從“拆改留”到“留改拆”，原地就可住新房

留住鄉愁記憶 城市更新“蝶變”

原先的老房子通過“小尺度、漸進式”更新，讓南京市小西湖片區從昔日的老舊棚戶區“變身”爲潮流打卡地，南京小西湖更新也被評爲全國城市更新優秀案例；南京南湖東路懷舊開街，特色文化轉變成鮮活的體驗場景，讓城市更新“可感可親”；南京石榴新村城市更新項目正在緊張有序施工……近日，記者探訪南京多個城市更新項目現場發現，城市更新不僅實現了城市功能的複合利用，也讓都市生活擁有了別樣打開方式。

在“小尺度、漸進式”的城市更新中，小西湖片區亮出了幸福家園的別樣鏡頭——既保留明清歷史風貌，也滋養新的活力，還爲留下的原住民改善了居住條件。 杜文雙 攝

城市“微更新”，留住市井“煙火氣”

初冬午後，走進位於南京市老城南東部的小西湖片區，蜿蜒的街巷、傳統江南民居、社區博物館、大師工作室、24小時書屋……移步換景，令人心曠神怡。堆草巷33號，隔着鏤空磚牆和籬笆，院牆內一位頭髮花白的爺爺正在擺弄花草。這戶掛着“劉家後院”牌匾的院落，如今已成爲遠近聞名的“共享院落”。

串聯夫子廟和老門東的小西湖片區，是南京22個歷史風貌區之一，典型的江南民居式建築蘊含着濃厚的老城南歷史文化氣息。在時光的沖刷下，南京市小西湖片區落敗爲棚戶區，居住其中備受困擾。

“原住民”的“鄉愁”引發項目推進者的深思——如何平衡建設與保護？南京市小西湖歷史風貌區的改造，從一開始就確立了“自我更新、有機更新、持續更新”的微更新策略。2019年，南京市小西湖項目建設正式開始，沒有采用單一的徵收搬遷方式，而是以“院落和幢”爲單位，通過騰退、租賃、平移安置等多種搬遷方式，因地制宜，一院一策，成熟一片、改造一片。

煙火仍在顏值已改，如今的南京小西湖成爲網紅打卡地。還有幾天，南京小西湖第一例居民自主更新的房屋、馬道街39號許慶家將裝修完畢，讓這裏的居民們看到老城改造的新樣本。

距離南京小西湖片區4公里，老街巷南京南湖東路也迎來一場“蝶變新生”。12月5日，來自安徽蕪湖的遊客潘哲娟和好友走進南湖東路。街巷復古風來襲，巨型郵筒、老式理髮店，讓潘哲娟忍不住讚歎：“這裏既有老南京的城市風情，也有市井人家的煙火氣。這就是我們過去生活的樣子，感覺像回到了年輕的時候。”

1985年12月竣工的南湖新村一期工程，是當時江蘇省規模最大、配套齊全的新型住宅區。去年11月，南京“南湖記憶”城市更新項目啓動規劃設計。南京觀築歷史建築文化研究院院長陳衛新表示，南湖是南京近40年城市發展和在地文化的一個縮影，有濃厚的生活氛圍、有可親的煙火氣息，南湖街巷裏藏着南京人的歸屬感和鄉愁。不同於傳統的老城更新，南湖更關注城市記憶和文化傳承，能喚起迴響在內心深處的時代記憶。

舊改更新“再破冰”，原地住新房

“我就在附近租了個房子，經常來這邊看看，盼着早日住上新房。”在備受關注的石榴新村城市更新（安全消險）項目附近，記者遇見前來“監督”的居民陳翠梅。

南京市石榴新村距離新街口商圈大約1公里，佔地面積1.6萬平方米，房屋總建築面積2.36萬平方米，權證居民388戶，人口約1428人；房屋始建於上世紀50年代,非成套住房，後經陸續翻建。隨着時間推移，“握手樓”“一線天”的場景多見，陳舊的房屋、狹窄的過道、私接的電線，隨時可能發生火災，危及羣衆生命財產安全，屬於典型的危房片區。

“2000年和2002年，石榴新村地塊曾兩次計劃拆遷，但均未成功。”南京市秦淮區朝天宮街道人武部部長馬鋒雷說。採用城市更新的方式，石榴新村改造有了新思路。

作爲南京市首個城市更新試點項目，南京市石榴新村不再大拆大建，而是政府和居民商量着辦，採取原地拆除重建的方式實施。由於無案例可參照，居民對“新概念”表示不理解。爲此，市、區政府高度重視，多次實地走訪並專題調度,第一時間組建現場指揮部，抽調機關幹部、律師、國企平臺工作人員組成工作組；現場成立城市更新（安全消險）改造委員會，成員包括居民代表、律師、項目組工作人員、社區工作者等，大家商量着辦。

2020年6月，南京石榴新村城市更新項目啓動第一輪意願徵詢，居民都很積極，3天同意率就超過90%，最終達到97%。3個月後，原地翻建改造設計方案出臺，按規定開展第二輪意見徵詢，同意率近90%。對於更新後的房屋戶型，也是設計人員和居民一起商量，設計稿修改60多次，形成了20個面積段共31種戶型，基本能滿足居民選房需求。

“11月底，現場考古工作完成。目前現場已正式開工，待基坑回填、放驗線工作完成後立即展開樁基施工。”南京越城集團白下房產經營公司副經理曹華說。按照城市更新的願景，未來，石榴新村原址將翻建多層和小高層的成套住宅，讓“原住民”住上好房子，過上新生活。

從1.0到4.0，探索城市更新“南京經驗”

城市，是一種伴隨人類社會發展不斷演變的生命體，是承載民族文化和情感記憶的載體。實施城市更新行動，是適應城市發展新形勢、推動城市高質量發展的必然要求。

專家指出，城市更新不僅是物質空間的更新，還包括傳承歷史文化等精神層面的內容，應當保留城市特有的地域環境、文化特色、建築風格等基因。一方面，要妥善處理好保護和發展的關係，注重延續城市歷史文脈，堅持“留改拆”並舉、以保留利用提升爲主，推行小規模、漸進式有機更新和微改造，讓人們記得住歷史、留得住鄉愁。另一方面，合理安排生產、生活、生態空間，走內涵式、集約型、綠色化的高質量發展路子，努力創造更加宜業、宜居、宜樂、宜遊的良好環境，讓人民有更多獲得感。

從以前“拆改留”到現在“留改拆”，多個歷史風貌區規劃設計從“自上而下”到“自下而上”反向操作，從舊城改造“就地平衡”到新城反哺老城，南京的城市更新經歷了“1.0大拆建”向“4.0有機更新”的迭代升級，也在城市更新探索實踐中積累着有溫度、有力度、有深度的“南京經驗”。

11月24日，南京市規劃和自然資源局等部門聯合發佈《居住類地段城市更新規劃土地實施細則》。南京正着手編制城市更新試點方案，圍繞居住類地塊、生產類建築和公共空間等展開試點。全市劃分特色更新片區，制定任務清單，並公佈了首批小西湖、虹苑新寓、南京老菸廠等13個城市更新重點示範項目，將按照五年“四步走”計劃穩步推進城市更新試點工作。

“到‘十四五’末，基本建成美麗宜居、獨具特色、可觀可感的美麗古都，讓人民羣衆明顯感受到城市更新帶來的美好生活。”南京市建委相關負責人表示。

南報融媒體記者衛凌雲嚴玲