的說法很有道理。

2002年以前拿地憑關係，設計院不拿錢先設計、施工單位要墊資、第一時間開賣期房……“空手套白狼”讓許多人賺到第一桶金，是爲土地紅利期。

2002年開始“招拍掛”，競拍者資質及資金門檻越來越高，加之金融機構嫌貧愛富，越有實力越能拿到貸款。房企成敗的關鍵是籌集資金，誰有錢就可以大規模拿項目，有地沒資金的中小開發商會“慕名而來”尋求合作，萬科、恒大、碧桂園、融創們迅速做大，銀行是他們的“堅強後盾”，是爲金融紅利期。

其實“金融紅利期”是“銀行貸款支撐的土地紅利期”。從根本上講，房企是從土地“變性”的增值中分一杯羹。

巧婦難爲無米之炊，再好的麪包師也得用麪粉。如果把中國（包括中國香港地區）的房企比做麪包師，他們賺多少錢與手藝無關，而是取決於囤了多少麪粉。因爲麪粉一直在漲，本來用1塊錢的麪粉做成麪包能賣2塊錢。但麪粉還在庫房裏，價格已經翻了幾倍。原來1塊錢的麪粉漲到4塊錢，於是再難喫的麪包也能賣6塊錢。房企老闆就這麼發了，得意洋洋地登上富豪榜，好似爲社會創造了什麼價值。

“三條紅線”的深遠意義是推動房企的輕資產化。

如今一塊地蓋什麼類型的建築，用途、面積、高度、配建……一切按規劃執行。何時建、何時賣，還有售價，都不是房企可以定的。在全國各地有幾百個項目的房企，其實不過是“總包工頭”。因爲有銀行支持，能籌到建設資金，結果“包工頭”喫到了土地增值紅利。

未來政府規劃好一塊地，可以通過招標確定“包工頭”——輕資產化房企。與酒店管理公司一樣，房企“帶着腦袋來”就行，不過土地增值收益也賺不到了。

恒大、碧桂園、融創、萬科們將離開舞臺的中心！