來源： 藍白觀樓市

不止一次，我反覆跟大家解釋，在房地產市場裏，什麼人才叫“剛需”。

不是掏空家庭積蓄在一二線城市買房的年輕人，也不是小孩等着上名校置換學區房的普通家庭。

真正能稱爲“剛需”的，是城市裏的“租客”。

擺在我們面前的事實是：6億人月入1000元，農村留守老人，大齡帶娃婦女，初中、高中就輟學的青年，在流水線機械工作12個小時以上的廠妹，他們對住房的需求，不是學區、物業和商業配套，而是“有個住處”。

租房的人，可能是在城市風裏來雨裏去的外賣、快遞員，也可能是背井離鄉去大城市做保安、保潔，也可能是剛畢業在甲級寫字樓裏996的大學生，也可能是工地裏揮汗如雨的農民工。

但是，近些年來，一二線城市房價飛漲，租金也水漲船高，加上棚改拆掉了大量城中村，租客們被迫搬到小區裏合租，房東們的態度也日益驕橫，一年恨不得漲幾次價、剋扣乃至不退押金，租客的地位正變得越來越弱勢。

廣義上看，長租公寓、二房東們也是如此，最近幾個月，屢屢出現租房平臺跑路，有中介一次性向租客收取半年或一年的租金，卻按月向房東支付房租，現中介公司將差額租金捲走，人去樓空，房東不光要收回房子，租客還要繼續含着淚把貸款還完。

東方證券的報告指出，目前我國租賃人口預計爲1.9億人，租賃市場規模已超萬億元。

這1.9億租客，接下來要“時來運轉”了。

1，租金屢創新低，居住成本下降。

據《中國新聞網》報道，我愛我家研究院的報告顯示，北京住房租賃交易量、租金同步下滑，市場正向淡季過渡。

在整租交易中，每平方米的平均成交租金爲87.67元(人民幣，下同)，環比下跌1.86%，同比下跌7.30%。

注意：該租金價格水平明顯低於2019年，回到了2018年年初的水平，並創下2年來新低。

不光是北京，近日，易居房地產研究院《2020年三季度住宅租金收益率報告》顯示，三季度50個典型城市租金水平與二季度相比環比下跌0.1%，同時三季度房價環比上漲2.9%，租金收益率2.3%，環比下降2%，同比下降1%，創下近年來最低值。

爲什麼房價堅挺，租金卻一波接一波走低？

原因是多方面的，最近兩年各個城市不斷擴張，城市羣、都市圈的對核心城區人口的分流，使租房需求減少，更重要的，還有今年復工復產的特殊環境的因素。

2，住房租賃新規下，房東更“難過”。

在9月份，住建部發了一個通知，《住房租賃條例》公開徵求意見，目前已經過了反饋截止日期，明年大概率會實施。

其中有3個亮點：各城市定期發佈不同區域的租金指導價。租金監管，不準再搞“高進低出、長收短付”。合同備案，有據可查。

這3個措施，基本都是約束房東的。

拿租金指導價來說，出租人必須根據指導價簽訂租賃合同，允許低於指導價，但不得超過指導價，從根本上遏制了房東的漲價可能。

租金一旦被監管，就不會再出現上文提到的“長收短付”，中介無法滾雪球式的擴張規模，保障租客權益。

合同備案更值得關注，這不由得讓人跟“房東稅”聯繫起來。

去年，河北就發佈規定，個人出租(轉租)住房不能提供準確的成本費用憑證，不能準確計算房屋租賃成本費用的，在租金收入的5%-10%的幅度內核定應納稅所得額。

以每月租金2000元計算，要扣減800的免徵額，再去掉城建、教育費附加等，按10%的稅率算，大概是200多塊錢。

當然，租賃合同備案不一定意味着房東要交稅，這是後話，但對租客來說，能夠查詢備案，在維護自身利益時，就多了一層保障。

一邊是居住成本下降，另一邊新規對於租客的保護愈加完善，“千里之行，始於足下”，相信這只是第一步，隨着越來越多的城市加入租賃試點，落戶藩籬被打破，當租房也能享受到學區、醫保的便利時，高價商品房的基礎自然會動搖。