21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

住建部發聲充分賦予城市房地產調控自主權後，一線城市中的廣州率先推出重磅房地產政策。

1月27日早間，廣州市人民政府辦公廳發佈《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱“《通知》”），在限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。

除此以外，廣州此次新政還支持“租一買一”及“賣一買一”，居民家庭和個人將名下住房用作租賃或者掛牌計劃出售，購買住房時將相應覈減名下住房套數；商服類物業也不再限定轉讓對象，可以轉讓給法人單位，也可以轉讓給個人。

廣州再出重磅政策的背景是，廣州樓市目前庫存量高企，去化速度也較慢。儘管此前已經多次對限購限貸政策作出重大調整，而且有部分區域已經完全不限購，但也難以讓市場迴歸到正常的水平。

此番調整後，廣州市場對政策有一定期望值，但普遍認爲對後市的影響不會持續太久，大約維持至“小陽春”。不過，廣州向來是一線樓市調整房地產政策的“風向標”，在廣州再度鬆綁限購後，深圳、上海和北京是否進一步鬆動，值得市場期待。

釋放改善需求

廣州此次限購政策鬆綁中，最重要的是限購區域範圍內，120平方米以上的住房不再納入限購範圍。一般而言，120平方米以上的住房是改善型住房，由於廣州過去幾年的供應結構變化，在限購區域內，這類住房的去化已存結構性難題。

目前廣州仍在執行限購政策的區域中，120平方米以上的佔比已經近半。

據克而瑞數據顯示，2023年，限購區域內合計供應120平方米以上住宅1.05萬套，約佔限購區的42%，而成交量是8409套，佔限購區的37%。此外，在2023年限購區域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均價是7.24萬元/平方米，而120平方米以下只有4.26萬元/平方米，這就意味着，120平方米以上是高端住宅爲主。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，以天河區爲例，2023年天河區新房交易套均面積爲130平方米/套。改善型需求爲主導，加上供應量明顯增長，導致目前天河供求比已爲1.75：1，供求關係已經改變。

一位廣州房企負責營銷的人士告訴21世紀經濟報道記者，“這兩年核心區推的地塊，推的時候都覺得是‘壓箱底’的好貨，房企拿的時候也都比較積極。這些項目拿的時候就肯定往高端的方向去走。到了入市的時候，這麼多供應上來，購房者可以選擇的項目多，有實力拿出這麼多錢的人就這麼多，大家去化就會困難很多。”

故而，在供明顯過於求的前提下，廣州此次放開120平方米以上住宅限購有其必要性。爲了支持改善型需求的入市，廣州本次還支持“賣一買一”、“租一買一”，李宇嘉認爲，在需求端減少限購區域內的大戶型購房的限制條件，支持“賣一買一、租一買一”，都有利於推動改善性需求適時入市，也符合中心區改善型需求佔比大的特徵。

廣州此次除了對住宅進行鬆綁外，也不再對商服類物業限制轉讓對象，既可以轉讓給法人單位，也可以轉讓給個人。

商服類物業，近年來一直是廣州樓市“高庫存”的重災區。克而瑞統計數據顯示，截至2023年末，廣州公寓、商業和辦公的可售庫存分別爲157萬平方米、327萬平方米和227萬平方米，去化週期分別爲33個月、68個月和65個月，存在明顯的去化壓力。

中指院指研究院華南分院院長楊紅俠分析稱，商服類項目交易限制的放鬆有利於更好地盤活商服類市場，提升市場活躍度，滿足房地產市場多樣化的需求。

下行趨勢明顯

廣州再度優化房地產市場政策，在市場的預期中。從市場表現來看，廣州去年在一系列的房地產利好政策提振下，成交價、成交量都仍比較低迷。

1月17日，國家統計局發佈的房價數據顯示，廣州房價依然處於下行通道，2023年12月環比、同比分別下降1%、3%；截至2023年12月，從環比來看，廣州的新建商品住宅銷售價格已連續下跌7個月，同比下跌的週期則已達12個月。

克而瑞的數據也顯示，截至2023年12月底，廣州全市庫存消化週期19.9個月，持續攀升近一年來的高位。區域方面，全市11區庫存均超過10個月。除結構性原因的越秀區以外，南沙、從化、增城三區的消化週期超過20個月，並往30個月逼近。

廣東中原地產項目部總經理黃韜對21世紀經濟報道記者分析認爲，從市場表現來看，去年11月、12月已經有明顯的轉淡，廣州去年只有在9月放開限購後短暫釋放了一波需求，之後市場一直保持冷淡，而且進入2024年這種趨勢也沒有改變。

從去年全年的成交數據來看，根據中指研究院統計數據，其中一手房成交爲約7.5萬套，與2022年基本持平。二手房則有比較明顯的上漲，據廣州中原研究發展部監測，2023年，廣州市二手住宅市場成交宗數爲10.9萬宗，同比大漲31.7%。需要注意的是，這是由於二手房的價格體系更爲靈活，“以價換量”的趨勢下，二手房相對去化速度會更快。

一手房庫存量高企，二手房成交量上行的影響下，廣州此番再度優化房地產市場政策勢在必行。不過，據21世紀經濟報道記者多方調研，目前市場參與方對政策的效力仍在觀望。

黃韜就認爲，“目前市場下行的趨勢已經非常明顯，放開120平方米以上的限購力度已經不小，但其實還可以更積極一些。目前，我個人預測，這一次限購鬆綁應該可以影響樓市2個月左右，廣州有望迎來‘小陽春’。”

一位不願具名的龍頭房企人士則對21世紀經濟報道記者表示，“現在市場的政策對本來就計劃買房的人有效，但是刺激不了更多的人入市，市場整體是以穩爲主，因爲購房者是否購房不僅取決於政策，還取決於收入水平等。”

作爲一線樓市政策調整的“風向標”，廣州此番鬆綁，也爲其他三座一線城市帶來了預期。李宇嘉就表示，由於市場短期房地產下行的壓力依然存在。2024年新年伊始，這種下行的壓力並沒有明顯的改觀。當地方政府非常重視短期樓市穩定的情況下，這種政策可能會在其他一線城市落地。

（作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）