來源：21世紀經濟報道   記者 吳抒穎 深圳報道

深圳將對港澳人士放開商辦物業限購。

據《中國房地產報》消息，9月7日上午，深圳市住房公積金管理中心的相關人士表示，“目前深圳市非住宅類的商業辦公物業、商務公寓等，對港澳居民放開。政策是最近幾天才更新的，接下來會告知相關職能部門落地執行。”

在此之前，按照2007年7月發佈的《深圳市國土局關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》，境外機構只可購買辦公類商品房。港澳臺地區居民和華僑只能購買一套用於自住的商品房（住宅類）。

依照這一規定，港澳臺的居民和華僑甚至沒有相應的限制，就可以購買一套自住商品房，而辦公類商品房則只對境外機構開放。按照最新的指引，商業辦公物業、商務公寓也可以由境外個人購買。

不過，除了部分中介人士、一線銷售人士，市場對這一政策的反應相當平淡。這一方面是由於深圳已經在2020年7月叫停商務公寓的審批，商務公寓存量已經不多；另一方面則是，深圳商務公寓的交易不甚活躍，在能夠購買住宅的前提下，商務公寓是否會成爲港澳人士的首選存疑。

考慮多方面的因素，深圳商辦物業是否會因此而交投活躍，仍有待觀察。

放開商辦

在個人商辦物業放開限購前，深圳對境外機構和個人購買商品房的規定也並不算十分嚴格。

根據2007年7月發佈的《深圳市國土局關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》，境外機構和個人在深圳購買自用、自住商品房需滿足的條件是，已在深圳設立分支、代表機構（經批准從事經營房地產業的企業除外）的境外機構，只能購買用於辦公所需的商品房（辦公類）。

境外個人（不包括港澳臺地區居民和華僑）需在境內工作、學習超過一年，方可購買一套用於自住的商品房（住宅類），港澳臺地區居民和華僑只能購買一套用於自住的商品房（住宅類）。

這就意味着，港澳臺地區居民和華僑在深圳購買住宅類商品房並無相應限制。因此，此次僅是對港澳人士放開了非住宅類例如商業辦公物業、商務公寓的購買限制。

這部分物業的成交量和存量，在深圳的佔比並不高。2020年7月31日，深圳市規劃和自然資源局和住建局聯合發出通知，停止商務公寓審批。對於已批規劃尚未簽訂合同（不含招拍掛出讓情形）的商務公寓項目，在滿足學校等公共配套要求，開發企業自願的基礎上，鼓勵轉爲可售型人才住房。

而據深圳中原研究中心統計數據，由於2020年7月深圳商務公寓停止審批，近兩年商務公寓無貨可賣，銷售量持續走低。今年只有4月和8月有新增商務公寓入市，截至8月，深圳商務公寓總銷售金額也只有192億元。

深圳中原研究中心分析稱，公寓、商辦去化還是比較慢，它們投資屬性較強，目前行情下，持幣在手是更多人的選擇。公寓由於20年之後不再新批，存量可能並不是很多，近兩年公寓供應下滑嚴重，今年只有4個公寓項目獲批，成交也快速下滑。

誰會入手？

對個人放開商辦物業以後，這部分市場會否活躍，各方都持保留態度。

深圳中原研究中心認爲，吸引港澳居民資金投資或自用，港澳居民也有不少有需求購買商業類產品來辦公或做生意，特別是大灣區融合加速的背景下， 未來會有越來越多的港澳居民到深圳生活辦公，可以加快商業類產品的去化，但對整體市場影響不大。

企業端的態度更加審慎。一位高端商務公寓項目負責營銷的人士對21世紀經濟報道記者分析稱，相關利好已經對外釋放，但具體效果則不敢保證。“我們項目的總價是比較高的，最低價是3000多萬，還有7000多萬以及一個億的，成交量會不會上去說不好。”

這涉及港澳人士的消費力以及需求匹配度等問題。

按照21世紀經濟報道記者從深圳多家開發商人士處獲得的消息，今年以來，香港人士北上置業的確不少見，“不過，這部分人需求會比較剛需，總體上還是往惠州或者是周邊城市爲主，我們也有意識往深圳導流，但發現他們的消費力可能還是支撐不了購買深圳的房子。”一位總部位於深圳的房企人士告訴21世紀經濟報道記者。

從另外的角度，這種觀點也可以被印證。

21世紀經濟報道記者瞭解到，商辦物業對港澳人士放開後，深圳總價較低的小公寓，在200萬上下的項目看房客戶有明顯增多。“不過具體轉化率還要觀察一段時間，最快也要週末纔會有一個比較確切的趨勢。”一位公寓項目的策劃人士指出。

故此，在存量房源不多、交投不甚活躍的前提下，深圳商辦市場能否會因此被激活，仍有待觀察。從深圳整體的樓市表現來看，基本面承壓也仍然持續。

公開數據顯示，今年8月，深圳商品房僅成交2601套，環比下降28.31%；其中一手住宅成交2199套，環比下降30.3%，樓市再次回落至年初的低位階段。

（作者：吳抒穎 編輯：駱一帆）

責任編輯：劉萬里 SF014