作者：層樓 來源：功夫財經

一直以來北京都被當做全國樓市的風向標。

樓市牛市基本遵循一線漲完二線漲，二線漲完三線漲的規律。

思維慣性固定後，很難改變。

今年樓市需求的釋放一直被不斷延期，這幾個月稍有起色，一線城市中的深圳、上海都已上漲，唯獨北京遲遲沒有波動。

因此在這輪房價行情中，大家都翹首以盼北京未來的走向，彷彿只要北京房價上行，就意味着新一波行情到來。

可事實卻是，北京這個風向標早已失靈。

1

擒賊先擒王

北京政治色濃厚，一舉一動都代表着上級意志。

房住不炒背景下其他城市能趁着疫情期間放出的水暗漲一波，但北京卻沒這個勇氣，二套6成首付的嚴信貸不可能松，到了年底缺錢更不可能松。

政府一再強調：房子是用來住的，不是用來炒的，圍繞這個定位在防止資產泡沫的基調下，只能擒賊先擒王。

只有殺住龍頭，才能逐步糾正全民投資房地產的“惡劣風氣”。

自去年下半年起，深圳、廣州、上海的樓市調控都出現了鬆動，最先鬆動的是上海，在去年8月初，便放鬆了部分區域的限購。

時至今日，唯有北京咬定青山不放鬆，高層態度已經很明顯了。

在這種情況下未來別的地方松，北京不會松；別的地方收緊，北京可能還會收緊。

雖然從基本面上看，深圳、廣州、上海、北京，基本都在伯仲之間，但這其中還是有很大差別。

2017年以後，北京的樓市成了內生性市場，沒有政策變化下，大漲大跌都難。

認房認貸政策+非普通住宅政策死死地壓着房價，當前已經實現內生市場下的房價平穩。

除了日常使用的限購限貸外，由於房屋屬性所帶來的限制進一步降低市場流動性。

2

市場性降低

2014 年住建部發布了《關於做好2014 年住房保障工作的通知》，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石等 6 座城市都成爲了共有產權住房的試點城市。

這些試點城市中北京的力度最大。

北京市共有產權保障住房於 2017 年開始試點工作。

2017年以來，除去共有產權房的限價房，北京合計供應了152宗住宅地塊，其中限價住宅地塊高達109宗，不限價住宅地塊只有43塊。

截至目前，北京市共有 64 個共有產權住房項目實現了土地供應，其餘部分還在加緊建，預計可提供房源約 6.55 萬套。

北京樓市這幾年中的新建住房中，政策性住房已經佔據了半壁江山。

雖然在實際實行過程中也面臨很多問題，共有產權房地塊比例也在逐步下降。

但發展共有產權住房，是北京市爲加強住房制度頂層設計而落地政策，也是支持剛需解決住房問題的長期安排。

這一點未來也不會有太大變化，對於北京這樣的城市，只有強政策才能穩住房價。

但說到底，商品房和保障房是兩個不同的市場，是兩種不同的人羣在購買不同的房子。

這幾年無數限價房充斥市場，再加上前面提到的政策限制，北京樓市市場性已大不如前。

就連商住兩用房都需要註冊公司或個人納稅社保滿五年才能買；二套首付60%起，很多老房子還無法貸到足額的比例。

政策性住房上市交易不僅要滿足年限，還有幾十萬的土地出讓金。

多管齊下，無疑最大程度的鎖死了市場流動性， 對商品而言，流動性降低直接等於折價。

而這一點，對於全國其他城市而言並不具有普遍性，目前不少三四線城市不僅沒有完善預防投資客入場的政策，而且還在拼命搶人。

其他城市不可能在一邊凍結大部分流動性的情況下，還有購房者持續進入維持住基本的市場活力。

北京樓市已經走出了一條和其他城市不同的路。

全國最嚴的限購限貸政策、樓市市場性已大不如前，更不能持續當做市場風向標來參考。

3

無法模仿

從這段時間的市場成交來看，北京樓市的成交量還不錯。

據我愛我家研究院統計：

2020年9月北京全市二手住宅共網籤17259套，環比8月增長7.49%；

1-9月二手住宅共網籤116297套，同比2019年1-9月增長6%，超過了去年同期水平。

成交量明顯上升，但價格並沒有明顯的變化。

可以說北京現階段穩房價的目的已經初步達到。

長期看人口、中期看土地、短期看政策！

人口是樓市最強勁的支撐。

而目前北京疏解人口還在持續，未來也不缺人口和剛需來支撐市場。

凍結大部分流動性的情況下，還有優質剛需持續進入，不斷夯實房價，因此在調節時也完全不用顧忌房價大跌。

但這對於其他新一線、二三線城市而言，很難同時做到。

從土地來看，北京未來政策性土地還會間歇性入市，這幾年的積累加上未來對剛需的保障，其他城市出於城市發展需要和財政壓力，短期內很難模仿。

從政策來看，北京樓市是全國購房資格門檻最高的城市，幾乎把所有槓桿機會打掉了，變成由剛需主導的理性市場。

北京早已過渡到以二手房交易爲主的階段，再加上政策調控，現在的市場給投資者的操作空間已經微乎其微。

市場已經逐步過渡到----由剛需（置換）主導的市場。

而其他大部分城市都還處於調控的初級階段，二手市場未成熟、沒有足夠的剛需支撐。

綜上，北京樓市上行，你所在的城市不一定會上行，北京樓市穩，你所在的城市不一定能穩得住。

由於強大的政治因素，以及更爲完善的市場，逐漸“特殊”的北京，已經失去了全國地產風向標的意義，跟着北京樓市的走向決定買入或賣出很可能適得其反。

現階段與其緊盯北京的動向，還不如看看市場性更爲活躍的新一線城市動向、盯緊自己城市的樓市政策和供需走向。