北京剛剛結束的集中供地，其實透露了很多信號，而最重要的一點就是關於房價。

首先，瞭解一下集中供地的背景。2021年2月18日，國家自然資源部發布住宅用地分類調控文件，要求22個重點城市實施“兩集中”供地。

政策調控範圍包括4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳，18個二線城市：南京、蘇州、廈門、杭州、重慶、福州、武漢、成都、鄭州、青島、濟南、長沙、瀋陽、合肥、長春、寧波、天津、無錫。日前，天津、鄭州、青島、成都等城市已陸續根據文件要求，出臺相關政策，部署住宅用地供應工作。

“兩集中”供地的目標主要是抑制土地價格的快速上漲，預防房地產市場過熱。通過規範各地政府的土地供應，加大土地供應量，穩定土地市場預期。

北京集中供地平均溢價率最低

北京集中供地之前，廣州、杭州、重慶、無錫、瀋陽和長春等7個城市已經完成首批集中供地，天津、福州和青島等城市已經確定時間並陸續展開。

中指數據顯示，三四線城市宅地供應減少，但地價上漲，土地溢價率最高，流拍數量大幅減少；一線城市土地供應大幅增加，地價最貴但溢價率最低。

其中，杭州首批集中供地競拍中，57幅土地成交1178億元；平均成交樓面價1.56萬元/平方米，平均溢價率爲26%。

重慶市是7個城市中成交地塊最多的城市，共成交了121宗，也是溢價率最高的城市，平均溢價率達到了38.7%，其中30幅土地溢價率超過50%，西永地塊的溢價率更是達到了130%。

相比之下，北京這次集中供地準備充分，規則設計嚴謹。30宗商品住宅用地土地總面積約169公頃，規劃建築規模約345萬平方米，共實現土地出讓價款約1110億元，地塊平均溢價率僅爲6.4%，是目前集中供地城市中最低的。

房企利潤被壓縮

北京市住建委市場處處長王爭透露，在本輪供地前北京的住建部門和規自委合作，對此次供地進行提前聯動以確保市場的穩定。

由於北京此輪集中供應土地的整體素質較高，爲防止土地市場過熱給新房市場帶來壓力，因此在土地出讓過程中設置了更多的限制條件，確保土地市場穩定。

相關內部人士表示，本次北京集中拍地數量佔據今年供地總量的三分之一，在原有限地價的基礎上，提前公佈了地塊的上限價格。

同時，公佈競報“政府持有商品住宅產權預設份額”上限、競報“公共租賃住房面積”上限，公佈《房屋售價承諾書》明確了未來房屋售價。從限地價、限房價、競公租房等規則中使得土地競拍各個流程透明化。

不僅如此，當土地競拍價格突破“地價上限、競公租房/政府持有比例”兩道上限，最終進入競報高標準商品住宅方案階段。北京本次土拍中共有10宗地塊進入高標準商品住宅建設方案程序，最終結果需要官方對比各家方案，成交結果後續才能公佈。

一旦進競報階段，建築裝配要求必定提高，開發商成本上升，相應的房企利潤還會進一步降低。

正因如此，即便土地溢價率很低，房企也直呼“不賺錢”。

房價一定會降嗎？

對於此次集中供地，相信外界最關心的還是對房價的影響。

北京首批入市地塊中，其中大部分參與競拍的皆是商品房，也有一部分土地採用了競/政府產權份額、競/配建公租房的方式。

根據政府的指導價格來看，基本較同區域在售商品房實現約10%的價格漲幅。以海淀樹村、崔各莊和東壩的地塊爲例，根據限價要求以及政府持有份額結果，樹村房價上限銷售價格達89600元/㎡，其次爲崔各莊達85067元/㎡，東壩達80000元/㎡。

目前，樹村實際可售成交樓面價達68932元/㎡，崔各莊爲65618元/㎡，東壩爲57540元/㎡，距離實際新房銷售價格上限大概有1-2萬元/㎡價差。對比各區域周邊成交均價，樹村爲82717元/㎡，崔各莊爲77955元/㎡，東壩爲59475元/㎡。

以金盞地塊爲例，競拍樓面價已經達到5.3萬元/平方米，比一旁在建的金港家園樓面價高出1.1萬元/平方米。

這也就意味着未來房價大概率會有一定的提升，但仍然會穩定在一個合理區間。

既然集中供地，未來面臨的一定是項目集中上市，對房企銷售來說也是一個挑戰，而對於市場來講，銷售競爭卻更有利於市場價格的穩定。

一般項目開發週期在2-3年，整體銷售去化預計還會後延。可以判斷，未來3-5年間，北京的房價必然會呈現穩中有升的局面，不會有特別大的波動，符合國家整體“房住不炒”的基本要求。

來源：房天下