轉自：證券時報

房企花式促銷早已不是什麼新鮮事，但面對各種各樣的促銷，購房者也需要提高警惕。近段時間以來，深圳樓市低首付甚至是“零首付”的現象重現江湖，監管對此也發出風險提示。

“零首付”隱藏風險

近日，深圳龍崗區某樓盤項目發佈“零首付購三房”，該消息在互聯網平臺上廣泛流傳。記者採訪得知，零首付實際是一份金融方案。具體操作方式是購房者先交定金10萬元給開發商，然後第三方借給購房者最高100萬元作爲首付款。購房者第一年內需還30萬元，分三筆還清；第二年至第四年每年內需還20萬元，分兩筆還清；第五年還10萬元，分兩筆還清。不過，中介人員表示，此次活動已經叫停，而且該項目多棟“期房待售”房源均顯示“分局鎖定”。隨後，項目開發企業深圳市深潤川實業有限公司也發佈聲明稱，“銷售過程中不會有關於首付分期等不實行爲。”

其實，多年不見的低首付早已重現江湖，而且也不時有開發商回應市場傳聞。有業內人士對記者表示，按照相關住房貸款管理辦法，購房者必須一次性支付首期款，不存在開發商自己借款給購房者付給自己的說法，而深圳此前推出的多個房地產相關政策文件中也都有類似打擊首付分期的表述。除此之外，2017年住建部、央行、銀監會聯合印發《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

近日，深圳市房地產中介協會也就“零首付”購房的相關風險發佈提示，指出“零首付”不僅不能從根本上解決購房者資金短缺問題，還須藉助於首付款高息墊付、虛高評估價騙貸等非常規操作實現，從而大大增加消費者貸款利息及按揭月供款的負擔。與此同時，“零首付”涉及的部分違規操作，無法在合同中明確約定（即使約定，其有效性也難被法律認可），一旦房地產企業無法兌現承諾，或給消費者造成經濟損失，消費者將難以依法追責索賠，也存在被銀行拒貸和違約風險，請消費者面對“零首付”購房的誘惑時保持冷靜，購房時應根據自己的實際情況量力而行。

此外，房地產中介機構、從業人員應嚴格遵守法律規範，提高合規從業與避險意識，拒絕參與此類以“零首付”或首付分期爲噱頭的銷售行爲中。否則，一旦發生消費者糾紛投訴，參與的房地產經紀機構及從業人員都有可能面臨嚴肅查處，甚至喪失從業資格。

多個城市調整首付比例

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期開發商一些創新自救的努力，從一個側面表明深圳市場銷售壓力較大。記者也對多位購房者進行採訪，大部分購房者認爲首付比例下調也意味着需要更多貸款額度，後續月供的壓力會增大，所以也不會因爲降首付而輕易入市。

（深圳在售新房）

最近一段時間以來，多個城市繼續加入放鬆樓市調控政策的隊伍，政策主要指向對二套房首付比例大幅鬆綁。例如，同屬粵港澳大灣區的惠州在8月15日傳出對於居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整爲20%。

不過，早在今年4月，惠州市住建局、市自然資源局等多部門已經聯合印發《關於促進房地產業健康發展和良性循環的通知》，提出限購鬆綁、公積金付首付、差別化信貸等多方面施策紓困樓市。所以，在業內人士看來，惠州早已對部分樓市調控措施鬆綁，從市場的實際反饋來看產生一定積極作用，但並沒有取得預期的效果，所以信貸政策也開始調整。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現在購房預期信心能力不足，在這種情況下，吸引客戶最好的營銷手段是降低購房的門檻和月供。嚴躍進表示，許多城市的首付款比例最低爲20%，再往下調整空間不大，而且過低的首付比也容易出現盲目加槓桿的情況，20%的首付比要求是比較合適的。