證券時報

在多項政策支持下，房企融資在2022年年底出現翹尾行情，12月單月融資總量2022年年內首次突破千億元，環比大漲超過八成。

展望2023年，業內人士認爲，穩信用下企業整體融資環境或將實質性改善，央國企及優質民企更將顯著受益。不過，2023年前三季度的一大波償債潮仍需注意。

單月融資規模破千億

克而瑞研究中心的數據顯示，2022年12月，100家典型房企的融資總量爲1018億元，環比增加84.7%，同比增加33.4%。

對於房企融資規模大幅回升的原因，克而瑞研究中心認爲，受2022年11月多項優化房企融資環境的政策出臺影響，12月房企融資規模出現了大幅增長，年內首次單月融資規模突破千億。

不過，從2022年全年數據來看，房企全年融資總量爲8240億元，同比減少38%，2016年以來首次低於1萬億元。克而瑞研究中心認爲，主要是因爲2022年房企流動性危機大面積爆發，民營房企融資規模長期低迷。

在融資結構方面，2022年12月房企境內債權融資833.44億元，環比增加82.8%，同比增加83.4%；境外債權融資26.32億元，環比增加626.8%，同比減少82.9%；資產證券化融資爲77.67億元，環比增加87.3%，同比減少31.1%。

從融資成本來看，2022年12月房企平均融資成本爲4.34%，環比提高0.7個百分點，同比下降0.18個百分點。12月沒有房企境外發債，境內債的發行主體仍主要是國企央企以及財務狀況較好的民營房企。

具體企業來看，2022年12月融資總量最大的企業是招商蛇口，其融資總量達到了157.54億元，主要是因爲企業在12月獲得了共115.64億元的銀行貸款、發行了兩筆共36.4億元的公司債以及一筆5.5億元的中期票據。

從企業梯隊來看，2022年TOP10房企平均融資額達到了234億元，是所有梯隊中最多的，同時TOP10的房企融資規模同比減少了31.2%，減少幅度最小。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，爲3.13%，較2021年全年下降0.4個百分點。

年末融資翹尾有望延續

2022年四季度以來，多部門頻繁釋放房地產行業融資利好政策，從信貸、債券、股權等方面爲行業融資提供全力支持。12月中央經濟工作會議爲行業融資定調：滿足行業合理融資需求，推動行業重組併購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

中指研究院認爲，2022年11月以來多維度的支持政策爲行業融資打下了發展基調，年末融資翹尾有望得以延續。

中指研究院指出，受監管部門出臺政策鼓勵民企增信發債影響，民企信用債發行在2022年底翹尾突出，12月發債規模達到96.3億元，佔全年民企發行量的35.5%，發行主體也從頭部優質民企擴展到中小型民企。當前發債融資政策寬鬆，增信擔保工具也擴展到“央地合作”模式，更多地方性民企有望加入信用債發行行列中來，小高峯將延續到2023年。

展望2023年，克而瑞研究中心認爲，房企供給側改革已漸近尾聲，穩信用下企業整體融資環境或將實質性改善，央國企及優質民企更將顯著受益。

不過，克而瑞研究中心同時指出，由於2021年以來房企發債量長期小於到期量，因此房企償債一直處於承壓狀態，2023年前三季度一大波償債潮仍需房企注意。

據克而瑞研究中心統計，2023年前三季度到期債券總規模將達到5573億元，同比增長5.3%，其中境內債券到期2810億元，境外債券到期2765億元。在5573億元的到期債券中，有4081億元屬於民營房企，佔比達到了73%。

克而瑞研究中心表示，雖然未來房企的融資環境將會得到逐步改善，但是由於較多民營房企已經出現了債務違約，同時還有更多的企業陷入了流動性困難，對於這些企業而言政策的傳導仍然需要一定的時間。因此部分企業在這波償債潮中仍有一定的償債壓力，還是有可能爆出違約事件。

值得注意的是，隨着2022年11月12日“金融16條”的推出，房企的信貸以及債券的合理展期都得到了政策的支持，此後不少大中型房企完成了大規模的債務展期或者制定了展期計劃。但在克而瑞研究中心看來，政策對於債務展期的支持有可能會給部分房企緩解一定的到期壓力，使之得到一些喘息機會，但是展期的各項成本支出仍將削減企業現金流，若銷售無法回暖，企業展期債務再次到期或將更加危重，因爲銷售、經營核心層面何時能夠改善才是企業真正脫困之時。

中指研究院則認爲，2023年1月4日的央行工作會議中將房地產納入“加大金融對國內需求和供給體系的支持力度”這一工作內容中，提出要“落實金融16條措施，支持房地產市場平穩健康發展”。因此年末推出的各項政策將會持續快速推進，主要融資渠道繼續維持開放狀態。在行業供給端利好盡出的背景下，房企籌資端流動性緊張問題將得以明顯改善。

責編：萬健禕

校對：楊立林

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