原標題：中央經濟工作會議第五次定調“房住不炒”，防範化解重大風險“精準拆彈”

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道  “房住不炒”仍是房地產調控主基調。

12月8日-10日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

21世紀經濟報道記者注意到，2016年中央經濟工作會議提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”（“房住不炒”）至今，今年是中央經濟工作會議第5次明確提及“房住不炒”。

“十四五”規劃綱要也強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。

中國城市規劃設計研究院住房所所長盧華翔在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，“房住不炒”仍是中央長期堅持的一個總體導向和要求。

中央經濟工作會議再提促進房地產業良性循環和健康發展，房地產防風險是實現良性循環和健康發展的關鍵。中國人民大學國發院城市與房地產研究中心主任、中國人民大學商學院財務與金融系教授況偉大在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，房地產債務風險是房地產風險的主體和防範重點，一旦房地產債務大規模違約，產生信用風險，會對整個經濟部門造成衝擊甚至危機。房企開發貸風險是今年房地產最主要的風險，也是明年防風險的重中之重。

再提房地產業良性循環

繼12月6日中央政治局會議明確提出要促進房地產行業健康發展和良性循環後，中央經濟工作會議再次重申房地產業“良性循環”的重要性。

2017年中央經濟工作會議在防範化解重大風險相關內容中明確，重點要防控金融風險，要服務於供給側結構性改革這條主線，促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性循環。其後高層會議中促進房地產行業良性循環相關提法較少。

今年下半年開始，從房地產開發貸、房地產投資、住房銷售、到居民住房抵押貸款等房地產鏈條的關鍵環節循環不暢，房地產市場急速下滑，多個分析機構均認爲政策底已經出現。

中國城市經濟學會房地產專業委員會主任、中國社會科學院生態文明研究所理論研究室主任王業強日前在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，與過去限制房地產爲主的政策相比，“良性循環”提法中蘊藏更積極的含義。“過去房地產投資炒作和金融化比較嚴重，是一個單向的循環，亦即資金單向流動，未與國民經濟和雙循環格局形成良性互動。”

盧華翔認爲，良性循環應該包括促進房地產與國民經濟發展，以及房地產如何在國家雙循環格局中發揮更好的支撐作用兩個重點。

近期央行、銀保監會、證監會等部門發聲，適度糾偏房地產政策，保持房地產信貸平穩有序投放，重點滿足購房者首套房、改善性住房按揭需求。在土地供應方面，多個集中供地城市調整土地出讓規則，提高房企拿地積極性。但政策從推出到影響市場需要一段時間，政策效果完全釋放仍需等待。

中央經濟工作會議重申6日政治局會議中關於“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的提法。盧華翔認爲購房者合理的住房需求應該是“自住”的需求，現階段首套住房、改善性住房、養老住房等都應屬於合理的住房需求範疇。

實際上，2016年中央經濟工作會議即提出，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

除此之外，本次中央經濟工作會議還明確提出要探索新的發展模式。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，未來房地產依賴房價和地價上漲以獲利的模式將不再可行，住房市場發展將從增量市場爲主轉向增量、存量市場共同發展，保障性租賃住房、租購併舉模式等將得到進一步推進。此外，未來在存量房地產發展模式、房地產稅等方面的新政策或值得期待。 

防範化解重大風險

除了直接對明年房地產重點工作進行安排之外，中央經濟工作會議還強調要正確認識和把握防範化解重大風險。要繼續按照穩定大局、統籌協調、分類施策、精準拆彈的方針，抓好風險處置工作，加強金融法治建設，壓實地方、金融監管、行業主管等各方責任，壓實企業自救主體責任。要強化能力建設，加強金融監管幹部隊伍建設。化解風險要有充足資源，研究制定化解風險的政策，要廣泛配合，完善金融風險處置機制。

2016年中央經濟工作會議即明確，要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，着力防控資產泡沫，提高和改進監管能力，確保不發生系統性金融風險。

況偉大表示，我國防範系統性風險的底線主要是不發生房地產金融風險。而房地產債務風險是房地產風險的主體和防範重點，涉及家庭、房企、地方政府和銀行等經濟主要部門，包括家庭住房抵押貸款、房企開發貸、地方債。一旦房地產債務大規模違約，產生信用風險，會對整個經濟部門造成衝擊甚至危機。

房地產防風險，也是實現房地產業良性循環和健康發展的關鍵所在。

從結構上來看，房企開發貸風險發生概率最高，也是之前的監管短板。2021年房地產業全面實施“三道紅線”政策，嚴格限制房企槓桿比率和流動性風險。目前在房住不炒和脫虛向實的經濟社會發展長效機制下，我國房價整體穩定，部分城市房價下跌，房企滾動開發模式失效，部分房企開發貸將出現違約。

況偉大指出，房價下跌帶來地價下跌，隨着城市化水平提高，地方政府土地出讓規模和速度呈下降趨勢，地方政府土地財政收入銳減，但地方政府信譽較高，中央政府可提供隱性擔保和轉移支付，因此風險低於房企開發貸。家庭住房抵押貸款風險較小。

房企開發貸風險是今年房地產最主要的風險，也是明年防風險的重中之重。況偉大認爲，房企暴雷現象多發，明年房地產防風險壓力大，對房企開發貸限制將更嚴格。新增房企開發貸將嚴格執行“三道紅線”政策，已有房企開發貸尤其是中小房企債務，要通過債務重組、資產盤活、併購等手段防風險。

況偉大指出，在房地產債務風險中，地方債違約風險已上升至第二位。明年防地方債風險需重點管控土地出讓，不能低價、違法出讓土地造成國有資產流失。地方債發行前要重點評估、綜合考慮地方政府償債能力，土地財政依賴較高、承諾以土地收入償還債務或將土地作爲抵押物的地方政府發債尤需謹慎。

家庭住房抵押貸款也是房地產債務的重要組成部分，況偉大認爲防範家庭住房抵押貸款風險主要防多套房房貸風險，重點、熱點城市要繼續實施限購政策絕不放鬆。房地產稅試點對抑制市場投機風險有一定作用，但主要是短期影響市場預期，房地產稅從試點、立法到真正實施需一個長期過程。

此外，況偉大提醒，防範銀行風險則要嚴格執行房貸集中度管理，控制房貸槓桿比例，加強不良貸款風險化解。

以下附“房住不炒”提出以來中央經濟工作會議關於房地產表述變化歷程：

2016年：

【促進房地產市場平穩健康發展】

要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。

要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閒置和低效用地。

特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。

要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。

加強住房市場監管和整頓，規範開發、銷售、中介等行爲。

2017年：

【打好防範化解重大風險攻堅戰】

打好防範化解重大風險攻堅戰，重點是防控金融風險，要服務於供給側結構性改革這條主線，促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性循環，做好重點領域風險防範和處置，堅決打擊違法違規金融活動，加強薄弱環節監管制度建設。

【加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度】

要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

2018年：

【放在民生保障和改善領域，未單列】

要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

2019年：

【放在民生保障和改善領域，未單列】

要加大城市困難羣衆住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。

要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

2020年：

【解決好大城市住房突出問題】

住房問題關係民生福祉。

要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。

要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。

土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。

要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行爲，對租金水平進行合理調控。