每經記者 劉嘉魁

近日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈通知，延長“金融16條”部分政策期限。與此同時，監管部門對房地產貸款的違規處罰並未放鬆。記者注意到，因違規向商業用房發放“零首付”“假按揭”“假首付”貸款，兩家銀行遭處罰，而其違規情形尚屬“首罰”。

兩家銀行因違規發放涉房貸款遭“雙罰”

7月11日，國家金融監督管理總局網站發佈的行政處罰信息顯示，貴州都勻農村商業銀行股份有限公司因重大關聯交易未按規定進行審查審批、違規發放零首付商業用房購房貸款，依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條，被黔南銀保監分局處以罰款五十萬元的處罰，作出處罰決定的日期爲2023年6月30日。

圖片來源：國家金融監管總局網站

同日公佈的罰單中，中信銀行萍鄉分行的處罰案由也涉及違規發放房地產貸款。該行因向未竣工驗收的商業用房發放假按揭、假首付貸款，被萍鄉銀保監分局罰款50萬元，處罰依據同樣是《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條，作出處罰決定的日期爲2023年7月3日。

圖片來源：國家金融監管總局網站

根據“雙罰”規定，在機構遭罰的同時，上述兩家銀行的相關負責人也被處罰。其中，肖沛軍是對貴州都勻農商行違規發放零首付商業用房購房貸款行爲負有領導責任的直接責任人，被處罰款5萬元；鄧元慧、餘彥志、鍾志堅因對中信銀行萍鄉分行向未竣工驗收的商業用房發放假按揭、假首付貸款的違法行爲負直接責任，被處以警告處罰。

銀行人士：對“零首付按揭”零容忍，一旦發現“直接停”

在房地產市場企穩回升過程中，多地降低購房首付比例，有利於減輕購房者資金壓力，促進住房合理消費，但也伴隨着“零首付”“首付貸”等違規操作捲土重來。

值得注意的是，“零首付”購房的現象以往多發生在住宅項目上，向商業用房發放該類貸款的情形則較爲罕見。

如2021年12月3日，貴州銀保監局發佈的處罰信息顯示，黔西南義龍浦發村鎮銀行因違規發放“零首付”個人住房貸款等事由，被處罰20萬元。

然而，記者以“違規發放零首付商業用房購房貸款”的案由檢索金融監管總局網站，發現貴州都勻農村商業銀行此次處罰系首次。

“零首付”營銷宣傳信息屢見不鮮，銀行人士對此如何看待？

“零首付只是個噱頭，購房者實際要付出更高的購房成本。看似刷了首付之後開發商又退回，但實際上，開發商提高了房子的總價。”某國有大行房貸經理告訴記者，“銀行沒有零首付這個說法，必須要看到付了首付款的賬戶進入監管，然後開票纔行。”

“所謂零首付都是開發商整的東西，銀行發現了是肯定不同意的。”該經理明確表示，無論是住宅項目還是商業項目，銀行一旦發現有零首付的項目在做按揭，“肯定就直接停止合作。”

可見，根據要求，銀行對於“零首付”項目的按揭貸款，是“零容忍”的。

記者查閱過往金融監管部門罰單，因“向未竣工驗收的商業用房發放按揭貸款”這類罰單並不鮮見，尤其是去年以來，一些銀行機構均因這類違法違規事實收到罰單。

今年5月29日，雲南賓川農商行因“向未竣工驗收的商業用房發放按揭貸款”等違法違規事實，被大理銀保監局罰款90萬元；同日，雲南鶴慶農商行、雲南漾濞農商行也因同類原因，均被罰60萬元；去年1月30日，福建長樂農商行因“向未竣工驗收的商業用房發放按揭貸款”等案由，被福建銀保監局合計處罰150萬元。

可見，監管部門對此類違法違規行爲，處罰向來較爲嚴厲。不過根據“向未竣工驗收的商業用房發放假按揭、假首付貸款”的具體案由來看，此類處罰尚屬首次。

多地監管部門提醒購房者警惕“零首付購房”陷阱

兩家銀行因違規發放涉房貸款遭罰，可見此類行爲是監管部門明令禁止的，其暗含的風險不小。

早在本世紀初，央行《關於規範住房金融業務的通知》第二條就明確規定，強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款。

2016年3月，江蘇金融監管部門發佈通知規定，對存在“首付分期”、“零首付”等促銷行爲的房地產開發企業，各銀行業金融機構一經發現即中止或從嚴控制合作關係。

去年以來，各地銀保監局頻頻提示“零首付”購房的風險。如廣西、海南、天津、北京、浙江等地，均從不同角度提示消費者警惕零首付陷阱。

今年6月7日，重慶銀保監局發佈《關於警惕房貸欺騙宣傳的風險提示》，披露了以“零首付”“負首付”爲噱頭誘導消費者辦理超額購房貸款的套路。

其中載明，開發商爲促進新房銷售、不法中介爲促成二手房交易，通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。這不僅違規，也會增加購房人稅費和日後還款資金壓力。所謂“零首付”“負首付”違反金融信貸政策，是監管機構明令禁止行爲，並要求銀行機構嚴加防範。一旦銀行機構發現購房合同造假，購房人不僅申請不到貸款，也會列入“黑名單”，影響將來的信貸業務辦理。

記者也向前述房貸經理證實了這一點。“實際操作中，開發商可能會抬升房產價格。比如說房子打折出售，但還是按照虛高的原價來套取貸款。”他表示，這種行爲對銀行而言存在很大風險，發現的話肯定是不會做的，發放按揭貸款的前提是符合所在城市規定的首付比例要求。

今年5月9日，浙江銀保監局向消費者發出提示：“零首付購房”藏風險，“上車”務必擦亮眼。其中提到，購房人看似“零首付”購得房產，實際卻因前期人爲做高房價、支付中介服務費和稅費等，承擔了遠高於房產實際市場價值的負債，甚至面臨個人信息泄露、涉嫌違法等風險，得不償失。

此外，“零首付購房”還可能存在不法中介機構“幫助”購房人申請經營貸和信用貸的情形，所獲資金用於支付中介前期墊資款及高額手續費。因此購房人要注意，經營貸違規挪用可能會被銀行提前收回貸款。提交虛假材料獲得銀行貸款，還涉嫌貸款詐騙。情節嚴重的，將被司法機關依法追究刑事責任。

廣西銀保監局提醒消費者，所謂的“零首付”不僅涉嫌騙貸、變相炒作房價，還存在巨大的法律風險。作爲消費者，如果不擦亮雙眼，抱着“空手套白狼”的幻想，不僅沒買到心儀的房子反而會面臨經濟損失，揹負與自身還款實力不匹配的高額債務，甚至還可能被要求承擔相關法律責任。