石家莊、惠州首套房貸利率逆勢上調，其他城市是否會跟進？

來源：鈦媒體

近日，石家莊、惠州兩地房貸利率回調的消息引發關注。從石家莊和惠州多家銀行了解到，兩地房貸利率確實在逆勢回調，但回調的原因卻不相同。其中，石家莊地區自4月1日起，首套房貸利率從LPR-50BP上升到LPR-20BP，按當前5年期以上LPR利率3.95%計算，該地區自下月起房貸利率將從當前的3.45%上升至3.75%。惠州地區則已自3月1日起上調了首套房貸利率，從3月前的LPR-50BP上調至當前的LPR-35BP，即從3.45%上調至3.60%。

兩地利率回調原因並不相同

石家莊首套房貸利率調整的原因，歸結起來就是新房住宅銷售價格在評估其內環比和同比連續3個月均上漲。根據國家統計局發佈的70城房價數據，2023年12月，石家莊新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，同比上漲1%；2024年1月，環比上漲0.1%，同比上漲0.9%；2024年2月，環比上漲0.1%，同比上漲0.8%。

2023年12月-2024年2月份，石家莊市新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，按照相關通知要求，自2024年4月份起，石家莊市將恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限 (LPR-20BP)。

而與石家莊上調首套房貸利率下限不同，惠州近3個月新房價格並沒有連續3個月同環比上漲。根據國家統計局發佈的70城房價數據，去年12月和今年1月，惠州新房價格環比均下降0.4%，今年2月新房價格與1月持平；同比來看，近3月新房價格均是下降的。

對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接表示，惠州前期房價上漲，近期面臨下滑壓力，銀行上調房貸利率主要出於自身風險考慮，短期內儘管房貸可能會減少，但降低了不良率。

這樣來看，住房貸款利率的調整要經歷全國、地方及銀行的“三層把關”。首先央行確定全國性的利率政策下限；然後地方政府在全國性利率下限的基礎上，確定當地住房貸款利率下限；最後銀行通過綜合考慮客戶資質、自身成本等風險因素，與借款人確定實際執行的住房貸款利率。

動態調整導向顯現

回顧首套房貸利率階段性調整政策。2022年9月，人民銀行、原銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策，對當年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，階段性自主決定維持、下調或取消新發放首套住房貸款利率下限。那時，首套房商貸利率的下限爲，不低於LPR-20BP。

2023年1月，人民銀行、原銀保監會再發《通知》明確，對於評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

《通知》規定，自2022年第四季度起，各城市政府可於每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月爲評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。也就是說，每年3月的評估期爲上一年的12月和今年的1月、2月，而6月的評估期爲今年的3月、4月和5月，以此類推。不過，評估後並非當月執行，而是每一個季度決定是否調整一次。比如6月評估後，執行期爲第三季度的7月、8月、9月。

該《通知》的核心在於動態調整，從而差別化住房信貸政策。一方面，有利於“因城施策”，各地政府可根據自身房地產市場情況調整首套住房貸款利率；另一方面，有助於地方政府和金融機構及時、靈活地根據市場變化情況，對首套住房貸款利率下限進行適時調整。以此來降低居民的購房成本，更好地支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

此次石家莊和惠州打響了房貸利率上漲的“第一槍”，具備動態調整的信號導向。在一定程度上說明，政策會根據市場形勢適時調整，但總體上房貸利率依然會保持相對寬鬆的走向，房企和購房者等需要密切關注相關城市的相關動向，積極主動調整策略。

其他城市是否會跟進？

從全國層面來看，房地產市場依舊低位運行。在此背景下，加強需求端的政策支持力度依舊尤爲關鍵，房貸利率維持低位依舊符合主流趨勢。據國家統計局數據，1-2月份，國內新建商品房銷售面積爲11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。房價方面，2月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.36%，連續9個月下跌，跌幅與1月持平。

根據國家統計局發佈的70城房價數據，上海、西安、石家莊2023年12月-2024年2月新房價格已連續3個月同比環比均上漲，符合首套房貸利率恢復條件。當前，西安首套房貸利率下限爲3.75%（LPR-20BP），上海首套房貸利率下限爲3.85%（LPR-10BP），在4月均無調整。易居研究院數據顯示，目前全國各重點城市中，低於“LPR-20BP”全國首套房貸利率下限的城市包括但不限於南京、合肥、重慶、武漢、鄭州、天津、昆明。

以上城市中，僅有天津市新建商品住宅銷售價格同、環比連續兩個月上漲，但目前均未有房貸利率調整的消息出現。同時，就算天津3月新房銷售價格同、環比上漲，也並不代表着房貸利率會進行調整，因爲並未處於要求的評估期內。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，首套房貸利率下限是否調整要看購房和房價的情況，從現在石家莊的情況來說，之所以會出現房價的反彈或持續3個月爲正，恰說明房價持續下跌的過程已經調整到位。各地一定要認識到，房價可以下跌，但不會無限期下跌。一旦調整到位，那麼就會企穩和小幅拉昇，勢必對於房貸定價規則產生影響。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示爲，從市場表現來看，石家莊首套利率仍保持3.45%（LPR-50BP）至月末，在此期間受房貸利率上漲預期影響，月底前或有部分處於觀望狀態的購房者加快入市，或帶動成交量出現階段性回升。短期來看，後續符合條件的城市將繼續按照房貸利率政策動態調整機制調整房貸利率，而房貸利率較高的城市（高於利率下限的城市），未來也存在進一步下調房貸利率的空間和預期，以降低購房者置業成本，促進住房需求釋放。

石家莊和惠州兩地首套房貸款利率調整主要是地方根據首套住房貸款利率政策動態調整機制的相關規定進行的自主調節，並不意味着整體房貸利率的反彈。多位銀行分析人士也認爲，在樓市仍有待進一步復甦之時，未來不會有太多城市跟進主動上調房貸利率，因此總體影響不大。（本文首發於鈦媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜劉洋雪）

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