來源：財經觀潮

作者：餘飛

01 | 保交樓仍是頭等大事

自2022年年中爆發樓市風波之後，保交樓便從那時候開始，成了開發商必須完成的政治任務。

當年7月底召開的中央政治局會議，官方就給予了明確定調：

要穩定房地產市場，堅持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

之後的每場重量級會議上，凡是涉及房地產的內容，基本都不會漏掉保交樓的表述。

最新發布的《2024年政府工作報告》中，也提到了，“因城施策優化房地產調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作。”

可見，保交樓仍是當下的頭等大事，是影響民生左右社會穩定的重要因素。

在不斷強調之下，這兩年交付情況，的確還不錯。從國家統計局數據來看，房屋竣工面積保持兩位數增長。

來源：國家統計局

從房企角度來看，樂居財經發布的《2023年房企交付榜》顯示：

截至2023年12月31日，已公示交付套（戶）數的39家房企全年累計交付房屋超過345.8萬套（戶）。

保交樓，是天經地義的，老百姓出錢買房，最終收房，自然之理也。但是，在所有房企都現金流緊張的背景下，加快保教樓的任務，消耗了很多房企的現金流。

在過去正常的週期中，各項融資渠道都打開的背景下，強調保交樓沒問題，現在的週期中，則成爲了壓垮房企的最後一根稻草。

我同意這個觀點，這相當於叫一個病殃殃的人蔘加百米競賽，不斷催促人家跑快點，最後絆倒摔跤躺進ICU，不可避免。

所以，需要制定出一個一勞永逸，且能成爲長久機制的制度，來滿足保交樓任務。

這樣的制度，昨天央行原行長易綱在兩會上建言了。

02 | 建議設立房地產預售資金保險機制

他建議：

設立房地產預售資金保險機制，由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金餘額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年爲限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億元。

同時，允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元資金可由房企立即使用；如果房企開發項目出現爛尾，由預售保險基金以該房企動用資金爲上限先行賠付。

所謂房地產預售資金保險機制，就是給預售資金交一個保險，保險金就是預售資金的1%。

同時允許房企動用一定比例的預售資金，用於建設房屋。

在這種保障體制下，一旦項目出現爛尾情況，就可以獲得足夠額度的資金賠付，防止項目爛尾。

客觀來說，這的確是一個好辦法。給項目買保險，就像個人給自身的財產買保險一樣。

而且，這一方法是通過市場方式而非行政方式來完成，值得期待。

關鍵問題是，到時候賠付流程和制度，要建設完善，不能扯皮，否則又會是一個虎頭蛇尾、不了了之。

當然，這還只是一個建議，最終需要被採納，真正落地執行纔可以。一旦被採納開始落地執行，這將是中國房地產市場一個劃時代的事件。

如果制度設計嚴謹、後續保障律法完善，爛尾樓基本就要絕跡了。

同時，易綱還提出，這個制度的設計，是爲了幫助房企緩衝三年的過渡時間，以便最終進入現房銷售爲主的時代。

歸根結底，他提出這個建議的目的，最終是爲了推動現房銷售。

自從2022年年中樓市風波以來，現房銷售呼聲越來越高，不少城市也在推進中。

2023年，官媒直接呼籲現房銷售。

2023年2月8日國務院主管的《經濟日報》在第6版頭條位置的發文，讓民衆看到了大規模現房銷售的可能性。

在這篇文章中，經濟日報記者提出：

1、主管部門明確提及現房銷售，表明未來，實行多年的商品房預售制度面臨較大改革空間，現房銷售或將成爲大勢所趨。

2、當前，推進商品房預售制逐步向現房銷售過渡的時機進一步成熟。近年來一些城市對於現房銷售多有探索，積累了經驗。

3、我國商品房總體短缺的時代已基本結束。房地產市場發展從“有沒有”向“好不好”轉變。房地產開發企業“三高”模式的弊端日益顯現，難以爲繼。房地產行業降“三高”的需要，使得商品房預售制改革箭在弦上。

4、現房銷售有利於保護消費者權益。

從目前的市場環境來看，想要快速進入現房銷售爲主的時代，不太可能，但必須加快速度。

總而言之，現房銷售，已經是箭在弦上，只要度過了這個緩衝期，現房銷售爲主的時代，必定到來。

03 | 優化預售制、推進現房銷售雙管齊下

當下，房屋銷售需要雙管齊下：

第一，逐步推進現房銷售。

考慮到當下的房地產環境，大多數房企都掙扎在債務泥淖中，一刀切、全盤現房銷售不太現實。

但如果逐步推進現房銷售，大家更不敢買新房。雖然去年以鄭州爲代表的城市建立了地方性房地產紓困基金，中央也設立了類似的紓困基金，但並非所有房企都還能雨露均霑，畢竟坑太大，資金不夠填。

全國各地的保教樓速度仍偏慢。所以，現房銷售必須推進，哪怕速度不能快。

可以選擇一批有實力的城市，如北京、上海、深圳、廣州、杭州、蘇州、寧波等城市，和有擔當的國資房企率先試點。分步執行，然後再逐步推廣。

目前，北京已經大面積開啓，深圳、杭州、合肥、福州、濟南、西安等城市也拉開了序幕。

未來要做的，是更多的城市參與進來，現房銷售比例逐步擴大。

讓風險的肇事者承擔責任，纔是重塑樓市信心的關鍵。

第二，優化預售制。

在現房銷售爲主的時代還沒有全面到來之前，或者說即便進入了現房銷售的時代，預售制仍會存在，畢竟全球很多國家都是雙軌制，也即以現房銷售爲主，但也存在預售項目。

所以，無論是從過渡角度考慮，還是從長遠角度考慮，都應該優化預售制度。

預售制是內地從香港引進。

但內地只學到了皮毛，沒有學到精髓。所以香港幾乎沒有爛尾樓，但內地去年卻爆發了樓市風波。

風波的根本原因，是我們沒有建立完善的預售制。

香港在推行賣樓花的基礎上，爲保障購房者的權益，還建立了“悔約退房機制”，也就是說，一旦購房者權益受損，是可以悔約退房。有了這個保障權益，香港的開發商不敢亂來，這是香港沒有爛尾樓的根本原因。

但我們直到目前，保障權益還是不夠完善。

國外也是如此，國外一般設有定金或預付款保護機制，如按工程進度支付首付款，而且支付款項一律打入監管賬戶，比如英國，購房者在支付首付款時按照工程進度分批支付，且支付的款項是打入監管賬戶。尾款則是在交房之後開始支付。

而我們，買房首先就得交齊首付，然後開始按揭還款。風險全壓在買房者頭上。

所以，必須建立完善的預售制，要建立懲罰機制、違約機制，讓風險的肇事者承擔責任，而不是消費者。