【藍籌物業企業品牌價值評選的說明】

藍籌物業品牌指數研究，數據採集主要來源於樣本企業的監測數據、公開信息與公司報告等。

藍籌物業品牌指數，以公正、客觀爲基本原則，評價標準以期內的規模成長爲基礎數據；以期內的創新服務爲結構性校正數據；以期內的品牌傳播狀況爲聲譽度數據。

在以上的評價維度加權之後，對於期內的物業企業典型案例予以客觀梳理。藍籌物業品牌指數以規模成長指標爲基礎，同時，兼顧物業企業服務內涵的擴展與充實，對於專業的園區管理、設備管理、商辦物業、新興的城市公共服務管理等創新模式，也給予了充分的肯定。

點評：

規模：TOP10中 九家在管面積達到1億平方米

2020年，是中國房地產業翻轉的一年，在房企吶喊“活下去”時，物業企業卻異軍突起。

疫情危機，危中有機，物業企業在疫情的擔當爲政府、社會認可，使多年以來一直是“配角”的物業管理，終於在“脫虛向實”的宏觀訴求中，被推到經濟巨浪的潮頭。

在TOP10中，有九家在管面積達到1億平方米以上：彩生活、雅生活服務、碧桂園服務、保利物業在管面積已經突破3 億平米，綠城服務在管面積突破2 億平米，融創服務、招商積餘、華潤萬象生活、中海物業突破1 億平米。

以在管面積增速表現看，雅生活服務、建業新生活、新城悅服務、永升生活服務在管面積增速均高於50%。

正在建設尚未入住的新社區，不是“在管”，而是“合約面積”，碧桂園服務合約面積7.46億平米，彩生活合約面積達5 億平米，保利物業、雅生活服務、綠城服務合約面積已越過4 億平米，永升生活服務、藍光嘉寶服務合約面積已過1 億平米。

雖然龍頭公司突飛猛進，然而與中國物業管理在管面積239億平方米的體量相比，該行業距離出現航母級企業，仍頗爲遙遠。

市值：物業板塊的“鋼鐵城堡”正在越來越堅固

物業管理企業，雖然新上市股票接連破發，但老上市公司四季度幾乎所有的物業公司都有一定程度的股價回升、趨，這說明資本市場的眼睛是雪亮的，在“新蓄水池”中趕完場，又跑到“老蓄水池”中捧場。這是物業板塊的“鋼鐵城堡”正在越來越堅固的明確表現。

物管龍頭碧桂園服務收入僅佔地產開發龍頭碧桂園收入的2%，歸母淨利潤僅佔4%，但市值佔比卻達到了59%，綠城服務收入僅佔綠城中國的14%，歸母淨利潤佔19%，而市值則已經持平，這兩則案例便得物業企業的市值管理充滿了“一切皆有可能”的想像空間。

全年來看，以永升生活服務、碧桂園服務、新城悅服務、金科服務爲代表的明星物業企業均實現了較好的增長，今年的黑馬是銀城生活服務，全年實現了223.5%的漲幅，以商業物業服務爲主的寶龍商業上市1年來實現了1.4倍的增長，小而美的濱江服務增幅91.9%，此外和泓服務、鑫苑服務、時代鄰里、中奧到家也實現了較高的增長。

創新：機器人掃地、巡邏、綠化修剪已不是夢想

物業企業在數字化方面，2018年投入規模超千萬級別的僅20多家，大部分企業智能化建設費用在100-500萬元之間。

2019年，TOP100物業企業的科技投入進一步加大，有30多家智能化建設費用超千萬元，各具特色、百花齊放，醫療、教育、康養等各有側重。

然而，對於龍頭企業來說，則是360度的全覆蓋姿態：

碧桂園服務總裁李長江稱，“基於人工智能的覆蓋及推廣，在三年到四年的時間裏我們投入了差不多接近5億人民幣左右去研究在線上的服務。”

“我們成立了物業服務機器人的研發中心，希望用不太長的時間，用兩年左右的時間，第一代服務機器人就可以用於社區的服務，它是可以幾乎像人一樣，可以在地庫掃地，可以爬樓梯、打掃衛生，可以走人工梯的自己走下來，它還可以巡邏、站崗，機器人還可以綠化的修剪等等。”

增值服務的新視角：打開行業邊界

2020年的併購，出現了令人欣慰的新變化，物業企業的併購概念展現出這個行業正在拓展自己的行業邊界。

如綠城服務收購MontessoriAcademy56%的股權，拓展嬰幼兒教育業務；

新城悅服務收購上海數淵信息科技100%股權，進一步提升社區智能化管控水平；

綠城服務收購浙江綠華國際旅行社有限公司及浦江中國收購南京松竹物業等，爲公司形成全國化的文化旅遊物業管理專業能力打造堅實基礎；

碧桂園服務收購文津國際保險100%股權，加速發展小區保險銷售業務、完善小區增值業務、提升未來盈利能力。

從藍籌物業品牌價值研究成果看2021趨勢：

“反壟斷”互聯網巨頭 對物業行業意味着什麼？

日前官方媒體對社區團購提出“互聯網巨頭理應在科技創新上有更多擔當、有更多追求、有更多作爲；別隻惦記着幾捆白菜、幾斤水果的流量”。

2020 年12月政治局會議中提出 “強化反壟斷和防止資本無序擴張”，業界認爲對於互聯網巨頭帶來的“合成謬誤”，已引起頂層設計的高度關注。

同日，發改委等十四部門聯合印發《近期擴內需促消費的工作方案》，提出要“推動線下服務消費加速‘觸網’，充分釋放線上經濟潛力”，其中直接點名物管行業，指出要“推動物業服務線上線下融合發展。

在頂層設計，中央首次將物業管理納入擴大內需的範疇，預計後續將通過具體政策激勵物管公司探索業主增值服務的更多可能。

“指尖辦”會出現嗎？預計：物業承擔更多“基層治理”

作爲對口專業管理部委，近期住建部等六部委聯合發佈了《關於推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》，對物管行業線上平臺建設、增值服務內容做出了方向性的指導。政府鼓勵物業企業承擔更多的“基層治理”，例如物管企業爲住房公積金、住房保障、就醫、就學、養老、水電氣熱等應用場景提供動態需求信息；鼓勵物業服務企業線下“代跑腿”“接力辦”，助力實現公共服務線上“一屏辦”“指尖辦”等。

文件中提出，“支持物業服務企業聯合建設通用、開放的智慧物業管理服務平臺”、“鼓勵大型物業服務企業開放自有智慧物業管理服務平臺功能。”

對於物業管理的專業指導，來源於前期充分的政策調研及市場化公司的介入。

大型物管公司的智慧平臺或將加速輸出至中小型物管公司，行業數字化建設有望進一步提速。

當前，數家物管公司的數字平臺已對外開放，如碧桂園服務向中小型物管企業輸出“天石雲平臺”智能化升級方案；龍湖物業的“千丁”系統已在向第三方物業提供技術輸出。

最後一百米的探索：“僞命題”與“真命題”的摸索

對“最後一公里”，或者“最後一百米”的高度重視，意味着社區消費已成爲內需經濟的一個最重要舞臺。

那麼對於物業管理公司是怎樣的契機？與美團PK？與騰訊對壘？回答是肯定的，當然不是。在這些互聯網巨頭的圍攻下，物企路在何方？

在參加由《經濟觀察報》、經觀傳媒舉辦的“2020藍籌物業未來社區沙龍”時，綠城服務某負責人談到，對於社區商業的挖潛，曾經經歷了一場“僞命題”，與“真命題”的摸索。

2007年，綠城服務認爲社區的客戶消費需求是否可轉變爲商業價值？於是，2009年，綠城服務團隊在社區做試驗，開始賣早餐，“整整三個月，我每天早上就在小區裏面，5點多起來在小區裏面賣早餐。當然不是我賣，就是看人流量，觀察客戶需求。”在觀察物業管理參與社區商業的可行性，以及對於物業管理服務將帶來怎樣的影響。

如果堅持下去，綠城服務可以從賣早餐贏利幾個億，但是綠城服務最終取消了這個試驗，這個方向是不對的，因爲在客戶意願中，物業就是服務，而不是提供商業價值，一味的商業化降低了物業服務的信任基礎。有業主說，“你怎麼不務正業？”

當然不是說，服務僅限於目前水平，而是如何在“服務產品化”上做文章，比如對於社區各類需求的撮合鏈接，怎樣有序化、服務化、產品化，都是物業行業在服務縱深度需求解決的問題。

“我們不是去打敗淘寶、美團、京東等等，而是成爲一個鏈接者，把好的產品引進來。這個過程當中，把服務的溫度植入進去。當然，這個過程當中對一些跟物業的場景非常相關的服務，場景非常契合的服務，比如說到家，家政保潔，像部分的社區零售，這部分的內容，如果是大的物業公司，我們會參與到自營的部分。”綠城服務表示。

中小物業企業上市的最後一班車

近期，香港資本市場計劃提高門檻，過去要求物業企業三年的盈利是5000萬，但是現在把門檻極大提升。一種方案是要求前兩個財年的累計盈利要至少是7500萬港元，最近一個財年不低於5000萬港元，加起來就是1.2億港元，這是在5000萬基礎上大幅度的躍升。

另一個方案是，根據恒生指數近年增長幅度達到200％，因此企業上市門檻也要提升200％，即前兩個財年的盈利加起來不低於9000萬港幣，最近一個財年不低於6000萬港幣。這兩個方案在向社會徵求意見。

香港資本市場預計在2021年7月1日，按新的要求審批，也就是說從現在到2021年的7月1日，是中小物業企業赴港上市的最後一班車。對於國內物業企業的影響，可能意味着新一波的併購、合併潮或將產生。

目前，排名前30龍頭房企中僅有8家公司旗下的物業公司仍未有明確上市計劃，包括萬科集團、龍湖集團、金地集團、中國金茂、富力集團、華夏幸福、中南置地、中梁控股（榮盛發展、融信集團其相關物業公司已經交表，陽光城也稱或將於2021年拆分旗下物業公司上市）。