原標題：21調查丨 ”紅線“劃定後房貸市場變化：利率環比下降，銀行業務隱藏幾個變數？

備受關注的1月房貸數據來了！

融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2021年1月（數據監測期爲2020年12月20日-2021年1月18日），全國首套房貸款平均利率爲5.22%，二套房貸款平均利率爲5.53%，雙雙環比下降1BP。

回首2020年最後一天，央行和銀保監會出臺了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。制度爲各類銀行機構的房地產貸款佔比劃定了“紅線”，其中個人住房貸款餘額佔比最高不超過32.5%，這讓市場對於今年的開年房貸浮想聯翩，不過從目前來看，不管是房貸利率，還是貸款規模均表現平穩。

上海依然是全國首套房貸最低的城市

被監測的41個城市中，9個城市的房貸利率環比上漲。廣東中山地區漲幅最大，首套房貸利率環比上漲5BP，二套房貸利率環比上漲2BP；19個城市的利率環比下降，福建泉州和山西太原地區降幅最大，首套房均環比下降5BP，二套房均環比下降7BP。

一線城市中，北上深三地的房貸利率自2020年6月起至今未發生變化，廣州地區則持續下降，2021年1月，首套房貸利率再次環比下降1BP，爲4.9%。

今年一月，房貸利率下降的二線城市數量有所增加，但環比降幅差異縮小，都在1-5個BP之間。除了上述提到的泉州和太原地區之外，蘇州地區也繼續延續2020年房貸利率一路下降的趨勢，首套房貸利率水平再次下降4BP，降至5.14%，昆明地區首套房貸水平從5.07%降至5.03%；惠州、長春兩地的房貸利率降幅爲3BP。房貸利率上漲的城市中，中山、杭州和哈爾濱的漲幅較大，分別爲5BP、4BP、4BP。

從絕對值來看，上海依然是全國首套房貸最優惠的城市，今年一月首套房的平均利率僅爲4.69%，相當於LPR+4BP，其次是哈爾濱和大連，均爲4.84%。首套房貸利率最低的十個城市，房貸利率均在5%之下。一月份，首套房貸利率最高的城市被成都奪得，該市的首套房平均利率爲5.95%，相當於LPR+130BP，不過環比上個月下降了1BP，其次是無錫和合肥，分別爲5.9%和5.88%。

整體來看，房貸利率表現得較爲平穩，沒有出現大幅波動，一定程度上也反映出全國房貸利率大幅加碼的時代已經“揮手自茲去”，房地產市場進入平穩期。

銀行房貸業務幾個變數

2020年最後一天，監管放大招，個人房貸業務再臨變局。央行與銀保監會聯合發佈重磅文件《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），將銀行劃分爲五檔，分別對各檔銀行房地產貸款和個人住房貸款在本行總貸款的佔比做出上限要求。從制度上看，爲各類銀行機構的房地產貸款佔比劃定了“紅線”，其中個人住房貸款餘額佔比最高不超過32.5%，規模越小的銀行，上限要求越低。

對於房地產市場究竟會有何種影響，隨後各個機構也都對此進行了測算。據中信建投的研報，目前上市銀行中，有8家銀行個人住房貸款佔比未來可能需要調整。從去年中報數據來看，大行，建行、郵儲銀行住房按揭貸款超過32.5%，有調整的壓力，但是有兩年的調整期。股份制銀行中，招行、興業有調整壓力，有四年的調整期。而中小銀行中，成都銀行、鄭州銀行、西安銀行、青農商行調整壓力相對比較大，也有四年調整期。

從上市銀行數據看，未來四年，總計需要壓降7500億的按揭貸款，需要合計壓降的房地產行業貸規模是6400億。比較來看，按揭需要壓降的規模更大。大行和股份制壓降規模更大，按揭需要壓降的規模分別是3000億、4200億。

招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼認爲，劃定上限對住房貸款申請及房貸利率的影響可控。首先是超限銀行有限，其次規模有限，且個人住房貸款業務主要集中在國有大行，新規的過渡期較長，因此無論對個人還是銀行，影響都有限。

董希淼還認爲，調控不是絕對縮量，如果未來其他貸款增多，房貸所佔比例自然就會減少。未來，銀行涉房貸款業務可能會出現兩個變化：一是房地產貸款在銀行之間結構將有一定變化，部分超標的銀行進行壓降，而佔比較低的銀行還有增長空間；二是房地產貸款面臨增長“天花板”，部分銀行經營將更加審慎，貸款利率和條件或有小幅調整。

“相比去年，現在整體貸款還是比較緊張的，少數銀行情況還好，目前排隊等放貸的市民，至少要等2到3個月，這已經是比較好的結果了。貸款利率上，目前變化不大，基本還是和去年一樣，不過個別小銀行的房貸出現上升，但是幅度也不大。整體感覺就是價平量緊。” 廣州大源按揭代理服務有限公司總經理鄭大源接受21世紀經濟報道記者採訪時表示。

中行廣州分行一位負責人表示，目前房貸利率方面並沒有明顯的變化，首套房依然是LPR+40BP，二套房爲LPR+60BP。

“額度多少有點緊張，不過還在可控範圍內，利率方面基本上沒什麼變化。放貸的速度，看借款人的資質，如果符合要求，現在一般在一個月左右，比去年推遲了一週到半個月左右。”某大行個貸部負責人表示。

滙豐銀行廣州分行屬於少數情況較好的銀行，其有關負責人告訴21世紀經濟報道記者，目前首套房的貸款是LPR基準，爲4.65%；二套則上浮60個基點，爲5.25%；目前還有額度，在資料齊全的情況下，一週就可以出審批結果。

南粵銀行目前在湛江地區，首套房爲LPR+45BP，二套LPR+60BP，目前額度充足，不算緊張。審批週期相對廣州地區要快速不少，資料齊全一般是2-3天即可。

融360大數據研究院研究員李萬賦認爲，從規定的上限和過渡期限來看，監管目的不在於短期內急劇下降房貸規模，而是從調整結構入手，實現長期內銀行業信貸結構的轉變。

從目前各銀行的房貸佔比來看，僅有少數銀行的個人房貸餘額佔比超標，面臨着調降壓力，多數銀行尤其是大中型銀行的個人房貸額度仍存在空間。

新規至今已實施半月有餘，在信貸“開門紅”的影響下，年初銀行個人房貸投放暫未受到較大影響，但長期來看，銀行今年的房貸投放總規模有收緊預期。未來房貸利率的變動預計將更加“一城一策”化：樓市穩定地區的房貸利率在加點數固定的前提下基本緊跟5年期LPR的波動幅度，其他地區則根據熱門程度和5年期LPR波動情況綜合對房貸利率的加點數進行指導定價。