編者按：2021年1月1日，《中華人民共和國民法典》正式實施，我國邁入“民法典”時代，隨之而來的是與人民羣衆息息相關的新規新則及司法解釋。爲全面普及法律知識，提升社會公衆的法律意識和法律素養，進一步提高民衆對司法行政工作的知曉率和滿意度，山東隆泰律師事務所與魯網攜手合作，共同主辦《朱律師普法講堂》系列訪談欄目。

欄目邀請到山東隆泰律師事務所合夥人、管委會主任朱正順律師，與魯網記者展開深入對話，通過生動真實的案例、通俗易懂的語言，對網絡購物、房屋買賣、財產繼承、民間借貸等社會熱點法律問題進行權威解讀，幫助廣大網友學會運用法律武器維護自己的合法權益。

魯網5月7日訊衆所周知，在我國，房屋所有權、土地使用權是合二爲一的。在二手房交易時，購房者關注的是房屋權屬及使用等產權狀況，原來購房者只需要查證瞭解房屋的權屬現狀，有無查封、抵押和有無房屋租賃合同等情況就可以完全確定房屋產權狀況。現在隨着“居住權”入典，該項權利對二手房買賣將產生巨大影響，特別需要購房者注意。

魯網記者：

有這樣一則案例：2006年，武漢市民李先生與許女士結婚，婚後未生育子女。2014年1月，患病的許女士立下遺囑，表示自己過世後，將她和李先生居住的房屋（該套房屋爲許女士婚前財產）贈與其弟許先生，但李先生再婚之前仍可居住其中。2016年初，許女士病逝後，許先生與李先生爲許女士遺產對簿公堂。2016年11月，武漢市洪山區法院判決該房屋歸許先生所有，李先生擁有該房屋的居住使用權。判決後，李先生一直居住在該房屋內。2021年初，李先生髮現自己居住的房屋被妻弟許先生掛在某網絡平臺出售，擔心房屋被賣後影響自己繼續居住，他連忙拿着判決書到法院執行局，申請居住權強制執行。法院於2月26日作出執行裁定，將該房屋的居住權登記在李先生名下。3月3日，法院執行人員到當地政務服務中心，在不動產登記窗口向工作人員遞交了該案的執行裁定書和協助執行通知書，請不動產登記部門配合李先生辦理居住權登記。目前，該居住權登記已按規定辦理完畢。據悉，這是《民法典》頒佈實施後，全國首例居住權執行案件。

朱律師，請您從《民法典》角度，講解一下“居住權”的概念。

朱正順律師：

居住權是《民法典》新設立的一種用益物權，是指居住權人對他人所有的住宅享有佔有、使用的權利，以滿足其生活居住的需要。根據《民法典》規定，居住權可以通過合同方式設立，也可以通過遺囑方式設立。但無論是通過合同還是遺囑方式設立居住權，都應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。居住權無償設立，不得轉讓、繼承，設立居住權的房屋不得出租，居住權自約定期限屆滿或居住權人死亡時消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。

首例居住權執行案件對“居住權”新規的落實具有重要意義，同時，給社會各界一個較爲清晰的指導。通過設立居住權，讓居住權人在沒有取得房屋所有權的情況下，也能夠合法、安心居住房屋，是設立居住權的重要意義。

魯網記者：

那麼，在設立居住權時，我們應該注意哪些問題呢？

朱正順律師：

首先，居住權需依法設立，長期居住並不等於擁有居住權。即房屋所有權人只要沒有主動依法設立“居住權”，居住權就不能成立。因此，長期居住並不代表擁有對該房屋的法定居住權，包括日常租賃關係中對房屋的使用權、夫妻共同居住、未成年子女居住在父母家等，均不屬於居住權範疇。其次，居住權自登記時設立。居住權主要針對住宅而言，其設定必須通過書面形式訂立居住權合同或通過遺囑方式設定，並向登記機構申請居住權登記時設立。最後，居住權的主體範圍廣泛，沒有明確限定。房屋所有權人可以將居住權人設立爲自己的父母、配偶、子女、朋友、同事、保姆等任何人。根據獲得居住權方式的不同，居住權年限不定，甚至終身，且不受房屋買賣的影響。

對於設立居住權的房屋，仍可對其進行出售、抵押。對該類房屋進行交易時，即使房屋能夠過戶，但如果居住權合同約定的居住期限還在繼續，仍需保障居住權人的利益。因此，購房者在買房前，不僅需要查詢房屋權屬、司法查封、設立抵押、是否存在長期租賃等情況，更應當查詢該房屋是否登記設立了居住權，避免出現“房子歸你，但你住不了”的情形。

律師簡介：朱正順，山東隆泰律師事務所執業律師、合夥人、管委會主任，現任臨沂市政協委員、臨沂市青聯常委、市青聯社會團體和中介組織界別主席。同時擔任臨沂仲裁委員會仲裁員、臨沂市中級人民法院和臨沂市人民檢察院代理申訴值班律師，臨沂市中級人民法院特約調解員。

律所簡介：山東隆泰律師事務所成立於2002年，是經山東省司法廳批准、中央司法部備案成立的大型合夥制綜合性律師事務所，企業破產一級管理人。現有執業律師、實習及輔助人員共計70餘人，是臨沂地區規模最大的律師事務所之一，現已爲臨沂市轄區200餘家行政、企事業單位提供常年法律顧問服務。該律所先後被評爲“山東省優秀律師事務所”、“臨沂市優秀律師事務所”、“臨沂市十佳律師事務所”，並獲得多項優秀榮譽。山東隆泰律師事務所始終秉持“以專業之心、做專業之事”的執業理念，憑藉優秀的律師團隊、良好的知識結構、豐富的執業經驗、高度的法律責任，爲社會各界提供更加規模化、專業化、多元化、深層次的法律服務。（本網記者）