來源：北京商報

還了兩年的房貸，突然被銀行告知其實是消費貸，你會怎麼辦？近段時間，河南濮陽，湖北仙桃、麻城等地的多位購房者頭疼不已，被矇在鼓裏多年後才發現，還了多年的房貸竟“異化”爲消費貸，無法享受存量房貸利率下調政策，引發市場關注。

輿論發酵後，有涉事銀行快速做出回應稱，“針對貸款辦理過程中存在的違規問題，將從嚴處理”。經北京商報記者調查發現，在和銀行多次溝通下，已有部分購房者通過簽訂協議或口頭約定的方式下調了貸款利率，最低爲4.2%，與現階段存量房貸利率下限一致。

雖然利率進行了下調，但購房者更加希望能將消費貸貸款性質變回爲房貸。如果貸款性質無法變更，後續房貸利率是否還能伴隨LPR進行調整？如果被查出消費貸流入樓市，是否面臨提前還款風險？

長達十年甚至二十年的貸款週期，存在無數變數，這更像是一場持久戰。面對這複雜的情況，銀行又該如何作答……

利率下調

部分購房者降至4.2%

9月25日，存量房貸利率正式開啓批量下調，不少購房者在社交平臺上曬出調整後的情況，少則幾百元、多則數千元，喜迎減負，但河南濮陽的購房者李懷琴（化名）並未收到好消息。

“銀行系統卡了”“有沒有可能是分地區調整？”……在腦海中想了無數個可能，她也沒有等來利率下調的信息。懷着不安，李懷琴來到了濮陽農商行諮詢，讓她萬萬沒想到的是，還了兩年多的房貸搖身一變竟成爲了個人消費貸款，無法享受存量房貸降息政策。

在回憶中，李懷琴向北京商報記者講述了她的購房經歷，“當時房產中介說別的銀行不放款，沒額度，只有濮陽農商行放款，但當時銀行也沒告訴我們不能辦理房貸啊。最初的貸款利率爲6.55%，貸款時間爲2021-2041年”。

還有多位購房者遭遇了相似的情形，他們辦理貸款的時間大多集中在2021年，貸款年限以20年居多，也有15年、10年左右的期限。房貸“實爲”消費貸讓購房者不滿，多次和銀行交涉後，這一事迎來了處置進展。

李懷琴告訴北京商報記者，在簽訂完利率下調協議後，她的個人消費貸款利率下調至4.2%，也有購房者雖未簽訂協議，但利率也同樣進行了下調。目前來看，調整後的利率與現階段存量房貸利率下限一致。

根據購房者提供的一般個人消費貸款利率變更申請表顯示，“借款人自願向濮陽農商行申請辦理一般個人消費貸款利率變更業務，申請變更貸款合同浮動利率爲補充合同簽訂日前一日（1年期/5年期以上）貸款市場報價利率（LPR）的基礎上（加/減）0個基點”。

將目光再轉向湖北仙桃，鄭捷（化名）也是房貸“變身”消費貸的受害者，2020年底，他通過房產中介看中了一套二手房，在2021年1月通過湖北仙桃農商行解放支行辦理了貸款，貸款名稱爲家庭房易貸（消費），還款方式爲等額本息。

與河南的購房者一樣，他也是在存量房貸利率下調時發現自己的貸款利率未發生變動才產生了疑惑。“去銀行詢問後才得知這筆貸款是消費貸，銀行給到的解釋是2021年房貸沒有額度，然後才辦理了這樣一筆貸款。”在和多方溝通後，鄭捷接到了疑似銀行工作人員打來的電話，工作人員稱其在此次房貸利率下調的範圍，後續便通過後臺將貸款利率下調至4.3%。

不過也有一些購房者並未簽訂協議。何先生就是其中一位，他於2021年12月購入了一套湖北省黃岡市麻城市縣城的二手房，當年12月10日房產中介帶其到湖北麻城農商行營業部辦理貸款事宜，貸款利率爲5.88%，借款品種房易融。“由於是房產中介直接帶去網點進行的簽約，名稱也有‘房’字，我完全沒想到這筆貸款的本質是消費貸。”

事後，銀行也出具了簽訂補充協議下調貸款利率的方案，但何先生並未採納，他的訴求爲“銀行將這筆消費貸改爲正常的二手住房按揭貸款，並享受存量房貸降息政策”。

性質變更

已有借款人消費貸變回“二手房貸”

提起消費貸，大多數人不會感覺到陌生。消費貸一般指個人消費信貸，如個人旅遊貸款、個人綜合消費貸款，也就是說，可以用申請到的貸款買包、消費、喫飯、購物提升生活品質，但不得用來購房，禁止消費貸流入樓市也是監管嚴打的領域。

在這場“荒誕”的變身中，購房者的訴求本就不是下調利率這樣簡單，而是最終修改貸款性質。從調查結果來看，有部分河南臺前農商行的購房者貸款性質發生了改變。

從知情人士提供的信息來看，河南臺前農商行向購房者出具了《一般個人消費貸款產品變更補充協議》，在產品變更一欄處清晰地寫着“借款人貸款產品名稱由原產品名稱一般個人消費貸款變更爲個人二手房住房貸款，貸款用途應爲購買二手房”。

在手寫的申請表中，有購房者這樣描述，“當時通過中介購買住房，用於孩子上學，因銀行辦理爲一般個人消費貸款，不能享受國家優惠政策，本人現申請貸款品種由一般個人消費貸款變爲個人二手房貸款”。

在提交申請後，貸款名稱確實變爲了個人二手住房貸款，借款日期也與未變更前並無二致。

對河南臺前農商行能夠隨意更換貸款名稱，有不少購房者表示不滿。李懷琴認爲，“要想改，只能把原合同結束才能改，這樣無疑是二次違規操作”。

對此，北京商報記者致電河南臺前農商行進行採訪，該行相關人士向記者提供了聯繫電話，並稱有專人負責解答該內容。當記者致電後，電話卻轉接至濮陽農商行，據該行有關人士介紹，針對該事件，河南臺前農商行、濮陽農商行均是通過濮陽農商行微信公衆號向外統一進行消息發佈。

當問及貸款利率下調、貸款性質變更內容時。上述有關人士表示，“利率下調已經向當地政府部門進行彙報，具體對外信息會在微信公衆號統一發布，目前正在逐步解決，也正在和客戶進行聯繫”。談及解決的具體週期，該人士稱，“要看客戶數量和（處理）進度”。

房貸、消費貸本屬不同的兩個貸款品種，爲何名稱能夠變更？這其中是否涉嫌違規操作？北京尋真律師事務所律師王德悅表示，銀行將貸款名字直接變更，在業務流程上可能涉嫌違規操作，貸款名字通常與貸款的性質、用途和償還方式等相關信息緊密相連，直接變更貸款名字而未簽署新的貸款合同或補充協議，新的貸款名字可能會違反貸款合同的相關條款，也可能會影響到借款人的利益。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪也持有同樣看法，從貸款分類來看，消費貸與房貸在貸款金額、貸款利率和年限上有較大差異，最關鍵的是貸款用途存在明顯衝突。這種操作屬於違規操作，一直以來消費貸、信用貸、經營貸均嚴禁流入房地產市場。

針對貸款利率下調、貸款性質變更一事，北京商報記者也同步致電湖北仙桃農商行、湖北麻城農商行進行採訪。湖北仙桃農商行人士稱，“無法覈實你的身份，來我們這當面說。”湖北麻城農商行相關人士則向記者提供了一個業務部門電話，但多次致電後，該電話始終未有人接聽。

性質未變

購房者擔憂後續風險

貸款性質出現變更的僅是少數，有更多的借款人貸款性質並沒有發生變動。這幾天，鄭捷和銀行溝通了很多次，但都沒有得到好的結果，銀行給出的說法也是“五花八門”。

“之前銀行的人告訴我，可以提供一筆新的房貸，然後先把消費貸還清，最後我再還這筆房貸，但和他們線下面談的時候銀行又自行否決了這樣的方案。”鄭捷坦言，“後來銀行又給到一個口頭承諾，稱這筆貸款的利率可以隨着LPR下調而調整，LPR降就隨着降，LPR漲貸款利率也不會產生變動。”

對於普通購房者來說，對消費貸並沒有較爲清晰的認知，但鄭捷知道，消費貸不能流入樓市，他擔憂如此長的貸款週期，未來風險的可控性非常低。例如，若監管查到消費貸流入樓市，是否會要求他提前還款？

根據北京商報記者從銀行人士處獲得的信息，針對消費貸入樓市，一般的處理方式會要求客戶進行提前還款操作，客戶按照要求返還即可。銀行通常不會將客戶劃定爲過失錯誤，也不會納入徵信。

李懷琴也有着她的擔憂，做生意的她思慮的更加長遠，若未來有資金週轉需求想再申請貸款怎麼辦，如今，這筆貸款性質爲消費貸，也就意味着徵信上已經出現了記錄。“如果貸款的性質是房貸，還可以二次貸款，現在如果再做貸款，金額會不會受到影響。”她無奈地說道。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認爲，隨意將客戶貸款性質進行變更，涉及銀行內部管理存在缺位、消費者合法權益保護不足等問題，爲銀行與客戶潛在糾紛埋下隱患，也將損害少數銀行市場聲譽。對於消費者而言，貸款性質變化，相應適用於不同政策監管，難以享受部分政策紅利，同時，還得承擔相對高的利息負擔。

對於違規貸款操作、損害購房者權益的行爲，11月7日，濮陽農商行發佈聲明稱，已成立工作專班，對有關客戶將逐一排查，開闢綠色通道，採取有效措施，最大化滿足客戶訴求。針對貸款辦理過程中存在的違規問題，將從嚴處理。

從購房者角度，王德悅建議，購房者在簽訂貸款合同前，應該對銀行和貸款產品進行詳細瞭解，包括貸款利率、還款期限、提前還款規則、違約條款等，瞭解房屋按揭貸款的相關政策和法規，如果發現合同中有不合理的條款或存在風險，應該及時提出並要求修改，以便更好地保障自己的權益。簽訂貸款合同後，應當保持與銀行的溝通，及時瞭解貸款的審批進度和還款情況，並確保貸款用途是合法的，即用於購買房屋或與房屋相關的用途。

監管警示

嚴打違規操作

個人消費貸款和個人經營性貸款流入樓市已經成爲監管嚴打的重點，但嚴打之下，違規現象仍屢屢發生，究其原因，有消費貸資金去向相對不易監控，貸款中介、銀行合力“暗箱操作”所致；另一方面，也有合規壓力。

2020年12月31日，央行、原銀保監會曾發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確對中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行共5檔機構分類分檔設置房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。

其中，第一檔的中資大型銀行的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限分別爲40%和32.5%；第二檔的中資中型銀行兩項佔比分別爲27.5%和20%；第三檔的中資小型銀行，房地產貸款佔比上限爲22.5%，個人住房貸款佔比上限爲17.5%。就當時公佈年報數據的銀行來看，就有多家銀行房地產貸款佔比或個人住房貸款佔比出現超標。

結合多位受訪者的口述，在房貸“假面”被揭穿後，銀行給到購房者的措辭也多是“房貸沒有額度”。在關榮雪看來，由於按揭貸款的額度有限，授信額度不足，爲了擴大銀行業務規模，銀行提供了這樣的“變通方案”。消費貸的主要用途是鼓勵居民進行消費，從而帶動經濟增長，滿足個人消費者的金融服務需求，消費貸流入樓市，導致住房市場的槓桿率上升，擾亂金融市場的體系，同時抑制了居民的消費潛力，對國民經濟發展起到負面作用。

從監管層面來看，關榮雪建議，應加大消費貸資金去向的監控，對違規操作不僅要追回資金還需給予一定的懲罰，對違規放貸的機構也應制定相應的處罰措施。對銀行而言，內部嚴禁違規放貸，制定明確的管控措施，對違規人員追究相應的責任，加強抽查監控體系。此外，購房者要加強防範意識，尤其是在簽訂購房貸款合同時，須認真仔細填寫和檢查借貸信息，切忌簽署留有空白的文本，沒有明確寫明貸款金額和貸款用途，也要注意合同貸款用途上含有“裝修”“住房裝修”等字樣。

監管部門應該加強對貸款使用情況的監管力度，建立完善的風險預警機制，及時發現和防範消費貸入樓市的違規行爲。王德悅進一步強調，通過對銀行相關業務的監測和分析，及時發現異常情況，採取措施進行干預。銀行應該建立健全的內部管理制度，規範消費貸款的發放和使用。加強對貸款審批、發放、使用等環節的監督和檢查，確保消費貸款合規使用。同時要加強對員工的培訓和教育，提高員工的業務素質和風險意識。加強對員工行爲的監督和管理，防止員工違規操作和濫用職權等行爲。

北京商報記者 宋亦桐