中國房地產報

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爲了這場土拍，我們提前兩個月就在準備，整個4月幾乎都在加班，測算次數早就數不清了。

中房報記者 付珊珊丨上海報道

這對於開發商而言是“一場大戰”，幾十宗土地集中出讓，衆多開發商摩拳擦掌，有的斬獲頗豐。有開發商戲稱，杭州拿地拿出了“雙十一”即視感。

5月8日，隨着杭州富陽區富春80-1號地塊被上海大華以32.63億元競得，杭州市首批集中供地競拍落下帷幕，57宗地塊總成交價1178.21億元，總出讓面積160.63萬平方米，總建築面積274.53萬平方米，沒有地塊流拍。

此次拍地中，融信濱江聯合體和融創成爲其中的佼佼者，分別以172.5億元摘得4宗宅地、126.95億元斬獲了4宗地塊。

對於此次在杭州大手筆拿地，融信方面對中國房地產報記者表示，杭州一直是融信重要深耕佈局的城市之一，本次在杭州成功拿地也是融信在長三角都市圈長期深耕戰略的結果。

中指研究院浙江分院常務副總經理高院生向中國房地產報記者表示，杭州供地熱度高主要原因是杭州城市本身核心優勢，城市界面延伸、新增人口和人才數量居於全國前列，給房地產市場注入了大量剛需羣體；同時，房企之所以積極在杭州搶地一方面是認同城市發展，還有一方面原因是杭州市場流速快、成交量創新高，如果能在首批供地時獲取土地，今年就能入市銷售、結轉，爲企業帶來流量和回款。

“杭州樓市熱度太高了，本以爲集中供地對大房企會友好一些，但顯然不是。”一位參拍房企的投資人員表示，另外，在杭州土拍前7成以上地塊平均意向參拍房企數量均達到20家以上。

兩日大戰結束，市場暫歸平靜。

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“利潤會很薄”

“爲了這場土拍，我們提前兩個月就在準備，整個4月幾乎都在加班，測算次數早就數不清了。”一位浙系房企投拓人士表示。

杭州首次集中供地前夜，不僅上述房企投拓人員在加班加點，很多房企都在頻繁踩盤以便充分了解市場。

5月7日，杭州首次集中供地在千呼萬喚中拉開大幕。作爲去年賣地收入前三的城市，此前杭州無論是地市還是樓市熱度均居高不下；因此，杭州首批集中供地消息便備受關注。

杭州一直是“賣地大戶”，連續4年杭州的土地出讓金均超過2000億元，曾於2018年和2019年連續兩年成爲全國賣地收入最高的城市；2020年，杭州土地出讓金雖未成爲最高，但僅次於上海居於第二。

爲了抑制土地市場過熱，杭州於2019年開始實行“雙限”、競自持模式。凡是住宅項目，從拍地當日起，銷售均價和精裝修價格均已限定，同時限制地價；當土地溢價率觸及30%時，轉入競自持比例環節。

但即使如此也阻擋不了開發商在杭州拿地熱情。

5月7日，杭州出讓的32宗地塊中，有30宗地塊溢價率均高於20%，其中，融信集團以15.6億元競得西湖三墩北宅地創下當天溢價率之最，溢價率高達29.98%，緊隨其後的是濱江融信聯合體拿下的明星地塊“四七堡”，溢價率29.88%。

高院生表示，從杭州首日土拍表現來看熱度已經超過了今年一季度，土地溢價情況也比一季度更高。“雖然在土拍首日杭州本土房企綠城並未斬獲土地，但其今年一季度已經在杭州獲取了十宗地塊，斥資約126億元，這些地塊中自持最高的僅在8%左右，集中供地首日出讓的土地大量土地進人競自持環節。”

據中國房地產報記者統計，5月7日杭州出讓的32宗地塊中有24塊地進入競自持環節，自持地塊佔出讓總地塊比例達到75%。

以5月8日出讓的城東濱湖新區地塊爲例，其溢價率29.68%，自持比例高達40%。

拿下這些高溢價和高自持地塊房企未來利潤從何而來？“根據測算，基本只要有自持的地塊都不怎麼賺錢。”高院生表示，房企之所以拼命拿地還是爲了一些流量銷售，比如第一批拿地後如果週轉快，可能今年之內就能入市轉化成部分銷售、結轉，貢獻流量金額，但利潤會很薄。

根據杭州2021年供地安排，除了第一批集中供地，第二批和第三批將分別在6月和12月公告，這意味着錯失首批供地，只能等下半年再公開拿地，可能影響房企的回款和週轉。

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融信濱江成大贏家

此次杭州集中供地最大贏家要數融信和濱江，它們的主戰場發生在5月7日。

當日，濱江+融信聯合體先以24.81億元競得蕭政儲出[2021]28號地塊，溢價率29.83%。此後，濱江+融信聯合體又以18.46億元競得蕭政儲出[2021]32號地塊，自持比例17%，溢價率29.45%。這兩幅地塊總價達43.27億元。當外界還沉浸在其聯合拿地兇猛之際，融信和濱江聯合體再次出手，於當日下午以48.38億元和80.85億元的價格，分別競得上城區另外兩宗住宅用地，兩宗地塊的總地價達129.23億元。

僅5月7日一天，融信和濱江聯合體在杭州土地市場就砸下了172.5億元。

在聯合體拿地之外，融信還單獨拿了幾個項目，分別是以14.82億元競得蕭政儲出[2021]31號地塊，該地塊自持比例達29%以及以25.6億元競得蕭山區另一幅土地，並以15.61億元價格競得三墩北單元B-R21-07地塊。

據中國指數研究院數據統計，融信5月7日共斥資142.3億元斬獲了杭州7宗地塊，成爲此次杭州土拍市場最大贏家；濱江集團以總價96.3億元斬獲了5幅地塊，成爲拿地數量僅次於融信的企業；此外，融創當日拿地金額也超過百億元，以126.9億元斬獲了四宗土地。

結合5月8日土拍情況，融信依然是此次杭州土拍拿地金額榜首企業，融創緊跟其後，華潤以111.6億元競得綠汀路TOD地塊成爲土拍拿地金額第三的企業，濱江96.3億元總價位居第四，中駿91億元競得鼎湖社區地塊成爲此次土拍拿地金額榜上第五名。

對於此次在杭州大手筆拿地，融信方面對中國房地產報記者表示，杭州一直是融信重要的深耕佈局城市之一，公司在杭州長期深耕中積累了充足的投拓能力與區域價值認知，在集中供地新規帶來的強競爭環境下，本次在杭州的拿地成果也是融信在長三角都市圈長期深耕戰略的奏效。本次拿地未來將以企業間合作開發爲主，具體合作模式尚在商討之中，但基於在杭州的良好發展基礎與品牌優勢，融信有信心穩定推進這批地塊開發與銷售，並獲取充分效益。

除了融信，此次土拍中斬獲兩宗地塊的祥生集團也表示，杭州一直以來都是公司重點佈局的城市之一，此次再次獲取土地亦是基於公司對板塊的理解和對區域未來發展潛力的持續看好，對已有佈局板塊進行深耕佈局。

在高院生看來，此次土拍拿地企業也基本都在意料之中，尤其像濱江是本土房企，融信和融創也是近幾年在杭州紮根深耕的房企，拿地補倉也很正常。如果一定要說意外，在其看來，花樣年在濱江斬獲地塊屬意料之外，因爲該房企此前在杭州並未有大的作爲，但也不排除其後續會深耕杭州可能。

此外，雖然此次杭州土拍中聯合體拿地並不多，但高院生認爲，這是集中供地後的趨勢所在，即使拍地過程中沒有聯合拿地，但相信在地塊後續開發運營過程中會有更多企業參與進去，合作拿地會成爲主旋律。

責任編輯：馬琳劉亞