很多朋友在面对刚需不得不购买房屋的时候，既然买不起新房，那么自然会将目光投向二手房。毕竟二手房里也会有一些好的房源，只要自己擦亮眼睛，挑到好的二手房，经过装修住进去，跟新房不会有什么差别，性价比还是比较高的。然而，买房不是一件小事，不仅仅需要购房者大量的资金，还需要购房者自己多加留意，才能够最大限度的避免风险的产生。

张先生为了改善住房，倾尽积蓄 、多方借款，买来一套二手房，本以为自己可以改善家人的居住条件，结果却碰上了卖方失联、开发商催钱，令张先生左右为难的糟心事。张先生家的房子到底发生了什么？张先生能维护自己的权益吗？来自北京市盈科律师事务所的黄兴国律师，将帮张先生详细的分析一下二手房交易中到底应该如何操作才能保障自己的合法权益不受侵害。

案例回顾

2013年，张先生为了改善自家的住房条件，将自己的小房子以40万的价格售出，通过一家中介在附近又以140万的价格购买了一套改善型住房。

在签订了合同之后，张先生将130万元的房款打给原房主，只留10万元的余款未付，双方约定在房子可以办理房产证的时候再结清尾款。

在张先生购买这套房子的时候，原房主在银行仍有60多万的住房贷款未进行偿还，张先生本以为自己交了房款，原房主理应去银行还款，同时办理解压手续，结果竟然发生了一件让张先生很是窝火的事情。原房主非但没有将欠款还上，还消失的不见踪迹。

当时原房主的贷款是由开放商进行担保，因此银行将开发商起诉到法院。这一次开庭，开发商和原房主都没有到庭，法院进行缺席判决，判开发商承担连带责任，还款。在接到这个判决之后，开发商开始联系张先生，希望张先生来还这笔贷款，因为这笔钱款对于张先生来说数额比较大，张先生和开发商之间的协商也没有谈拢。协商不成开发商将作为第三人的张先生诉至法院，他的诉求就是和原房主解除合同，一审法院驳回了开发商的诉求。

张先生毕生心血换来的这一套住房，怎么也没想到会是今天的局面，张先生该如何维护自己的合法权益呢？让我们看看黄兴国律师怎么说。

律师支招

在听完了张先生的叙述之后，黄兴国律师表示，张先生的案子其实是具备典型意义的二手房买卖纠纷案件。

朋友们在买卖二手房的时候，很多环节都容易被忽视。黄兴国律师提示广大朋友，在二手房交易的过程中，常见的风险有三种，产权风险，资金风险，房屋本身质量风险，在看房选房的时候注意看房屋质量、查询房屋产权，在签约付款的时候注意资金风险，千万不要直接交付大额现金。

房子有贷款、抵押尚未还清，原业主需要用买房的钱去还贷解押。在出现这样的情况时，黄兴国律师提醒广大购房者，一定不能同意业主用你的钱去还房贷，如果业主不能自己偿还的，会有中介公司提供金融服务，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷，很多纠纷都会在这里出现。如张先生现在的境遇，虽然在合同里写明如果违约要赔100万的赔偿金，但是即使张先生起诉至法院也很难通过诉讼来解决目前的困境。

对于开发商将张先生起诉的问题，黄兴国律师个人认为，一审法院给出的判决还是比较合理的，因为鉴于原业主现在失踪的情况，如果法院支持开发商可以解除合同将房子收回的话，直接损害的是张先生的利益，必将导致张先生没地居住，而且140多万的房款也无处讨要。综上所述，黄兴国律师认为一审判决其实还是符合我们现在实事求是，解决问题的思路。

目前对于张先生来说比较尴尬的是，开发商想要张先生替原业主偿还65万元的欠款，在张先生不同意的情况下，就意味着开发商要继续联系前房主。而张先生在房子具备办证条件之后，张先生可以起诉原业主同时将开发商作为第三人，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导》要求进行依次过户。也就是开发商先将房产证办给原业主，再由原业主过户给张先生。如果届时原业主依然失踪不出庭，张先生可以通过法院的协助执行通知书最终把房产证办下来，但这个过程中还有一个张先生必须面对一个尴尬的问题，就是原房主欠开发商65万。面对这个尴尬的问题，需要张先生自己来权衡。

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