通過最近幾次國家對房地產的定調，包括未來5-15年，租購併舉的住房制度都將影響着未來市場的發展，那麼過去欠賬較多的租賃市場註定將迎來一個新的發展機會。租購併舉也經常被當成是未來長效機制的重要組成部分。

由此，很多企業嗅到了商機，紛紛進軍租賃市場，無論是房地產開發商還是其他機構，都覬覦已久希望分食租賃市場這塊大蛋糕，並紛紛涉獵長租公寓行業，可謂趨之若鶩，“長租公寓”火得一塌糊塗。

爲啥呢？一個是時代機會，再一個就是對誰來說聽起來都是好事，無論是業主還是租客，比起以往的租賃模式，似乎都不會喫虧（實際並非如此），進而推動了長租公寓市場的快速發展。

表面上欣欣向榮，但背後長租公寓運營者卻是賠本賺吆喝。這就導致一個結果，不可能長久可持續發展。所以，你會發現，長租公寓頻頻爆雷的聲音不絕於耳。

蛋殼公寓作爲長租公寓頭部企業，可以說是房價數量增長最快的，這也給以後留下了隱患，蛋殼公寓三天兩頭上熱搜也就不足爲奇了。之所以被推上熱門應該跟牽扯到的大量租客有很大關係，關注度非常高，也是伴隨着“蛋殼跑路、倒閉”等傳聞火起來的，儘管蛋殼不斷去澄清，但依然阻擋不住大家對其的關注和熱議。就在今天，又上熱搜了。

就連深圳市住建局都被驚動了，對蛋殼公寓相關負責人進行了談話。此前央視也報道，房東被蛋殼電話通知要求降租金，保潔、維修人員因被蛋殼拖欠工資不再提供服務，還有因爲蛋殼欠費公寓內網絡被切斷等，直接遭殃的便是廣大的租客。

可是一旦業主和租客擔心的事發生了，那麼對誰都是一個損害。在很多所謂的長租公寓中介的套路里，就不難發現，這本就是一場與生俱來的欺詐和行騙。據某房東說：“我的房子是一個酒店式公寓樓盤，租給某長租公運營機構的價格是5500元/月。後來我才得知，他們租出去的價格竟然只有3800元/月，嚇死人了！”

人家高價租了你的，你又沒喫虧，至於人家是否低價租出去跟業主有啥關係？確實關係不大。可是他們心裏沒底啊！就這樣的操作能持續多久呢？正常人想起來這都是個坑。

由此，也就引出另一個問題，爲什麼長租公寓頻出問題，那就是先天的弊端，他們的商業套路從一開始就不可能持續下去，讓大家以爲他們會跑路絕對不是簡單的誤會。

首先，長租公寓多采取“高進低出、長收短付、短錢長投”模式，明擺着不可能持續。

這三個詞是什麼意思呢？很好理解，“高進低出”似乎是反市場行爲，這麼明顯的虧本生意哪是正常的市場規律？但是運營機構爲了爭搶業主擴大房源採取高價收房行爲，以高出市場價20%-40%的租金從業主手裏收取房源，另外爲了爭搶租客又低價出租。喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房……這些長租公寓都有一個共同的經營模式，那就是“高進低出”。

而“長收短付”則是，公寓跟業主採取月付或季付形式，而對租客則是半年付/年付，這樣形成的時間差可以讓公寓運營方有足夠的資金沉澱，便於自己去經營和投資，但最重要的是租客一般都需要貸款，而給租客提供的貸款並非正規銀行，增加了很多風險。

“短錢長投”就是，租客交了房租，基本上運營方把一年要付出去的錢做一個三年週期的投資，一旦沒有新租客或新資金進入，就會面臨資金鍊斷裂問題，從而導致爆倉、跑路等。

其次，長租公寓引入了過高的金融槓桿，背後隱藏的風險一旦爆發則將不可收拾。

這個我可以把前邊提到的“長收短付”和“短錢長投”放在這裏延伸一下，說白了，房東不僅要跟長租公寓籤合同，還得跟第三方金融機構籤，因爲很多年輕人也很無奈，一下交一年的房租，只能通過貸款實現，可問題就在於金融機構把錢給了長租公寓，他們把錢用在了經營和投資上，一旦捲款跑路或倒閉，房東不僅拿不到錢，租客也要被趕走還得還房貸。

由於過度拉長了金融槓桿，明顯違背了經濟規律，再加上缺乏有效市場監管，導致一些問題在萌芽期間未能得到及時而有效的治理，終致問題叢生。

最後，租賃投資回報率低決定了註定這是一場悲劇。

公寓運營企業看到了市場前景，這是好事，但對於房租回報率過於樂觀，因此採取了過於激進的投資策略，可現實中完全不是這樣，除非有超大實力資本支撐，否則必然爆雷，毫無懸念。

對此，地產大佬潘石屹早就提醒過，在現有情況下不建議做長租公寓，因爲這個生意是虧的，長租公寓不到1%的回報率，租房的價格再翻一番還是虧的。光靠燒錢是不可能發展的。

這3個天然的缺陷導致長租公寓行業不可能發展長久，硬傷太剛，但我認爲，實話實說，並不代表長租公寓前景不美好。我一向強調，長租公寓未來市場非常大，房地產市場也正處於向存量市場轉換的過渡期。據數據顯示，預計2020年，中國租房市場租金總收入價值將達1.6萬億。2030年，這一數據將達4.6萬億元。這塊大蛋糕有多誘人不言而喻。

11月22日，經濟日報發表文章《樓市發展機遇與挑戰並存》稱，未來5年，各地將對合理性購房和租房需求保持鼓勵，同時會給予房屋租賃行業更多支持。支持和鼓勵租房市場健康發展的同時，監管也不能落下，特別是在長租公寓接連“爆雷”的當下。目前，長租公寓企業現有模式蘊藏不少危機。下一步，各地應促進長租公寓企業秩序優化，加強對長租公寓的監管。

所以，長租公寓的商業模式有問題，本身就蘊藏着危機，從一開始就埋下了雷，但更重要的是要加強監管，要把萌芽期間的問題儘早處理掉，否則後患無窮。