前兩天有篇採訪火了，是房地產報對於原房改課題組組長孟曉蘇先生的採訪，孟曉蘇現在的職務還有中房集團理事長、幸福人壽監事長、匯力基金董事長等等。他應該算是資深房地產商，也是在高層的制度設計中能夠說的上話的人。

孟曉蘇藉着採訪，再次表達了對於推出房產稅的迫切要求，他說房產稅2003年的時候，中房就已經提出了，那個時候他們就已經看到了現在，會有人房子多有人房子少。現在不徵房地產稅會使得兩部分人受害。一部分人是農民，因爲政府現在是用廉價徵地高價賣，土地收益少量返給農民。第二部分是最後買房子那個人羣。把地價拉得高，把房價拉得高，讓最後買房的羣體攤掉所有的城市建設費用，可是原來有房的人就不需要承擔了。這兩部分人恰恰是需要扶助的弱勢羣體。

關於房產稅怎麼徵收，孟曉蘇給了自己的看法，他說最簡單的辦法就是從小產權開始徵收，因爲這部分是沒交過土地出讓金的，所以收稅合理合法，稅率可以定的很高，比如2%都可以。這就變相把土地出讓金收回來了，然後房子也就轉正了。第二類就是折算土地出讓金，房子土地快到期的就多交一點稅，剛買的新房就少交或者不交。這樣把土地出讓金跟房產稅率掛鉤，大家也就都踏實了，不會再有70年土地使用權的擔心了。這纔是樓市調控的長效機制。也是最公平的機制。

其實這個思路還是不錯的，最大功能就是規避了重複徵稅的問題。免徵稅的部分你就拿70年除，比如按土地算35年的房子，就按照一半稅率徵稅，10年的房子按照七分之一徵稅，這個看起來很合理。如果按照孟曉蘇提出的2%的稅率，那麼現在絕大多數房子的稅率都不到1%，10年以內的房子，大概稅率0.3%左右，北京上海這樣的500-1000萬一套房子的地方，大概房產稅也就一個月1000-2000塊錢。所以並不會給大家帶來太多的困難。

但問題也是有的，而且其實也不少。

第一，又涉及小產權轉正的問題，這部分房子的存量可不少，如果轉正頒發產權證，必然會對現有住房體系造成衝擊，相當於供給一下子增加了好多。那麼房屋價格該怎麼評估，這是個難題。甚至公佈消息之前，和公佈消息之後，那麼同樣的小產權房的價格都將有巨大的變化，甚至整個樓市都會有大的變化。相當於這個政策依賴於評估價格，而政策本身又會對評估價格產生巨大的反身性影響。所以這事需要搞好，房產稅本身就是對樓市的巨大殺招，如果在疊加小產權轉正這種巨大供給，那麼很可能讓樓市的價格和預期產生鉅變。價格暴跌也不是沒有可能。

第二，老破小該怎麼辦，按照這種評估體系，老房子徵稅是最高的，但住在老房子裏的，通常都是老人，他們經濟收入是最低的。對一個收入最低的羣體，徵收最高的稅率，而且隨着年代推移，稅率還要越來越高，這顯然是不合適的。這麼高的稅率，會讓老房子幾乎失去價值，房子又破，稅率又高，誰還願意買呢。所以老破房子可能會迎來價格暴跌。如果價格跌下來，評估及時，那麼老年人的稅收壓力也能緩解，比如現在300萬的35年的老房子，要按照孟曉蘇的測算，一年交稅要1%，那就是3萬塊錢，如果這個房子沒人要了，價格可能跌到100萬，那麼每年交稅1萬就夠了。但關鍵的問題是如何保證評估及時。價格評估的參照物是什麼？老年人到時候會相當糾結，當然不想多交稅，但更不能接受自己的房子這麼快速的貶值？這都是問題。

第三，一旦房產稅實施，就不會再有土地出讓了，新建的房子價格反而便宜，但是要交足額的房產稅，那麼扣除土地出讓金之後，新房的價格要比周邊的二手房低很多。這樣一來你就要選擇長痛還是短痛的問題了，從現在大家買房都需要貸款來看，我相信更多人會選擇長痛，也就是等着更便宜，但要交更高稅率房產稅的新房（開發商提出的建議 一定是有利於新房銷售的），也不會再去買價格更貴的舊房。

那麼這就又回到了第一個問題，需求又出現了變化，價格市場會出現混亂，你該怎麼評估？特別是二手房的價格，到時候很多人估計都要把負資產的房子賣出，但卻無人接盤，價格就會一直跌，而價格跌就更沒人買了。沒人買價格就會更跌。

所以房產稅這個事，牽一髮而動全身。我們最麻煩的地方就在於土地出讓的時候收過一回錢了，所以這讓整個市場不好一刀切。中國特色的土地模式，就又得開拓中國特色的房產稅模式，這就讓未來的房地產市場相當的不確定。老齊說過，真正會讓房子預期發生變化的只有兩件事，一個是加息，一個是房產稅。這個在未來都是可以看得到的。但仍然很多人在熱衷做房地產的投資，希望博取價差，也只能提醒大家且行且珍惜吧。

文章來源：有點搞笑的小海（大魚號）