來源 天風證券

近期二手房市場景氣度顯著上行。通過對二手房成交數據的監測分析，我們發現：1）2月以來，二手房成交大幅改善，2、3、4月單月同比增幅均超8成。2）截至Q1末，典型城市二手房累計成交規模已超過21年的歷史高點，且超過22、20年6成以上。3）對比新房，23年以來新房成交規模較22年有個位數小幅增長，二手房復甦力度明顯更強，二手累計同比增速高出新房超50pct。

春節後二手房市場持續復甦，4月受清明假期影響周度環比雖有回落，但同比仍在高位。一季度我們監測的18城二手房銷售面積累計同比+59%，2月、1月末分別爲+37%、-16%。3月單月，18城二手房單月同比+91%，2月、1月末分別爲126%、-16%。4月前14天，18城二手房月度同比+83%，較3月單月同比+91%略有回調，但成交規模仍處歷史相對高點。

二手房改善力度明顯更強，看好二季度熱度持續性。對比新房市場，截止4月14日，60城新房銷售面積4月單月同比+27%，增速較3月小幅回落。同期，二手房單月同比+83%，高於新房約56pct。對比1月末，二手房累計增速改善幅度達78pct，新房改善幅度爲45pct，二手房修復幅度明顯更強，我們認爲或與1）二手房利好政策持續落地；2）熱點區域新房供給有限，推高二手房熱度；3）新房推盤節奏調整造成銷售波動等因素有關。展望二季度，我們認爲高能級城市帶動下二手房市場熱度有望延續，新房市場的短期調整或也將催化二手行情維持高位。

北京Q1二手房同比增幅約兩成，4月置業節奏略有放緩。截止23年4月14日，北京二手房銷售面積累計同比+19%，較3、2、1月末分別-2、+4、+49pct；4月單月二手房同比+8%，較3、2、1月分別-20、-73、+37pct。3月，北京新房、二手房市場均呈現較高熱度，成交規模接近21年的歷史高位。年初至今，二手累計增速與新房基本持平，4月單月二手房增速表現暫時低於新房。

深圳二手市場活躍度顯著回升，3月單月同比超250%。截止23年4月14日，深圳二手房銷售面積累計同比+90%，較3、2、1月末分別-2、+56、+114pct；4月單月二手房同比+79%，較3、2、1月分別-177、-86、+104pct。3月“小陽春”行情下，二手市場活躍度明顯提升，但從成交規模20年曆史高點仍有距離。對比新房來看，年初至今，深圳二手房累計增速高於新房94pct，二手房4月單月增速仍高於新房119pct。

4月新房成交同比增幅接近3成，二手房同比增幅接近8成

新房市場本週成交439萬平，月度同比+27.99%，相較上月下降7.70pct；累計庫存11591萬平，二線去化加速，一線去化放緩，三線及以下速度持平。二手房市場本週成交249萬平，月度同比+78.66%，相較上月下降12.04pct。本週全國土地成交建築面積1795萬平，滾動12周同比+1.00%，較前期下降2.54pct；土地成交金額達162億元，滾動12周同比-13.07%，較前期下降2.42pct；平均溢價率爲6.75%，滾動12周同比+0.13pct。

本週申萬房地產指數-0.29%，較上週下跌4.93pct，漲幅排名12/31，領先滬深300指數0.47pct。H股方面，本週Wind香港房地產指數+3.08%，較上週提升3.00pct，漲幅排序5/11，領先恒生指數2.55pct；克而瑞內房股領先指數爲6.02%，較上週提升8.22pct。

投資建議：我們認爲認知差和剪刀差有望推動地產板塊跑出相對收益。首先，認知差存在於地產基本面，但數據持續驗證我們對於2023年地產銷售復甦的判斷；其次，剪刀差存在於基本面與板塊行情之間，即銷售持續復甦但板塊持續調整。我們看好認知差和剪刀差推動下地產板塊跑出相對收益，建議重點關注：我愛我家、天地源、招商蛇口，選股思路圍繞以下4個維度：①二手房標的、②銷售復甦、③信用修復、④格局優化，具體包括：1）二手房中介標的，建議關注我愛我家、貝殼W；2）行業銷售復甦，建議關注招商蛇口、保利發展、中國海外宏洋集團；3）優質民企信用修復，建議關注金地集團、新城控股、龍湖集團；4）區域競爭格局優化，建議關注天地源、濱江集團、華髮股份。

風險提示：1）證券市場波動、政策推進節奏及實施效果等存在不確定性；2）信用修復、格局優化及行業復甦不及預期；3）宏觀環境變化或對行業及公司運行產生影響