《財經》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯

“三道紅線”重壓下，房企多元化佈局的速度正在加快，多家房企紛紛向“地產+科技”轉型。近日，綠地集團成立數字科技有限公司，按其計劃將把金融業務裝進綠地數科整體謀求上市。而此前萬科物業也更名爲萬物雲空間科技公司。與此同時，合生創展也將從房地產開發轉型爲科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司。此外，藍光集團也與中南集團、招商蛇口、萬達集團、阿里、華爲等就企業數字化轉型進行專題討論。

11月28日，《財經》新媒體記者統計發現，TOP20房企不僅建立了科技相關公司，而且已有13家將數字科技列爲與房地產、商業等主業並列的重要板塊。

在業內人士看來，從中央的政策到三條紅線以及全球疫情的大背景下，房企所面臨的環境越來越嚴苛，迫使企業加速數字化轉型升級，尋找新利潤增長點。房企發展數字化受限於政策、市場需求、業務模式等因素，短期內房企還缺乏支撐其分拆數科上市的條件和環境，但條件成熟後數科或會成爲繼物業、代建業務後分拆的新領域。

數字化轉型迫在眉睫房企上馬數科業務

克而瑞數據顯示，在TOP100房企中，97%佈局了多元化業務，其中尤以數字科技板塊被寄予厚望。如恒大、保利都成立了獨立的數科公司，碧桂園、龍湖均設立了數字管理部。不少房企更是將數字科技提升到企業戰略層面，劃歸到與房地產並列重要的板塊。

作爲地產界的頭部企業，萬科早在2016年就啓動了沃土計劃，不僅提高了整個公司數字化程度，同時開啓了在數科方面的探索，將空間裏的設施、設備、資產、人及商業活動通過技術進行連接。

事實上，佈局數字科技板塊，並持續投入資源的龍頭房企不止萬科一家。作爲綠地集團旗下數據科技平臺核心企業，綠地數字科技有限公司通過構建產業＋金融雙輪驅動的生態，並利用大數據、區塊鏈、人工智能及雲服務等科技手段，服務集團內的千萬級高淨值客羣。

根據仲量聯行統計數據顯示，房地產相關企業2020年科技支出較2018支出的預算增幅明顯，超半數增幅超過10%，甚至達到30%，部署科技產品或解決方案的房地產項目數量顯著上升。

IPG中國首席經濟學家、中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認爲，房企大力佈局數科有兩個考慮，一個是自身規模越來越大，企業運營需要數字科技的支持和改造，能提升管理效率，另一方面也是將數科作爲除地產開發業務之外的新興業務、作爲產業轉型和發掘新的業務增長點、業績來源進行培育。

在易居克而瑞副總裁張兆娟看來，從中央的政策到三條紅線以及全球疫情的大背景下，房企所面臨的環境越來越嚴苛，從而迫使企業加速數字化轉型升級，尋找新利潤增長點。當前房企數字化團隊規模呈顯上升趨勢，頭部房企信息系統使用率接近100%，TOP30物企社區服務系統普及率達90%，但房企對信息數據價值尚未完全挖掘，內部運營系統和外部運營高效連接將是未來發展重點。

重金佈局數科賽道發展問題不容忽視

除了增加投入和預算，不少房企砸重金招募科技人才。多位參與某房企今年校招的應屆畢業生告訴記者，某房企的數科部門給應屆生開出了高達40-50萬的年薪，遠高於一些科技公司。同時，在招聘網站上，房企對信息、數字部門招聘職位開出的薪資水平均較高，CIO年薪近百萬。

但從今年碧桂園集團副總裁兼首席信息官徐斌離職、龍湖首席數字官(CDO)殷皓離職、原金地集團CIO章帆等陸續離職，以及有些房企開設的科技公司已被註銷，都讓房企開闢數科新賽道的前景，蒙上了一層不確定性陰影。

脈策數據聯合創始人王可青指出，頭部房企CIO跨行業加入的較多，他們有技術公司背景，並在零售、金融、電子製造等相對信息化基礎比較強的企業裏面做出了成績。但互聯網人士和純科技公司難在地產做出業績的原因在於，缺乏對業務和組織的解讀和穿透。對於房企CIO來說，不應利用老闆對科技的迷信誇大科技的回報與效果。

而巨頭們的數字化征程，由於燒錢難以爲繼的已有慘痛案例。2016年萬達進行了第四次轉型，成立網科集團，計劃2018年實現贏利，2020年利潤過百億並整體上市。另人唏噓的是，今年6月，成立7年的萬達網科的經營狀態已變更爲“註銷”，註銷原因爲決議解散。

據接近萬達網科的人士透露，萬達網科發展不及預期，拉來的豪華管理團隊難以發揮價值，究其原因與公司內部管理流程冗長有很大關係。

除了人才投入大、高管流動率高以外，一位房企數科板塊負責人透露，目前一些公司的數科板塊並不屬於業務範疇，僅是以幫助企業自身開發線上化辦公工具、服務內部地產業務爲主，遠未達到對外輸出技術的能力。

“房地產信息化主要目的有兩個，一個是利用信息化手段，提升管理效率，另一個則是利用信息化找到經營效益。但是數字化目前只能做到錦上添花，從信息化要效益、引領業務創新，並沒有那麼容易。”在某房企前CIO看來。

上海中原地產分析師盧文曦進一步表示，在基於土地開發、高週轉的運營模式裏，房企發展數字化與科技企業不同，受限於政策、市場需求、業務模式等因素，目前加入科技元素一定程度或可提高產品溢價、降低成本，但是仍需有相對應的市場需求，考量標準，否則只是單純給資本市場講故事。

數科板塊能否分拆上市仍需準備時間

“對於行業未來，數據是核心，決定了企業能夠在智能化或者智慧化的道路上能夠走多遠。數字是關鍵，數字化的方法和技術決定了如何讓這些信息成爲有效數據和生產要素。產業是載體，用產業去承載數字化內容，才能形成數字經濟。”地產業協會數字科技地產分會祕書長李波說。

今年疫情期間，恒大開啓網上賣房之後，各房企紛紛建立互聯網售房平臺，數字化之路的探索終於有了落地的契機。

正是感受到數字科技在提升房地產開發和內部管理效率方面的重要性，國內房地產與科技企業的強強聯手愈發顯得緊密。如萬科“沃土”計劃中，有麥肯錫、IBM、阿里雲、華爲等企業的身影。

李波表示，儘管數字化帶來的效益巨大，但與金融、互聯網行業相比，地產領域纔剛剛踏上了數字化的列車，未來需要更多的準備時間和推動條件。

盧文曦也認爲，數科成果在財物報表上難體現、難衡量，TO B業務還不成熟，如綠地數科謀劃上市的同時還在拋售資產，與數字化的資產運營理念有悖。因此，短期內還缺乏支撐其分拆上市的條件和環境。

雖然綠地數科走在了謀求上市的道路上，但很少有房企選擇跟進。一位龍湖總部內部人士給出的原因是，公司旗下的數科並不是一個主營業務，而只是輔助技術部門，所以公司目前應該不會考慮分拆數科。

根據空白研究院《PropTech研究報告》顯示，PropTech（房地產科技）細分爲12個領域，分別爲商業地產、長租及買賣、短租搜索、房屋保險、家裝服務、智能家居、物業管理、經紀人工具、資產投資管理、資產管理、施工管理、室內測繪，各領域都蘊藏開拓價值和潛力。

柏文喜則認爲，在條件成熟的情況下，數科或會成爲繼物業、代建業務後分拆的新領域。如何在向數字科技進行轉型的過程中迅速擺脫固有的重資產、高週轉、慢技術迭代、資金密集的思維模式，實現投資多元化和管理運營的專業化之間的良好結合，是房企向數字科技行業轉型應該特別關注的問題。