全國二手房市場7月行情報：市場回暖房價微降看房需求創年內新高

一、全國二手房相關政策解讀

1. 全國性政策

l 2022.7.21

銀保監會：6月房地產貸款新增2003億元

銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在新聞發佈會上表示，今年6月份，房地產貸款新增2003億元，房地產信貸整體運行平穩。銀保監會採取的措施和工作包括：在落實房地產金融審慎管理的前提下，將指導銀行保險機構做好對房地產和建築業的金融服務，6月份房地產開發貸款新增522億元，同時銀保監會發揮好併購貸款等工具的作用，以及資產管理公司的專業優勢，配合有關方面做好“保交樓、保民生、保穩定”金融支持相關工作。

點評：隨着近期房貸利率的全面下調，尤其是首套房貸款利率的調整幅度更爲明顯，將會有利於剛需購房者買房的支出成本，並且從數據來看也是九成以上的貸款流向剛需置業需求。不過，隨着城鎮化進度放緩以及人均居住面積達到相對高度，那麼未來的購房需求將會是以改善型的需求爲主，那麼房貸政策將需要更好的服務這部分置業需求。

l 2022.7.28

中央政治局會議：堅持房住不炒因城施策用好政策工具箱

中共中央政政治局7月28日召開會議，其中關於房地產方面，提出要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

點評：爛尾樓問題成爲當下新房市場面臨的新挑戰，因此會議針對該問題進行了集中部署，一方面要求各城市“用足用好政策工具箱”，另一方面“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。這也是”保交樓“被首次寫入中央政治局會議文件中，當前政策思路基本較爲清晰，即地方政府統領，商業銀行等機構緊密配合，房企積極參與。預計相關部門會繼續推出相關措施，確保項目復工和按時交付。

2. 地方性政策

l 深圳--2022.7.8

深圳父母、配偶、子女可共同申請公積金貸款

深圳市住房和建設局對《深圳市住房公積金貸款管理規定》進行了修訂，提出，在本市繳存住房公積金的職工作爲申請人按照本規定申請公積金貸款。申請人的配偶、父母、子女可以作爲共同申請人。申請人的配偶、父母、子女是購房人的，應當作爲共同申請人。

點評：深圳此次公積金優化政策實際上是屬於“一人購房全家來幫”的公積金家庭互助政策。此舉能增強保障性和互助性，喚醒“睡眠資金”，促進購房者購房積極性的提高。實際上也能促使一部分限購人羣家庭購房行爲的提升。

l 南京--2022.7.20

南京進一步放寬積分落戶門檻長三角三省一市社保繳納年限均可累計

南京新修訂印發了《南京市積分落戶實施辦法》。該辦法適用於在南京市穩定就業和生活，且符合規定條件通過積分落戶本市的非南京戶籍人員。在長三角區域三省一市繳納城鎮職工社會保險的，均可累計納入南京市繳納年限計算並賦分，累計積分達到100分，即符合落戶條件。該辦法將於8月20日起施行。

點評：從南京的落戶政策來看，實際上是長三角一體化建設的一個縮影，也是逐步打通區域間人口流動的最好的實踐。對於南京的房地產市場而言，落戶政策中交納社保年不僅限於南京當地，那麼將會有更多的人羣能夠達到標準，這樣就能夠有利於一部分工作地在非南京市的人羣入戶買房，將會利好於整個南京市的房地產市場。

l 青島--2022.7.18

新建商品房滿5年、二手房取得產證滿2年可上市交易

青島政務網7月18日顯示，青島市住房和城鄉建設局在回覆市民提問時表示，在本市範圍內，新建商品住房滿5年方可上市交易，上市交易時限可以自合同網籤備案時起算。此外，二手住房取得《不動產權證書》滿2年方可上市交易。

點評：在今年3月份，青島即墨區就針對限售放寬了區域內的新房和二手房購買後轉讓的限制，即新房交易由拿證滿5年改爲網籤滿5年，二手房則是拿證滿兩年即可交易，此次將即墨區的放鬆限售的政策擴展到全市，說明此前即墨區先行先試取得了一定的活躍市場的效果。

二、全國40城二手房市場

58安居客房產研究院研究總監陸騎麟認爲：7月的二手房市場主要呈現出房東降價，購房者看房意願增加的行情。首先，在市場交易量同比依舊低迷的情況之下，房東選擇降價求售來獲得成交，並且多數業主也會出售房產之後會置換新房，並且多個城市一二手房價“倒掛”現象明顯的情況之下，也加大業主賣房意願。其次，多個城市爆出樓盤停工，交房延期的情況，也有部分考慮購買新房的購房者開始關注二手房，並且政策部分城市二手房也能享受新房同等利好政策，還有絕大部分設置二手房參考價的城市也逐步取消，也成爲購房者從新房轉向二手房的主要原因。

1．全國40城二手房在架房源量

據58安居客房產研究院統計數據顯示：2022年7月，全國40城二手房在架套數在312萬套左右的水平，相比6月減少4.6%。從在架房源量來看，環比出現一定減少，首先還是和新增上架房源的減少相關，其次，下架房源的增加將會影響到在架量的減少；40城中31城的二手房掛牌量在7月出現減少，僅有九城的二手房掛牌量出現增加。

四個一線城市的掛牌量來看，北京出現小幅回落，廣州和深圳的掛牌量出現10%以上跌幅，不過上海的二手房掛牌量出現了2.26%的增加。上海市二手房掛牌量從疫情以來一直處於快速恢復狀態之中，目前的掛牌量已經和疫情前的水平相當。

2．全國40城二手房各戶型在架房源量

2022年7月，全國二手房各戶型掛牌房源佔比來看，2房和3房的佔比相對最大，佔比分別爲37.7%和39.4%，其中3房的佔比相比6月減少了0.5個百分點，2房的佔比相比6月增加了0.4個百分點。1房的佔比爲9.6%，相比6月增加0.4個百分點，並且1房的佔比是近2022年1月以來的最高點，小戶型掛牌量出現逐步增長，表明當前的剛需並未明顯增長。

3．全國40城二手房房源在架時長

2022年7月，全國40城二手房在架時長爲64.0天，相比6月增加了1.8%。從二手房在架時長出現一定幅度增長來看，並且已經達到今年的次高點，表明當前的二手房市場還是相對活躍度較低，樓市刺激政策對二手房整體帶動作用較小。從四個一線城市的二手房在架時長來看，深圳和廣州的二手房在架時長出現了明顯的增長，分別增加了15%和7.2%，而上海和北京的二手房在架時長出現了一定的回落，分別下跌21%和1.2%，上海的二手房時長在疫情之後持續出現活躍的表現。