6月9日，碧桂園遼寧官網公衆號傳來消息，碧桂園33.83億元斬獲長清東板塊5地塊。

經過76輪激烈角逐（每次加價800萬元），碧桂園競得“瀋陽城建天和置業有限公司70%股權及債權”，總價33.83億元、溢價率21.56%。

地價速算：（33.83/0.7+14.59）億元/82.01萬方 = 7680 元/建平

其中，0.7（70%）爲股權比例，14.59億元爲城建天和負債，82.01萬方爲地塊的總建築面積，具體數字後文會有解釋。

而瀋陽房產知名主持人對該地塊的估計是：地價14000+，可以作爲參考。

碧桂園一共獲得渾南東湖/長青東5宗地(“長青灣公園南地塊”)，編號分別爲DL-1222號F6、DL-1223號F6-1、DL-1224號F6-3、DL-1225號F6-4、DL-1226號F12-2，總佔地面積30.37萬平方米，建面82.01萬平方米，容積率2.7。

此前，該5宗地塊於2011年12月28日被城建天和競得。

土地位置

碧桂園拿下的土地位置位於金地長青灣以東，此前爲城建天和所有。根據之前一份規劃圖，我們推測該這5塊土地位置如圖，去除地塊內道路和小學用地之後，面積與新聞中的30萬方相符。

如果推測無誤，將有2塊河景地塊。除此之外，周邊還有中小學規劃用地。

地塊從何而來

2019年年底，曾有消息傳出，瀋陽城建天和置業有限公司擬公開轉讓70%股權及債權。

日前，從遼寧·瀋陽聯合產權交易所消息顯示，瀋陽城建天和置業有限公司擬公開轉讓70%股權及債權。按照要求，意向受讓方或其實際控制企業法人連續三年入選財富中文網公佈的“世界500強排行榜”，且需提供銀行開具的信息披露期內任意時點不少於人民幣28億元的存款證明。公告顯示，瀋陽城建天和置業有限公司成立於2011年12月16日，註冊地址爲渾南新區長青南街15-2號南9號門，註冊資本爲3000萬元人民幣，屬國有獨資公司，由瀋陽地鐵集團有限公司100%持股。

資料顯示，瀋陽城建天和置業有限公司是瀋陽地鐵100%持股的子公司，而交易的目標被限定爲連續三年的世界500強，目標極爲明確。

城建天和手握5塊好地，這也是它出讓股權的籌碼。

城建天和當年買地的時候花了多少錢？根據之前的信息，F6、F6-1兩宗地塊淨地成交單價爲1449元/平方米，F6-3、F6-4、F12-2三宗地塊淨地成交單價爲1447元/平方米。

30萬方土地，平均單價爲1440元，城建天和9年前花的成本爲11.87億元。

城建天和目前擁有的總資產爲13.17億元，個人估計，這資產全部爲土地價值。

這次碧桂園拍得的70%不僅有股權，更有債權。根據瀋陽聯合產權交易所的信息預披露，城建天和擁有14.59億元的負債。13.17億的土地，14.59億的負債，看來這土地完全是通過貸款套來的。

買下這塊地的碧桂園，也需要承擔14.59億負債的70%。

簡單來說，碧桂園花了33.83億購買70%的土地使用權，同時需要幫城建天和付14.59億負債的70%。

除此之外，地塊還有一些麻煩事需要處理。

城建天和從拿地之後，地塊並未進行建設，土地多爲淨地狀態，一些土地上還有建築需要拆遷。早期瀋陽很多出讓土地都存在淨地不淨的情況，現在這種情況已得到緩解。碧桂園想要開發這5塊土地，還需要先解決不少問題：

土地契稅尚未繳納。項目土地內存在高壓線路橫跨；DL-1223號F6-1地塊存在水源井，產籍未註銷，未拆遷完畢；項目土地內存在五三勞改所、市農業機械化研究所、民宅等部分房屋尚未拆遷完畢，相關房屋土地產籍未註銷完畢。

從地圖上也能看到，地塊之上還有很多建築物。

之前我們算過，地價成本約爲7680元，解決完上述囉嗦事之後，地塊成本將升至8000元以上。

此前，這裏最貴的土地爲保利和光塵樾，地價爲7500元/建平。

碧桂園此次土地已打破這一紀錄。

最後

5個地塊，不到9年的時間，地價翻了5倍。長青和東湖板塊也在飛速發展，長青板塊最典型的樓盤金地濱河國際從開盤的6000多，已經漲到了13000。

當年的荒地，如今變成了炙手可熱的黃金地塊。捂了這麼多年的地，居然還賺了錢，說實話，城建天和這事幹的不太地道。

82萬建平的超大地塊，碧桂園可以慢慢拉伸。處理完搬遷之後，明年一萬五六的價格可以西打金地二手，東接翡翠觀瀾新房。雖然地價創造紀錄，長遠來看，碧桂園這筆買賣還是划算。