通過“燒錢”來搶市場的方式並不具有持續性，依靠“燒”風投的資金髮展也不是長久之計。在資本瘋狂過後，等待蛋殼的會是爆雷、易主，還是繼續經營？迴歸客戶屬性的運營邏輯纔是長久生存之道。

文｜胡嘉琦 朱耘

蛋殼公寓深陷多方討債囧境。

近日，關於 “蛋殼公寓的公司財務‘跑路’，公司破產倒閉”、“拖欠多家合作方款項”、“拖欠房東房租”，多名供應商甚至來到蛋殼總部敲鑼討債的新聞在網上流傳。《商學院》記者於2020年10月15日下午來到了北京蛋殼公寓總部，該大樓保潔向記者確認了蛋殼公寓近日被討債的事實。

多名來討債的蛋殼業主向《商學院》記者反映，“現在找人都找不到，蛋殼兩頭坑，租客的錢要不回來，房東的錢不打款。”一名蛋殼公寓的供應商向《商學院》記者抱怨，“蛋殼公寓拖欠的賬款至今未打款。”

對於蛋殼公寓面臨討債的原因、事件的進展情況以及在目前虧損不斷的財務狀況下，蛋殼能否如期履行還款計劃等問題，《商學院》記者向蛋殼公寓方面發出採訪提綱，蛋殼公寓方面回覆稱，前段時間因部分合作方與公司存在商業糾紛，採取了過激行爲。對散佈“蛋殼跑路、倒閉”等相關不實言論、視頻、圖片，公司已經報警處理。蛋殼公寓再次強調，其經營活動一切正常。關於前期部分合作方的糾紛，公司一直在積極處理，並已於數日前達成共識。

多方討債

“蛋殼本來是三個月付一次房租的，但這次不提前和我說，僅付了一個月的房租，他們不跟業主商量便把季付改成月付，這是違約。”一名來自杭州的蛋殼房東對《商學院》記者表示，“合同還有一年纔到期，如果蛋殼提前商量也能理解，我打電話投訴過，客服半小時才接聽，接電話後說反饋信息，至今也未收到蛋殼的反饋。”

諸葛找房數據研究中心高級研究員陳霄認爲，業主聯繫不上客服及出租款項未能打夠的現象，反映了服務管理系統的漏洞和缺陷。蛋殼公寓作爲中介服務平臺，應當在社會中承擔幫助社會羣體在城市內安居樂業的責任，在這個過程中，蛋殼公寓仍需不斷提升責任意識和履行責任的能力。

而在房客方面，多名蛋殼房客均表示，“合同簽到明年，因爲蛋殼欠房東兩個月租金，房東害怕蛋殼‘跑路’，15個工作日不打款就準備收房。”

據悉，10月14日蛋殼北京總部維權現場包括了物品採購供應商、保潔、裝修工人、蛋殼業主還有租戶，從維權涉及到的人羣來看，幾乎涵蓋了長租公寓的整個鏈條。中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林表示，從最近蛋殼公寓的維權事件中，不論是未打夠房租、拖欠合作商款項或者工人工資，事實上都表明了，目前蛋殼公寓的資金鍊出現了問題。在盤和林看來，中國長租公寓剛剛起步，投資、建設、裝修、物業等各個方面都不夠建全，比如裝修材質、環境檢測、房源合同、售後服務等都缺乏行業的統一標準，很多環節都在探索階段，因此出現空氣檢測不合格、違法扣除押金、“跑路”等侵害住戶或者業主的行爲，究其根源，一則缺乏相關的法律法規和行業規制，二則監管部門缺位，缺乏對市場行爲的引導和規範，三則是平臺建設不完善，鏈條銜接和維持工作不到位。

盤和林表示，作爲中介平臺，其與業主和租戶都會簽訂合約，也就意味着其對業主和租戶負有償付房租和提供住房的義務。除此之外，項目存續期間，其也會與包括項目建設方、項目合作方、項目運營相關企業或者員工發生業務往來，那麼履行相關的償付責任不僅僅是社會義務也是法律義務。此外，維護相關人員或者企業合法權益，改善行業運營環境，監管行業違法違規行爲都是作爲中介平臺促進長租公寓長遠發展應該承擔的社會責任。

在財經評論員嚴躍進看來，出現“維權鏈”的現象，也說明長租公寓涉及面太廣，同時也有點多米諾骨牌的效應，即一環節沒操作好，那麼就容易引起各類風險。這也是對後續監管和企業發展提出的新的要求，需要重視此類環節之間的關聯。

快速擴張

被“討債者”追債之前，蛋殼公寓曾是長租公寓的佼佼者，據蛋殼公寓招股說明書顯示，從2015年到2020年第一季度，蛋殼公寓旗下運營的房價數量從2432套增長至41.9萬套，翻了172倍，房源規模位居分散式公寓前列。

期間，蛋殼公寓還於2019年年初以2億美元戰略收購長租公寓品牌愛上租，收購自然需要大量的資金加持，在蛋殼公寓運營業務流程中，收房僅是第一步，後續還需要量房、裝修、配置、出房及客戶服務。在快速擴張的過程中，蛋殼邊“燒錢”邊融資，自2015年成立至上市前，蛋殼公寓實現5年8輪融資54億元。其股東名單裏包括如CMC資本、螞蟻金服、高榕資本、Tiger Global Management、春華資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本、貝塔斯曼亞洲投資基金等很多大型投資公司。

在市場上，衆多長租公寓爲何投資蛋殼公寓？愉悅資本創始人劉二海曾公開表示，一是長租公寓的需求非常大，老百姓買房還是有一定難度的。對蛋殼的主要用戶——年輕人羣體來說，就更不可能一畢業就買得起房子。年輕人漂泊在外，這個數字全國得有幾億人，這是一個很大的問題需要解決，蛋殼是希望爲每個身處異鄉的人都提供一個溫暖的“殼”，“孵出”自己的夢想。這也是我的一個小願望，因爲我身邊就有不少這樣的年輕人。二是人們的觀念也在轉變，原來是房子一定要屬於自己，現在人們更看重房子的使用價值。我在這個城市就租用一下，假如我不在這個城市，而換到其他城市，就會很方便。三是蛋殼創始人高靖團隊還是非常能幹。

盤和林表示，過去幾年間，蛋殼快速擴張在全國搶佔市場，導致的結果就是資金成本、運營成本負擔較大，目前資金鍊面臨較大的壓力，各方維權事件也接連出現。目前在全國範圍內瘋狂地跑馬圈地顯然已經不適宜，因此，未來蛋殼的擴張還是應該在地理位置、交通、人口流動、經濟和企業聚集等多種因素的考量下，擇優進入，持續補充用戶，保證入戶率，同時深度挖掘，綜合開發，拓寬價值創造鏈，降低運營成本，保證長租公寓有質、長遠、持續發展。

蛋殼公寓產品形態涵蓋合租公寓、整租公寓等，主要的用戶羣體是都市年輕白領，現已進入北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、南京、成都、蘇州、無錫、重慶、西安等13地市場。蛋殼公寓所有房屋均實行統一裝修。

據瞭解，蛋殼公寓收房標準首先是租戶對商圈、距離、價格的偏好，其次是市場租出效率；利潤及成本回收週期因素及第三方數據；而蛋殼的定價策略則依據租房市場的水平、競爭現狀及成本利潤因素。

北京市房地產法學會副會長兼祕書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認爲，長租公寓城市的選擇很重要。租賃市場存在於人口淨流入的大中城市，一方面租賃需求量要足夠大，另一方面承租人的支付能力要比較高，才能承擔得起加了增值服務的租賃住房租金。

據公開信息顯示，紫梧桐（北京）資產管理公司成立於2015年初，蛋殼公寓是旗下的中高端公寓品牌，是分散式長租公寓代表企業之一。2020年1月17日，蛋殼公寓以“DNK”爲交易代碼正式在紐約證券交易所掛牌上市，成爲繼青客公寓之後第二家赴美上市的長租公寓企業，蛋殼上市募集資金爲1.5億美元。作爲2020年第一隻登陸紐交所的中概股，蛋殼公寓上市當天，其開盤價從13.5美元/股上漲至13.9美元/股。疫情以來，蛋殼公寓股價不斷下滑，截至2020年10月21日，蛋殼股價報收2.61美元/股。

當前股東結構中,老虎環球基金爲蛋殼公寓最大機構投資人，佔19.9% 股份；愉悅資本持股15.6%；螞蟻金服佔股8.6%；CMC資本持股8.9%；蛋殼公寓聯合創始人，前CEO 高靖直接持有13.5%的股份；天使投資人兼董事長沈博陽持有 6%的股份；蛋殼公寓CEO崔巖持1.9%股份。

持續虧損

虧損，是蛋殼公寓繞不開的話題。

財報顯示，蛋殼公寓的虧損持續擴大，2017~2019年，蛋殼公寓淨利潤分別爲-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。根據蛋殼公寓6月披露的上市後首份財報顯示，2020年第一季蛋殼公寓收入達19.40億元，同比增長62％，淨虧損12.23億元，上年同期爲虧損8.162億元，同比擴大逾50%。在第一季度中，平均每間公寓虧損2200元左右。蛋殼公寓虧損金額與發展速度成正比，房間數越多，損失越大。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉給《商學院》記者算了筆賬，蛋殼上市公開募集的資金爲1.49億美元，約10.5億元人民幣，扣除上市費用後，蛋殼真正能拿到手的也就9億元左右。按照目前虧損速度計算，也僅夠蛋殼再支撐3到4個月。蛋殼公寓將面臨爆雷，四處借錢，最後接手的很可能是一家大型國有銀行。

對於蛋殼公寓虧損的原因，嚴躍進認爲，在於消費端對於品牌租賃公寓和非品牌的區別度其實不大，房源擴張在於樹立品牌，後續建議細分產品，尤其是在女性的租賃方面，做一些特色的產品線，這樣蛋殼公寓纔會走出傳統租賃模式，真正爲租賃市場所認可，或者說要做“溫暖的蛋殼”。另外，嚴躍進建議，蛋殼的客服系統需要改進，在出現問題的時候，投訴機制不到位，反而會加劇各類矛盾，蛋殼公寓應用心做好產品線。

陳霄對《商學院》記者表示，蛋殼公寓持續虧損，與蛋殼公寓的快速擴張密切相關，蛋殼公寓利用提前收回的租金擴大規模或者運營，一旦租賃市場不景氣或者新增租戶較少的時候，機構將會面臨資金問題。加上機構還要負擔裝修、保潔等費用，受疫情的影響，這種矛盾被放大，租客減少，行業爆雷不斷，都給其經營“雪上加霜”。

胡景暉認爲，長租公寓由於行業門檻低，資本大規模進入，開始爭搶房源，最瘋狂的時候，2018年收房成本高出市場租金的20%到40%，沒有了價差的盈利點。而長租公寓公司爲了迎合資本市場的標準化和好賣相，花費高額裝修成本。此外，通風排甲醛的空置期及用工成本上升，也導致長租公寓企業盈利越來越少。

長租行業領域具有準入門檻低的特點，也因此湧入多家企業進入該領域，加劇了行業的競爭。在長租公寓的賽道上，湧現出以蛋殼、青客爲代表的科技公司，以委託專業機構管理的開發商還有以中介背景的我愛我家、相寓等。賽道上不斷湧現的競爭者也抬高了長租公寓企業的拿房價格，導致後續企業的盈利出現困境。

胡景暉提出，我愛我家的“相寓”獲房及獲客成本低，做長租公寓本身並不是作爲戰略性產業來發展，而是爲了控二手房源，由於第一時間拿到業主的委託，所以具備蛋殼、青客所不具備的二次轉化能力，加之擁有幾千家門店分佈於社區，幾萬名經紀人廣佈於社區，因此給業主提供維修和增值服務的半徑較小，服務效率較高，服務成本較低，因此運營成本低。

胡景暉認爲，按照目前形勢，蛋殼公寓在上市之後繼續虧損，還沒有看到任何扭虧爲盈的希望。目前，國內像蛋殼、青客等長租公寓的資金來源從開始的融資、資金沉澱，加槓桿租金貸，甚至有的長租公寓通過P2P、高利貸等渠道去融資，可見資金的匱乏。他指出，長租公寓做得越多，可能就賠得越多。所以長租公寓去上市的目的，似乎不是爲了擴大發展，而是爲了“續命”。如果再沒有資金進入，那麼就會崩盤。

蛋殼公寓虧損不斷的根源在於長租公寓屬於高進低出、長收短付、短線長投的運營模式。長租公寓的資金沉澱還來源於時間錯配。長租公寓企業對業主是月付或季付，據蛋殼公寓招股說明書顯示，蛋殼公寓的租客中，以“租金貸”模式支付租金的人數遠超直接支付租金的租客數量。2017年、2018年和2019年前9個月，使用“租金貸”的租客佔比分別爲91.3%、75.8%和65.7%。

胡景暉認爲，長租公寓企業快速擴張，收房、裝修、裝配靠自有資金根本不夠，在這種情況下，長租公寓企業挪用了資金池裏的資金，但這是需要未來持續支付給房東的，這樣也就慢慢變成了“龐氏騙局”。一旦沒有新的租客進入，通過租金貸的方式提前付房租，現金流就會斷掉，最終資金鍊崩斷。

如何破局？

在租房人羣的薪資方面，58安居客房產研究院數據顯示，約八成租客月薪在萬元以下，能夠接受的租金在一線城市大都在每人每月2000元左右，而從現實供應的租賃房源來看，大都超過租房者預期。但另一方面，很多租賃機構在現有的租金水平下，往往不能保證合理的盈利預期，甚至大部分的長租公寓運營方依然沒有實現真正盈利。

58安居客房產研究院執行院長張波建議，長租公寓要達到持續合理的盈利水平，需從追求運營規模轉到長期穩定運營上來，從追求房源數量轉向產品本身的打磨和運作上來。長租公寓未來的市場依然很大，但運營方需要從長租公寓自身“產品力”上多做文章，提升用戶在長租公寓的差異化體驗，才能達到更高的收益；從政府側來看，一方面要加大對於租賃市場的支持力度，無論是租賃土地的供給、租賃房源的募集還是租賃運營機構的稅收等方面的支持，都需要逐步提升；另一方面對於租賃的規範也需增強，尤其是涉及對金融的“租金貸”類的管控不容忽視。

盤和林則認爲，理論上講，長租公寓是屬於前期投資大、現金流穩定但是資金回收期較長的項目，長租公寓前期虧損運營在理論上是正常的，一般而言，長租公寓由虧損轉向盈利大概需要6~7年，當然考慮到項目的區位、地區經濟、人口等因素各地區會有所不同。另一方面，蛋殼過去幾年瘋狂式地擴張也是目前其虧損的重要原因，因此適當放緩擴張速度，也是降低其運營成本、資金成本、減少虧損的有效方式。

盤和林建議：“針對長租公寓資金回收期長的問題，有效的解決方式就是拓寬價值創造鏈，綜合化運營。具體而言，比如綜合性購物超市、餐飲、健身、娛樂等，能有效地爲長租公寓創造穩定的現金流，以緩解長租公寓運營的資金壓力，減少虧損。”

趙秀池表示：“中介平臺應當承擔相應的社會責任。北京房地產法學會與中介行業協會一直倡導中介平臺應該履行如下社會責任：依法經營，爭當守法模範；誠實守信，保證交易信息真實；公平交易，有序競爭；加強行業自律，提高服務水平；建立信息公開管理制度，加強信用管理；社會效益與經濟效益並重，切實履行社會責任。”

通過“燒錢”來搶市場的方式並不具有持續性，依靠“燒”風投的資金也不是長久之計，在資本瘋狂過後，等待蛋殼的或將是爆雷、易主，還是繼續經營？迴歸滿足客戶需求的運營邏輯纔是長久之道。