繼續推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落實落地，推動更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市，促進形成投融資良性循環的市場生態。

近日，證監會債券部主任周小舟在《證券市場導報》發表署名文章，就中國特色REITs市場的探索、實踐及展望發表看法。

周小舟指出，展望未來，要進一步推進REITs常態化發行，加快推進多層次市場體系建設，夯實法規制度基礎，完善監管和投資者保護安排，走好中國特色REITs市場發展之路，更好助力經濟高質量發展。

歷經多年研究探索，我國REITs試點正式啓航

周小舟表示，多年來，理論界、實務界等相關各方對REITs進行了不少研究和探索，可以說，境內REITs市場建設先後主要經歷了萌芽探索、試點培育和常態化推進三個階段。作爲改革的新生事物，REITs市場功能日益發揮，也逐步得到了市場廣泛認可。

周小舟指出，常態化推進階段（2022年初至今），盤活存量資產，擴大有效投資，助力穩定宏觀經濟大盤。國辦發19號文和“十條措施”發佈以來，不少地方政府相應明確了配套政策措施，證監會聯合國家發展改革委優化了項目審覈推薦程序，建立重點地區綜合推動機制，推動形成項目供給梯隊。2022年下半年以來，REITs首發和擴募項目加速推進和落地，基礎設施REITs開始由個案試點階段轉入常態化推進新階段。

REITs試點工作取得積極成效，對於服務實體經濟高質量發展意義重大

周小舟認爲，2021年6月，首批試點項目順利上市以來，各項工作有序推進，試點項目市場認可度較高，運行總體平穩，各項制度規則初步經受了市場檢驗，達到預期目標。REITs對於盤活存量資產，擴大有效投資，降低實體企業槓桿率，推動金融供給側結構性改革，服務構建新發展格局和經濟高質量發展具有重要積極意義。

截至11月底，上市REITs收盤價較首發平均上漲約20%，產權類REITs對應現金流分派率平均爲3.67%，特許經營權類REITs對應內部收益率（IRR）平均爲5.51%，高於市場多數理財產品收益率，具有風險適中、收益穩定、流動性好等特點，爲投資者開闢了一條參與基礎設施等項目投資的新渠道，有利於推動金融供給側結構性改革，提升居民財產性收入，落實共同富裕、共享發展的新理念。

公募REITs對追求中長期穩健收益的機構投資者存在較強吸引力，可較好滿足社保類基金、養老基金、企業年金、保險資金的配置需求。保險資金已積極參與REITs市場，從一級市場看，截至11月底，保險公司合計獲配116.56億元，佔首次發售金額的15.39%；從二級市場看，保險公司合計持有126.96億元，佔REITs市場規模的15.36%。社保類基金、養老基金、企業年金等長線資金投資REITs市場正在積極推動過程中。

持續走好中國特色REITs市場高質量發展之路

周小舟強調，展望未來，我們要深入貫徹黨的二十大精神，圍繞建設中國特色現代資本市場，進一步推進REITs常態化發行，加快推進多層次市場體系建設，夯實法規制度基礎，完善監管和投資者保護安排，走好中國特色REITs市場發展之路，更好助力經濟高質量發展。

周小舟從四方面對中國特色REITs市場未來發展做出展望：

第一，堅持服務實體經濟，加快推進市場體系建設。

一是拓寬試點範圍。儘快將試點範圍覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。落實中央“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”要求，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊。會同相關部委積極研究市場化的長租房及商業不動產開展REITs的可行性和路徑安排。

二是完善多層次市場體系。貫徹落實國辦《關於進一步盤活存量資產 擴大有效投資的意見》有關要求，進一步推進REITs各項基礎制度改革創新。儘快推動首批擴募項目落地。促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質到公募REITs上市的渠道機制，積極探索建立多層次REITs市場。

三是進一步推進常態化發行。繼續推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落實落地，推動更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市，促進形成投融資良性循環的市場生態。

第二，完善制度規則體系，夯實市場發展基礎。

一是優化工作流程，提高工作效率。聯合國家發展改革委進一步優化試點項目推薦、審覈程序，統一審覈理念和審覈標準，提高工作效率，增強可預期性。

二是明確大類資產審覈和信息披露標準。總結試點經驗，對產業園區、收費公路和倉儲物流等實踐較多的資產類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，明確審覈及信息披露要求，並以適當方式向市場公開。

三是完善市場化的詢價定價機制。按照市場化、法治化原則，完善REITs發售業務規則，規範發行推介、詢價、定價、配售行爲。

四是研究推動REITs立法。借鑑境外成熟市場實踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究依託資產支持證券框架推動REITs立法；研究推動將REITs份額認定爲國務院認定的其他證券，推動專門立法，系統構建符合REITs發展規律及中國國情的法規制度安排。

第三，強化事中事後監管，促進市場平穩運行。

堅持發展與規範並重，證監會已制定印發《基礎設施公募REITs監管工作方案（試行）》，初步構建符合市場運行規律、具有中國特色的監管制度安排，着力防範市場風險，促進實現市場規範有序、主體依法合規、投資者有效保護的良好市場生態。

加強基礎設施公募REITs監管工作的主要思路是：

一要構建全鏈條的監管機制。遵循基礎設施REITs的特點規律和風險特徵，借鑑成熟市場經驗，遵循證券公開發行監管邏輯，建立包括項目盡調、發行定價、信息披露、資產運營管理、二級市場交易等環節的全鏈條監管制度。

二要突出以“管資產”爲核心。按照基礎設施REITs資產上市的本質屬性，參考資產證券化市場監管實踐，按照實質重於形式的原則，重點加強對基礎資產質量、運營管理的穿透監管，細化監管要求和工作安排，強化精準高效。

三要促進市場主體歸位盡責。按照《基金法》要求，突出壓實基金管理人的主動管理責任，督促基金管理人、基金託管人、資產支持證券管理人、原始權益人、外部運營管理機構、財務顧問、證券基金服務機構等參與方依法履行職責。依法打擊違法違規行爲，保護投資者合法權益。

四要建立健全綜合監管體系。建立證監會相關部門、證監局、證券交易所、證券業協會和基金業協會等單位各司其職、協同配合的准入監管、日常監管和風險處置工作機制，發揮監管合力。

第四，進一步凝聚各方合力，推動市場持續健康發展。

試點啓動以來，相關部門、地方政府、參與機構都做了大量富有創新和開拓意義的工作，形成了有效的工作合力。下一步，證監會債券部將繼續與有關方面加強溝通協作，着力推進以下工作：

一是持續推動建立重點地區綜合推動機制。聯合國家發展改革委投資司等單位推動更多地方政府建立由省級領導牽頭，地方發改委、證監局、金融局、國資委等多部門參加的綜合推動機制，統籌協調解決REITs涉及的項目合規、國資轉讓、稅收政策、權益確認等問題，保障常態化發行的項目資源供給。

二是加快推動完善配套政策。加強與相關部門溝通，進一步明確基礎設施REITs的會計處理方式和稅收徵管細則；推動全國社保基金、基本養老金、企業年金、職業年金等配置型長期機構投資者參與REITs投資，爲盤活存量資產提供中長期資金支持。

三是加強宣傳培訓。依託重點片區會、座談會、專題培訓會等形式，組織地方政府、相關部門、市場參與主體等開展培訓交流，加強宣傳引導和投資者教育，促進形成更廣泛共識，推動REITs市場高質量發展，共同爲推進中國式現代化作出新的更大貢獻。