智谷趨勢（ID：zgtrend）| 石延楓

事實上，近半年，各地動作頻頻，又是將房貸利率，又是取消限購、限售，甚至兩成首付也重現江湖……但是樓市的行情依然是波瀾不驚。

一方面是經濟增長降速，居民負債已經很高；而更重要的則是，2022年中國人口將正式迎來拐點，隨着人口見頂，中國人均居住面積、家庭住房擁有量都已經接近發達國家水平。

在“房住不炒”的調控思路下，房地產的邏輯早已徹底改變。樓市進入存量時代，居住便利正在成爲房地產領域的核心競爭力。

2020年疫情，誕生了“盒區房”的概念，意思是居住地在“盒馬鮮生”配送範圍內生活更便利，幸福感更高。貝殼找房甚至推出了專門的盒區房報告。

而當下的上海大戰奧米克戎則讓小區物業服務站在了聚光燈下。越來越多的人意識到，特殊時期，好的物業不僅僅是生活的保障，更是健康與生命的保障。

錢是最聰明的。房企和物企業績分化早已指明瞭這一趨勢。

2021年，上市房企遭遇滑鐵盧，與之相反的是，物企業績全面爆發，48家上市物業企業營收全部正增長，平均增速高達40%。

過去，你買多貴的房子基本決定了你將享受怎樣的物業服務。未來，物業也許會成爲業主買房的關鍵選項。

01

怎麼選對好物業？口碑爲王，業績爲相

最讓人想不到的是，反覆的新冠疫情最後成了物管行業的“試金石”。優秀物企不僅在疫情中收穫口碑，在市場上也能攻城略地。

最近，中指院公佈物業百強企業名單，碧桂園生活、綠城物業，保利物業和雅生活勇奪前三甲席位。跟其他三位不同的是，雅生活對傳統住宅物業的依賴不是很大，而是通過非住宅服務、增值服務和城市服務打開了業績增長空間。

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4月29日，雅生活發佈財報顯示，2021年雅生活營收較去年同比增長40.4%，達到140.80億元。

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在營收高速增長的同時，公司的毛利率和淨利率保持相對穩定地同步增長，公司營收質量較好。

2021年，雅生活毛利潤達到38.69億，同比增長30.1%；淨利潤25.66億，同比增長30.1%。

一般來說，既增收又增利是衡量營收健康的一個標準，而公司現金流狀況則是衡量整體業績質量好壞的一個標準。

2021年，雅生活經營性淨現金流26.45億，高於淨利潤水平，同樣穩健。

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（來源：2021年雅生活服務財報）

從財報上看，2021年，雅生活業績高質量增長緣於公司在管面積和合約面積大幅增長，物管正在成爲一個逆週期的行業。

截至2021年末，雅生活在管項目達到4,143個，在管面積達4.89億平方米，同比增長1.14億平方米；合約面積達6.63億平方米，同比增長1.41億平方米。

後疫情時代，各行各業的競爭壓力都與日俱增，物管行業也一樣，一方面面對巨大的市場空間，房企行業巨頭入場搶灘，在資本的加持下攻城略地；另一方面，受房地產市場變化影響，物管企業上市和融資環境也發生了較大變化。

在競爭日益加劇的大環境下，雅生活是如何取得良好的業績呢？

首先，雅生活業績飆升的一個核心驅動力就是，公司內生增長能力強，外拓能力更強。

根據公司財報顯示，2021年，雅生活第三方面積達5.15億平方米，同比增長33.0%，佔總合約面積的77.7%。

無論從增速，還是從佔比數據來看，雅生活第三方開拓能力都在不斷提升。

實際上，從2015年-2021年，雅生活第三方面積佔比連續6年上漲，從15.7%增至77.7%，佔比激增62個百分點。

其次，雅生活的業主增值服務增長強勁，模式創新層出不窮。

財報數據顯示，2021年，雅生活業主增值服務收入達18.67億元，同比大幅增長77.3%，佔總收入約13.2%，相比2020年佔比提升了2.7個百分點。

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房子是最牢固的社羣，物業藉由它能緊緊地圈住用戶。對於物管公司來說，服務無邊界，客戶所需就是業務所至。

未來，增值服務市場規模高達數萬億，即將成爲物管公司業務增長的第二曲線。

02

強勢業績背後的新方向：城市服務全國化佈局

分析雅生活服務財報，有一塊兒內容特別值得注意。

在2021年公司營收中，有一個新增業務是“城市服務”。財報數據顯示，公司城市服務板塊收入達人民幣6.98億元，佔總收入約5.0%。

這塊業務佔比不大，但卻代表了新的增長方向。

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（來源：2021年雅生活服務財報）

早在2007年，海南政府與雅居樂共建陵水縣清水灣項目，當時雅生活就提供了城鎮全域規劃與服務。

到2021，雅生活服務就將此部分業務單獨作爲一個版塊列了出來。

因爲這塊業務代表着未來的一個大趨勢。

2017年，高層提出“城市管理要像繡花一樣精細”，隨後，保定、西安、鄭州、唐山等多地政府相繼出臺“城市精細化管理”相關文件。

從宏觀上看，城市精細化管理是大勢所趨，在有限的預算下，政府購買專業服務是最優選擇；從微觀上看，對於動輒上百萬平規模的城市服務項目，物管企業自然不會放過這個機會。

2020年，雅生活戰略正式轉型爲“智慧城市服務商”，其城市服務商的定位越發清晰，城市服務業務佈局也不斷加速。

雅生活以“城市發展”爲切入點，聚焦城市空間管理、城市資源運營、社區協同治理、智慧城市體系搭建等綜合性服務的探索，併爲此搭建了涵蓋成熟城市、新興城區、鄉鎮三大領域的完整城市服務體系，打造領先的全場景智慧城市服務平臺。

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雅生活城市服務項目主要包括，道路清掃保潔、生活垃圾清運、垃圾分類管理、園林綠化養護、市政設施管養、城市資源運營、社區協同治理、智慧城市管理解決方案等。

根據不同的需求，雅生活智慧城市服務平臺已經細化到了17萬項商品和服務。龐大的服務體系需要不同的合作伙伴，該平臺還已經集合了600多家供應商。個性化的服務項目，以及龐大的供應商系統，讓雅生活獲得了超過6000個客戶。

平臺搭建的同時，雅生活城市服務業務迅速拓展。憑藉非住宅服務領域的經驗優勢及客戶基礎，雅生活迅速獲取了城市服務領域的專業資質，年內獲取十餘個年化合同金額超千萬的市政環衛項目，比如輝南縣城區環衛市場化項目、西安曲江區道路服務環衛項目等大型標杆項目等等。

根據環境司南《2021年度環衛市場化發展報告》， 雅生活2021年度拓展合同額位列行業第14名。

城市服務市場規模以萬億計，傳統住宅物業服務競爭壓力大，但是城市服務相對而言充滿機遇，而且城市服務的範圍也不侷限於陸地。

2021年，雅生活獲取了首批海上環衛項目——洋浦經濟開發區海上環衛項目，開啓水域專業服務新篇章。

隨着雅生活業務的不斷擴張，其城市服務業務從從“廣度”走向“深度”，幫助公司在未來的競爭中搶佔先機。

03

物管勇於擔當：提升幸福感，提升城市形象

未來所有領域的競爭，都是軟實力的競爭，像雅生活這類優秀物業的公司就是軟實力的代表，永不嫌多。

因爲他們存在的意義，不僅能直接提升民衆幸福感，甚至能提升一個城市和國家的形象。

最近一年，面對全國各地新冠疫情零星復發，暴雨、颱風、暴雪等自然災害的挑戰，雅生活響應號召，站在抗疫一線，極大提升了業主的認可以及品牌的美譽度。

比如，去年4月份，珠三角疫情復發，雅生活助力廣州、佛山、中山、惠州等地，完成超50個社區、超60萬人次的大規模核酸檢測，良好的組織管理，避免了交叉感染，助力珠三角快速清零。

今年3月份開始，上海疫情復發，雅生活的工作人員承擔了從核酸檢測、病毒消殺，到生活物資採購送貨，再到打印學習資料等等一系列後勤服務，由於場地緊張，辦公區的桌子、椅子、地下車庫能依靠的牆角，都變成他們的臨時落腳點，儘管艱難，他們始終站在抗疫一線，24小時事無鉅細護佑業主，把各項防疫措施落實到“最後一百米”。

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有雅生活的小區，就會讓業主多一份安心。

還有去年7月份的鄭州暴雨災害爆發時，雅生活連夜從武漢、信陽、邢臺多地購置50條衝鋒舟、淨水器以及飲用水、食品等共21輛卡車（超38000件）的物資，並從各地調度員工奔赴受災現場，極大的幫助了災區人民。

類似的案例還有很多，雅生活用優質的服務，踐行“呵護一生，溫暖一城”的使命，極大的提升了民衆的幸福感，也爲國家抗疫貢獻公司的一份力量。

優質的物業管理服務給業主帶來了溫暖，同時優質的城市服務業務完美守護了冬奧會，也提升國家形象。

冬奧會在北京圓滿結束，谷愛凌火遍全網，背後就有雅生活200多名員工的默默奉獻。在北京冬奧村，雅生活工作人員24小時實行天氣監測預警管理，每場大雪都按照“雪前準備、雪中打通、雪後恢復”的作業流程，機械掃雪、人工輔助，頂風冒雪快速鏟冰，保障會場及周邊道路通行無阻。用金牌服務的品質向國家、向全世界交上一份零疫情、暖服務的完美答卷。

物管公司不同於其他類型企業，它們的核心競爭力就是——服務，它們不斷打磨的也是服務質量。

雅生活也一直不斷提升服務標準化、智能化、個性化水平，對服務質量精益求精，年內公司推出服務形象煥新的“5分行動” ；各業態打造服務模式標杆，樹立16個項目標杆。

憑藉過硬的服務質量及業主口碑，雅生活榮獲諸多榮譽，比如“中國物業服務百強企業TOP3”，“2021中國物業服務百強服務質量領先企業”等等。

物管公司的產品，都是軟實力的體現，無論是一個社區，還是一個國家，其品質將最終取決於服務。

04

結語

目前，“房住不炒”仍然是房地產調控總思路，開發商融資“三道紅線”仍然高懸頭頂，同時居民家庭債務高企、社會人口進入拐點，住房需求萎縮。

與之相對應的是，居民對社區服務質量，以及對城市化精細管理的要求提升，物管行業需求逐步釋放，行業成長空間無限。

尤其是疫情進入第三年，影響已經滲透至各個領域，大家對物管行業的服務都有着深刻的切身體會。

優秀的物業公司是社會的潤滑劑，也是社會軟實力的代表。優秀物企獲得良好口碑的同時，也獲得了市場認可。

在這個特殊時期，物業服務和政府城市服務，上面對接國計國策，下面對接芸芸衆生，從未顯得如此重要。

中國地產發展邏輯已經改變，無論短期如何刺激，長期都將回歸於運營和服務。

在這個大趨勢之下，優秀的物業公司攻城略地，獲得良好業績；普通民衆則收穫優質服務，感受社區和城市溫度。

這纔是房地產發展的確定方向。