原標題:蘇州首輪集中供地落幕:28宗宅地得424億,樓面價緣何走低?

6月2日,蘇州首輪集中供地落下帷幕。經過三天鏖戰,32宗地塊均順利出讓。其中,28宗涉宅地塊共計224公頃,共計攬金424億元。

儘管吸引了近百家房企參拍,但蘇州把土地溢價率、地價都“穩”住了。據貝殼研究院統計,蘇州此次集中供地,28宗涉宅地塊成交溢價率7.2%,較2020年全年成交溢價率下滑1.9個百分點。

縱觀近期包括蘇州在內的多城集中土拍,業內人士認爲,當前供地大方向已經很明確,即控地價之後還要控未來的房價,這對開發商而言是個較大的考驗,而且城市格局及城市內部的分化也不可避免。

28宗涉宅地塊以424億元成交

5月31日-6月2日三天時間內,蘇州首批集中供地出讓28宗涉宅地塊,其中安置房用地3宗,綜合用地(含住宅)11宗,純住宅用地14宗(含1宗要求全部自持的宅地),共計224公頃,住宅用地供應計劃完成率達到36.4%,共攬金424億元。

整體來看,蘇州土地市場熱度依舊,涉宅地塊基本超中止價溢價成交,部分底價成交地塊均爲定向出讓地塊。而就具體地塊而言,克而瑞蘇常區域總經理戈文問指出,姑蘇區兩宗地塊(16號和17號地塊)、吳中城南20號地塊、胥口19號地塊、科技城33號地塊、園區奧體地塊是此次土拍的熱門地塊,競拍過程頗爲激烈。而吳中太湖新城22、24號地塊,滸墅關34、35號地塊,以及吳江2、4、7號等幾宗地塊,均爲定向出讓,因此都以底價成交,並無多家房企參與報價。

貝殼研究院高級分析師潘浩分析指出,28宗涉宅地塊成交住宅用地規劃建築面積445萬平方米,相當於2020年全年成交住宅用地規劃建築面積的59.0%;成交金額達424億元,相當於2020年全年住宅用地成交金額的43.2%。

這28宗涉宅地塊中,成交樓面均價爲9523元/平方米,較2020年全年成交樓面價下滑26.9%。對此,潘浩分析稱,主要原因在於3宗吳江區安置房地塊拉低整體成交樓面價。刨除限定的自持面積、配建面積後,28宗涉宅地塊的可售部分成交樓面價爲11966元/平方米。

此外,從區域來看,姑蘇區爲此次土拍中成交樓面價增幅最高的區域,同比增長37.4%,主要原因在於,蘇州市區住宅用地稀缺,帶動樓面價增幅回升。與之相反的是,吳江區成交樓面價降幅最大,同比下降51.3%,主要原因在於,安置房用地安排較多,帶動整體樓面價降幅擴大。

土拍規則使溢價率得到有效控制

值得一提的是,儘管吸引了近百家房企參拍,但相比此前杭州、南京、寧波等城市的集中土拍來看,此次蘇州把土地溢價率、地價都“穩”住了。

在業內看來,其一大原因在於,蘇州本次集中供地,競買規則依舊實行“一次報價”制度,即土地競價超過一定價格的,網上競價中止,轉爲“一次報價”,按最接近所有報價平均價的原則確定競得人。

“從土拍結果看,28宗涉宅地塊中,12宗底價成交,14宗觸頂進入一次性報價階段,2宗溢價成交。而在14宗進入一次性報價的地塊中,8宗成交金額超過一次性報價區間範圍平均值0.1%-0.5%,4宗成交金額低於一次性報價區間範圍平均值0.1%-0.5%,2宗成交金額低於一次性報價區間範圍平均值0.5%以上。”潘浩稱,總體來說,14宗一次性報價地塊的成交金額,合計低於其一次性報價區間範圍平均值0.1%,成交金額控制在合理區間。

與此同時,蘇州此次土拍規則使溢價率得到有效控制。“28宗涉宅地塊成交溢價率7.2%,整體溢價率較2020年全年成交溢價率下滑1.9個百分點。”潘浩如是稱。

“蘇州本次集中供地,有效將溢價率控制在15%以內,所有涉宅用地也沒有要求現房銷售,地塊起拍樓面價基本保持平穩態勢,在相對合理範圍內,給房企後期開發留有較爲穩定的收益預期。”中指研究院蘇州公司分析師金珂表示。

品牌房企仍看好蘇州市場

金珂指出,和以往略有不同的是,此次定向出讓地塊佔比有所加大,多宗地塊設置較爲複雜特殊的出讓條件,如要求房企配建載體、產業投資、總部引進、學校引進等。但蘇州城市發展潛力巨大,衆多房企持續看好,在蘇州拿地的意願依舊較高。

房企層面,華僑城、萬科、中梁、中海、美的置業、保利、綠城、雅居樂、金茂、南京安居等房企均成功拿地。整體而言,以央企、國企、本土房企爲拿地主力,但也不乏民企出手。

其中,華僑城一天內連奪3宗市區宅地,總成交價約85億元;6月1日因系統故障未能成功出讓、被一衆房企盯着的蘇園土掛(2021)02號地塊,於6月2日重新啓動一次報價,最終由南京安居以40.02億元競得,溢價率15%。

從成交涉宅地塊的樓面價來看,南京頤居取得的1宗地成交樓面價25224元/平方米,爲取地平均單價成本最高房企;其次爲華僑城拿下的3宗地,平均成交樓面價15276元/平方米;排名第三的是武漢城發競得的1宗地,成交樓面價15193元/平方米。

值得一提的是,據潘浩分析,蘇州該批成交涉宅地塊中,吳江區成交規劃建築面積佔全部成交比重爲40.6%。比如,在第三日土地競拍中,恆力重倉拿下吳江4宗宅地,其以總價21.27億元接連競得位於吳江盛澤鎮的WJ-J-2021-004號地塊、WJ-J-2021-005號地塊和WJ-J-2021-007號地塊。此外,恆力+江蘇省建聯合體也以25.46億元競得吳江開發區WJ-J-2021-002號地塊。

此外,中梁連下兩子繼續深耕吳江,其以4.8億元競得震澤鎮鎮南路與梅新路交叉口西南側009地塊,溢價率14.88%,並以4.78億元競得七都鎮原神力008地塊,溢價率1.27%。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,蘇州土地交易較爲活躍,這說明蘇州市場的投資機會被房企看好。從實際競拍過程看,拿地房企比較豐富,包括一些過去不太知名的企業也到蘇州拿地,這說明部分房企從穩妥角度看,會選擇在蘇州進行投資,一方面,投資風險較小,另一方面,看好蘇州住宅市場未來的消化力。

遊戲規則改變,房企、城市分化加劇

值得注意的是,從幾個已經完成首輪集中供地的城市來看,土拍“遊戲規則”大致分爲兩類:一類是控總價,即溢價率直接封頂;另一類是在封頂後,通過搖號、報配建、共有產權房、自持比例等來決定由哪家房企獲得地塊。

在上海中原市場分析師盧文曦看來,當前供地大方向已經很明確,即控地價之後還要控未來的房價。

在此背景下,盧文曦認爲,從目前出讓的地塊來看,基本都可以把項目利潤提前算出來,這對開發商而言是個較大的考驗,因爲房企拿地做開發的利潤有可能不到3%,甚至不及製造業;而不拿地則對今年或明年的公司規模有影響,另外,如果不拿地,公司土儲和項目公司生存等問題都會出現。

另一方面,盧文曦指出,城市格局的分化以及城市內部的分化不可避免,比如蘇州此次也有零溢價成交的地塊,“這對今後集中供地也是一個啓發,遊戲規則可以隨機調整,不排除熱點城市的土地市場,每一宗地塊出讓都有針對性方案。尤其是一些熱點區域的地塊,或會出現針對性的限制性條件”。因此,不排除今後會出現一大趨勢——土拍門檻擡高後,少數優質企業參與,在控制總價的同時,也可保證樓盤的品質。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 趙琳

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