原標題：拆分上市，龍湖究竟要打什麼牌？

新年伊始，物管行業的資本故事在冬日裏悄悄翻入新章。

1月7日，龍湖集團融合了原先智慧服務和商業運營的核心能力，發佈了全新品牌龍湖智創生活。並以此爲基礎，啓動了分拆上市的進程。

拆分上市的消息，一時激起巨大波瀾。億翰智庫在此前的報告中稱，自物業板塊估值趨於理性以來，熱情的資金多保持觀望態度，市場急需新的優質標的來攪動，再次釋放行業活力。

機構的關注，很大程度上反映了龍湖智創生活的體量與商業模式——4.4億方的戰略簽約面積與物管、商管的業務構成，這些內容均是機構喜聞樂見的。

但關注度的來源不僅於此，作爲最後一家明確分拆物管業務的老牌TOP10房企，市場是有更多期待的。

在過去，母公司的實力是資本市場衡量物企價值的重要指標，持續的交付面積輸出，財務層面的穩健等等，均是判斷分拆後未來發展潛力的核心因素。這並非沒有依據，一個實際的案例，母體強健的碧桂園服務，在去年依靠積極的收併購，與曾經的同行人拉開差距，穩穩坐上了規模的頭把交椅。

多年來，穩健的財務與成熟的經營性業務，是龍湖集團長期的標籤，人們不禁好奇，作爲其分拆推出的輕資產平臺——龍湖智創生活，又將生長成什麼模樣？

承載空間

龍湖智創生活招股書顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創生活服務運營購物中心60個，合計在管面積580萬平方米。

根據沙利文報告數據，截至2020年末，按運營項目數量計，龍湖智創生活在中國所有購物中心運營服務提供商中排名第六；按每家門店的日均客流計，在中國十大購物中心運營服務提供商中排名第二；按平均出租率計，在中國十大購物中心運營服務提供商中排名第三。

這是一個商管頭部企業的成績單，在億翰智庫看來，龍湖智創生活向市場展示企業的優秀內核，同時擁有“物管+商管”的雙引擎，正是目前市場上所重點關注的標的。

如今，在經過資本市場一輪價值發現後，商業運營已成爲估值分化的分水嶺，以至於在物管板塊整體動態市盈率迴歸15倍上下之時，商管頭部企業華潤萬象生活，甚至享受到資本市場逾50倍市盈率的厚待。

無疑，商管是一個資本喜愛的“故事”，內中原因是從中可以看到一個更有魅力的未來輪廓。

一直以來，商業運營有着較高的進入門檻，以及更爲可觀的盈利能力，相比住宅物業管理，商管的毛利率要高出一個量級。這從龍湖智創生活的招股書中亦能得到驗證，根據披露，截至2021年9月30日，其商管業務毛利率達到35.3%。

行業內居前的商管規模與運營能力，是龍湖智創生活背靠母公司獲得的先天優勢之一，過往近20年的商業運營經驗沉澱，爲龍湖構建了優質的購物中心組合。伴隨着近年來，商業網格化佈局的加速，龍湖智創生活營業收入的結構亦在不斷優化，招股書顯示，龍湖智創生活商業運營及物業管理服務，對收入的貢獻率從11%提升至22.6%。

根據招股書披露顯示，龍湖智創生活與128個購物中心項目訂立商業運營服務合約，總合約建築面積爲1220萬平方米，在已開業的60家之外，餘下68個購物中心預計將主要於2022年至2025年期間開業。

當然，在“一個龍湖”體系下，商業運營僅僅是龍湖智創生活未來所得的一個切面。除此之外，包括2021年銷售額超過2900億元的地產開發，開業規模超10萬間的冠寓等等空間，以及城市更新、醫養等等創新業務。

這些發展中的業務與空間，將是龍湖智創生活提供服務的新場景。

能力孵化

在“一個龍湖”體系下，龍湖智創生活擁有的並不止於此。

中信證券的研報中，有這樣一段表述，“商業地產業務對龍湖的意義不只是資產，更是培育商管能力的孵化器。”

多年來，基於“一個龍湖”體系內不同場景，龍湖智創生活亦服務中，實踐出一套行業領先的空間服務、運營能力，有社區、商業，還有其他等等。

不僅僅是“授之以魚”。

基於龍湖“善待你一生”的理念，龍湖智創生活智慧人性化的服務逐漸深入人心，在物業管理服務在不斷外拓的同時，業主滿意度連續12年超過90%。

相應的，優質服務積累的口碑，也成爲市場化拓展的重要抓手。一個很顯著的數據，即是龍湖智創生活第三方住宅物業的中標率已經連續多年保持在80%左右。

可以看到的是，在龍湖集團打造的空間之外，龍湖智創生活的第三方管理面積呈現出更快增長的趨勢。截至2021年9月30日，龍湖智創生活管理的來自第三方住宅及非商業物業在管建築面積佔比59.8%。此前，有媒體梳理，以披露第三方在管面積的 10 家主流物企作爲樣本進行分析，從實際在管面積結構變化來看，2021上半年，樣本物企在管面積中第三方項目佔比均值約爲 51.3%。

此外，還有科技上的嫁接。截至2021年9月30日，龍湖集團已擁有142項專利技術，包括29項爲發明專利，並擁有一支千餘人的數字科技團隊，在北京、上海和成都設立了3個研發中心，研發和運維的產品超過200個，地產行業很少有企業像龍湖這樣，有着如此規模的技術團隊。

以上種種，支持龍湖智創生活建立了一套完整、系統化和行業領先的科技體系，通過人工智能、AIoT及智能應用，爲業務流程以及員工和供貨商賦能。體現在業務上，從招股書披露的數據來看，龍湖智創生活的人均在管面積、人均營收均爲行業第一，人均管理面積超過百強物業均值50%。

面對未來，在分拆上市後，龍湖將持有龍湖智創生活不少於50%的權益，龍湖智創生活依然是“一個龍湖”生態體系的核心成員，以輕重兩個維度，連接更多空間和人。