物業是和小區品質直接掛鉤的，一個爛物業會加速房子進入到“老破小“的狀態裏面

這不僅會降低居住品質，往往房子也難以獲得溢價

而一個好物業的優勢是可以讓房子在一個二手房市場裏賣的比邊上更貴

反之，一個爛物業會讓原本的資產貶值

所以，有很多人都希望換掉小區的爛物業

但換物業這個事，對每個小區來說，似乎都是亙古不變的大難題，令很多業主感到無能爲力，束手無策

根據上海市消委統計，上海近七成業主對於小區物業不滿意

（數據來源：上海市民用物業管理現狀調查）

不少粉絲留言，表示希望談談換物業的流程

所以就有了今天這篇文章：如何一步步教你換掉小區的爛物業

01

首先，需要一個願意幹又能幹的業委會

說起來，小區換物業的流程本身很簡單，只要這四個步驟：

根據《物業管理條例》，以上換物業的各個流程環節，每一位業主都有資格和權力參與決策

第一步成立業委會最爲關鍵

它決定着後面能否換掉物業，同時，它也是最難的

大致的步驟是：

想找到合適的業委會成員就不那麼容易

一方面，能夠成爲業委會成員的業主需要滿足一個基本條件：不能拖欠物業費、契稅、房屋維修基金

沒有交納物業費就不能擔任業委會委員，所以要選擇那些正常交物業費等費用的業主

在競選失敗的案例中，就有出現因爲沒有繳納物業費而不能順利投票的情況

人員信息覈實清楚後，還要保證這個業主是對已有物業深度不滿意的，不然影響後續投票選擇舊物業去留的環節

另一方面，如果是首次成立業主大會，需要由幾名業主聯名向社區居委會提出書面申請

並提供相關的證明材料，如申請書、業委會名單、業委會章程等

選拔過程中，還要提前15天公告業委會候選人名單和選舉日期，其次是提前3天向全體業主發放選票

並且，投票人需要是持有房產證的業主或者本小區的房東，需要這些業主投票選出業主委員會

最後，新的業委會成員選出之後，要及時在小區公告選舉結果

整個成立流程看下來，是不是有點繁瑣

事實上，絕大部分小區都沒有成立業主委員會，其中包括那些居住了20年的小區

據住建部統計，全國各地小區業委會成立率約爲30%

上海是全國業委會成立率最高的城市，可以達到80%；北京、廣州、深圳、杭州這些大城市，也只有30%左右

02

需要過半業主投票選擇物業的去留

當業委會成立後，需要徵詢小區業主對於換物業的意見，這時候要召開業主大會公開投票

並獲得一半以上人同意

看到這你可能覺得，一半業主簽名也不難啊，怎麼那麼多小區都沒辦法推動呢？

首先要向社區發起申請，具體是需要準備一份書面申請，申請通過方能舉辦

申請是否順利要靠街道社區的配合

還要考慮如何真正瞭解小區每一戶業主的意見，徵集過半比例的業主投票，並不簡單

一些小區空置率高，如部分投資的、毛坯房沒入住的，還有業主常年在國外沒法回來也不怎麼管

有的業主都換了也找不到人，其他業主對投票參與度不高等等

這都需要業委會成員通過實地拜訪、業主羣等方式號召各個業主參與其中

對於上千戶的小區，要花費不少的功夫

好在投票有多種方式

1）線下人工投票：

①　上門送票

②　錄音電話投票

③　投票點票箱投票

④　打印表決票委託親友代投

2）線上網絡投票：使用微信、支付寶小程序進行業主大會電子投票

傳統的線下投票方法，到業主家送選票至少都要跑上好幾天，幾經周折才能收集完所有業主的投票

近兩年，爲了做好新冠肺炎疫情防護工作，不少街道自主研發電子投票系統，用線上小程序投票代替了入戶送選票

在小程序上可以隨時參與線上投票，同時，關於選舉的公告、報名通道、結果公示都能夠查看到

在杭州，通過支付寶搜索“浙裏辦”，打開浙裏辦小程序也可以直接網上投票

手機點幾下就可以參與投票，這樣一來既避免了人與人的面對面接觸，操作起來也很高效

意見達成一致後，怎樣與原有物業解約呢？

要知道，老物業纔是換物業道路上最大的攔路虎

（來源：圖片來自網絡）

1）有業主大會的情況下

更換物業的理由要有法律依據，先看下《物業合同》是否在有效期內

如果是，要找到物業違反其《物業合同》的具體事項

有違約的情況並且有足夠的證據就可以根據《物業法》解除其合同，終止其受聘關係

如果《物業合同》到期了，走居委會程序，不自動續簽，重新與招標的新物業公司簽約合同就可以了

2）沒有業主大會，怎麼辦

建議的辦法是與原物業協商解除合同

三分之二的業主同意更換物業了，就派代表去找物業公司的負責人，協商和平解決

如物業公司不願意停止《物業合同》，拒不移交，業主可以請求街道辦事處出面解決，也可以去相關部門投訴

03

公開聘請新物業

在這個步驟中，需要有具有熱心腸、有時間，並且懂得一些招標流程的業主，起到牽頭作用

具體方式有：

1）公開招投標

由業委會選一家專業招投標公司協助，公開向社會上的物業公司發出招標公告

在投標公司中選定一些知名、優秀的物業公司來評選出物業管理單位

這些物業單位的選擇是由第三方決定的，所以不容易體現小區業主的意願，招標下來的結果也只能被動接受

2）邀請招標

和招標方式類似，但是不公開招標，而是定向

一般選擇一些優秀的物業公司發出邀標書，邀請他們來，從中選擇一個來實施物業管理

這個方法後期可能會給小區加重負擔，因爲參與招標需要繳納招標費，這個費用自然就計入物業成本里了

3）直接指定

一般採用這個方式的，通常都是業主數量比較少的商業物業，可以在同幾家物業公司協商後，直接指定其中一家作爲物業管理單位

沒有業委會可以委託居委會招標，或者其他機構組織招標，最後在業主大會上，由業主投票選擇使用哪一家物業

04

流程看似簡單，但有幾個地方可能存在難題

首先，對於成立業委會這件事，不少業主都選擇了旁觀者的態度，積極性並不高

這種情況下，業委會里總需要幾個“牛人”，帶頭引領業主同意換物業

其次，小區物業關係到業主、物業公司、業委會三方的利益，聘選新物業，其中可能發生的衝突就阻礙了重新選新物業的進行

其中一些不可避免的灰色產業鏈，可能會有物業公司聯繫業委會，給其各種好處

例如減免物業費，或者直接給一筆錢

根據地區不同，這筆錢的說法也不同，比如入駐費用、進入競標費用、簽約費用...業委會會變着法要

更甚者，投票決定換物業之後，老物業不願走也是一個問題

最後還有一個隱患，很多小區物業換不成功就是因爲物業費上漲

物業服務收費機制執行市場調節價後，小區換物業會不會面對物業費上漲的局面

但爛物業比上漲物業費更可怕

一些常年使用3元/㎡、5元/㎡的業主，可能不太能接受高漲的物業費

再加上業委會對物業服務市場不瞭解，缺乏議價能力，諸多問題都有可能存在換物業的每一個環節

如何解決這些“痛點”、順利換物業，需要每一位業主費心爭取

明年，希望想換掉自家爛物業的小區，能夠如願吧