作者：層樓 來源：功夫財經

從去年開始，不少城市二手成交量已超過新房，存量房時代已然來臨。

而在此前的新房市場中，新房合同一般是制式合同，基本上沒有可以修改的地方，因此儘管很多人已經購買過房產，但真正對購房合同瞭解的人並不多。

而隨着存量房市場到來，越來越多的人需要跟二手房打交道。

購買二手房時，整個流程中的風險幾乎都需要買家承擔，中介說得再完美，真出了事兒他們只會迅速把自己撇清，爛攤子還得自己處理。

二手房交易過程中，大家普遍都沒有請律師的習慣，因此只能自己在合同方面把好關，儘量降低風險。

今天給大家梳理了購房合同中需要重點注意的地方，希望對大家有用。

1

基本信息

在2016年樓市上漲期間，朋友購房時就曾遇到過用假房本騙取定金的騙子。

那套房子價格低於市場價十幾萬，很有誘惑力，但賣方表示急用錢，要求付近百萬的高額定金，遠超正常定金標準。

好在這位朋友也算久經沙場留了個心眼，堅持面談並要求對方出示房本，並從房本細節上看出了貓膩。

再加上對方當天一再堅持只簽定金合同，不籤買賣合同等疑點，最終放棄購買這套房產，算是躲過一劫。

雖然這樣的案例並不常見，但也值得警醒。

房子屬於大額交易，所涉金額少則幾十萬多則上千萬，覈實好房屋信息、賣房者信息是重中之重。

一般情況下，面談時中介都會讓賣房者帶上身份證、房本、契稅票等證件，面談過程中還可以通過詢問賣房原因、聊當初的購房細節等來輔助判斷。

不覈對好真實信息千萬別交定金，特別是大額定金。

在二手房交易過程中，不少中介都會做房屋覈驗，也就是到房管局查驗該房屋的真實信息，以及是否有查封，其他抵押等。

如果你的中介不提供此項服務，則可以選擇與業主一同去查驗，基本信息準確是合同有效的前提。

2

備件是否齊全

籤合同只需要房主本人簽署就行？大錯特錯！

簽完合同後，賣方配偶反悔，造成合同無效的案例數不勝數，在房價上漲時尤爲突出。

沒有簽署配偶同意出售證明的情況下，即使真到了打官司那一步，買家也很難勝訴。

因此只要賣方已婚，無論房屋是否單獨所有，都需要配偶籤一份配偶同意出售證明。

如配偶無法到場，可讓賣家簽署一份：關於配偶同意出售的承諾書，並保證在一定時間內補齊配偶同意出售證明。

此外一些產權複雜的房屋，多人共有一套房屋，人一多事兒就多意見很難統一，而且每個交易節點都需要每一位共有權人，及其配偶簽字。

在實際購買過程中，除非實在沒得選，儘量避開這種產權複雜，或有產權糾紛的房屋。

3

明確時間節點

二手房需要辦理的事兒太多。

解押、申請貸款、繳稅、過戶等等都需要時間，短則一個月，長則幾個月。

以下圖爲例，每一個節點出現延誤都會影響整體進度推進。

因此必須在合同中約定好每個節點對應的時間，哪怕時間留寬裕一些，也一定要寫到具體的時間，並約定違約責任。

否則一旦市場變動，對方不配合或故意拖延，都會陷入僵局。

4

定死三方違約責任

很多人只注重買賣合同，卻忽視了“補充協議”。

實則補充協議極其重要，幾乎所有二手房補充協議中都會有這麼一句話：如買賣合同與補充協議條款發生衝突，以補充協議爲準。

這句話充分說明了補充協議的效力和分量。

因此簽署合同時，要對買賣雙方可能會出現的各類違約情形，在補充協議中再次做好約定，包括每個節點的違約情況，違約金賠付標準等。

在二手房交易中，買賣雙方都有違約責任，但千萬別把中介漏掉了。

在房屋買賣合同中，關於中介的違約責任往往匆匆帶過，中介給的居間協議還會把自己的責任都撇乾淨。

因此也需要在補充協議中把中介的責任確認下來，其中包括房屋覈驗、辦理貸款，繳稅，過戶等等。

以避免中介收完中介費，不積極辦理業務，把事情一概推給買賣雙方。

此外還有一點需要注意，買新房也必須詳細瞭解補充協議，一般開發商給你挖的坑都埋在補充協議裏，一不小心就會上當。

5

物業交割

物業交割也是房產糾紛多發的重災區。

常有在樓市上行期，原房主賣完房，房價還在一路上漲，最終不甘心，把屋物品馬桶、油煙機、窗簾杆等拆了個乾淨；

也有交易過程不愉快，賣家報復性損毀屋內設施，留下一片狼藉的案例。

根源就在於沒有留物業交割保證金，合同上沒寫明留存物品出的紕漏。

實際買賣中也發生過，惡意欠繳物業費、水電費長達十幾年的，買家購買後要補繳幾萬塊的費用才能正常使用的情況。

爲防止這類事件，在合同就要約定物業交割時房屋內留存的物品情況，需要做詳細的登記，最好拍照留檔。

當然，最重要的是留存物業交割保證金，如果有上述行爲，則可以從物業保證金中抵扣，對賣家也有一定約束。

此外，在戶口緊張的一線城市，戶口也最糾紛高發區。

一線城市的戶口大多涉及學區等問題，戶口無法遷走的房屋，無論是不是學區房，都會折價，學區房還存在佔用學區名額的隱患。

而且法院和公安局不是一個系統，訴訟判決也沒辦法要求公安局強行遷戶口，所以我們最好在合同中約定，戶口的遷出日期和違約情況。

遷戶口是一個漫長的過程，以上海爲例，在買房全部流程走完之後，最理想的情況下，起碼需要5個月才能遷走，如果不理想，拖幾年也是有可能的。

所以，在有必要的情況下最好也留存一定的戶口保證金。

6

放款方心安

過完戶，買賣流程就算走完了嗎？實則，只有等到銀行的尾款放下來之後，纔算徹底完成購房手續。

因此，即使過完戶後，也要隨時跟進放款情況。

正常情況下，銀行只要下了批貸函一般都會放款，但也有不少銀行出於資金安全考慮，會在放款前再次覈查客戶的徵信。

如果在批貸和放款前的這段時間內，客戶的徵信出現了大的瑕疵，銀行也會拒絕放款。

所以貸款批下來之前千萬別產生其他的借貸或逾期等行爲，不然很有可能影響放款，造成違約。

等尾款到達賣家賬戶，整個購房流程纔算真正結束。

時至今日，我國二手房市場仍然不規範，中介從業人員素質參差不齊。

一些小中介出的買賣合同就薄薄的幾頁紙，後期如果真的有什麼問題，只會是一堆麻煩事兒。

簽訂購房合同作爲買房至關重要的環節，一定要慎重對待。

對於不太瞭解合同內容的購房者而言，很有必要先讓中介提供一下他們的簽約範本，並提前做功課仔細閱讀購房合同中的每一項條款，以免自身利益受損。