目前长租公寓的运营服务商，还没有一家敢称盈利，整体市场是蓝海，运营管理却是红海。随着政策法规的进一步完善，租赁产业生态链逐步形成，长租公寓行业的发展之路才能走上顺畅高速之路。

来源 | ANBOUND产业经济研究中心

选自 | 《风险与机会》第543期

在过去的一年多时间里，长租公寓行业融资不断，房地产中介、创投资本、开发商、酒店企业等纷纷加码布局。特别是在“租购同权”和集体土地新建租赁住房政策东风下，无不向市场传达着租房时代的到来。

但是在整体市场看似一片“蓝海”的大好盛景下，长租公寓行业却深受盈利难、成本高、法律不规范等问题的困扰，可以这样说，蓝海中蕴藏一片运营管理的红海，发展壮大的前景美好，但实际操作却有种遍地是坑的感觉。

因此，安邦智库（ANBOUND）研究员建议理性看到长租公寓的市场培植，做好打长久“攻坚战”的准备。长租公寓市场在接下来的2年内或将迎来一轮洗牌，一些重销售、轻风控的中小平台将“爆雷”。

发展过程还将经历诸多“雷区”

之前被视为创业风口的长租公寓，如今正站在舆论的风口浪尖，似乎也走到了事关前途的十字路口。当下，长租公寓行业的发展的两大雷区：一是盈利，二是品质保障。

自2010年长租公寓行业初露锋芒，短短7年时间，国内长租公寓行业发展迅速，行业规模排名前10的品牌，管理房间数量均已过万。据58集团发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》，截至今年3月，全国长租公寓品牌达到1200家，运营房屋数量已超200万间。而在这种快速增长中，传统赚取租金差的商业模式逐渐显露出盈利能力较弱的现实困境。因此，租客分期还款、公寓一次性收款的租房贷成为部分长租公寓经营的重要手段。

但是，引入租房贷实现快速扩张的高杠杆风险却少有公开讨论。8月20日，杭州鼎家公寓停止运营，其主要原因是利用租房贷的高杠杆实现扩张，但运营能力跟不上，导致资金链断裂。这一事件涉及400万元资金缺口、6家网贷平台、4000户租客。今年3月，在上海拥有4000间房源的长租公寓爱公寓宣布资金链断裂，许多租客在不知情的情况下被申请了租房贷。

事件爆发后，许多金融机构都暂停了租金贷业务，这对整个行业的影响跟银行抽贷差不多，会导致公寓企业出现现金流动性问题。另外，住建部、人民银行等已召集长租公寓企业、金融机构开展内部研讨，商议如何开展租房贷业务并控制相关风险。

就在长租公寓爆仓事件后不久，最近两天，一篇《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在网络上刷频，再次将长租公寓的“品质问题”推向风口浪尖。可以毫不夸张地说，甲醛问题是长租公寓的“原罪”，而其症结归根结底还在于主要依靠“租金差”获益的长租公寓市场始终未寻求到一种较好的盈利模式。为了达到盈利指标，长租公寓常为达到较高的出租率以及最大限度缩短空置率而无视装修污染问题。

租房市场亟需成体系的制度规范

屡次陷入舆论的风口浪尖，对长租公寓市场而言其实是一场洗礼，让企业、投资界更加理性看待长租公寓行业的机会和风险。针对目前长租公寓行业暴露出的种种乱象，不能仅将其视为行业爬坡期面临的阶段性问题，而是应挖掘行业乱象背后的深层次原因。

过去几年，在租赁市场快速增长的同时，监管政策和配套措施没能跟上，这就造成了租赁领域的无法可依。对长租公寓的经营者，监管部门在管控租房贷风险的同时，应尽快针对租房贷出台明确的监管意见，明确金融机构如何操作这项业务。此外，还应加强对企业品质监控力度，出台长租公寓领域装修标准，尽可能做到管理上的有法可依。

如今，各地正在加速政策落地。据不完全统计，今年下半年以来，已有23个城市出台住房租赁新政，通过用地保障、增加房源投入、规范住房租赁交易服务和增加租房补贴等举措，促进房屋租赁市场健康发展。7月、8月两月出台住房租赁新政的23个城市中，有10个城市的政策在扩充房源、加强用地保障方面发力。例如，8月21日，北京市住建委开会要求，近期迅速新建一批、分配一批、收购转化一批、改建一批租赁住房，以稳定租赁市场。随着政策法规的进一步完善，租赁产业生态链逐步形成，长租公寓行业的发展之路才能走上顺畅高速之路。