長租公寓平臺爆雷，房東和租客都是受害者，他們該如何維權呢？

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文/謝中秀

來源/燃次元（ID:chaintruth）

即使經歷蛋殼的“驚雷”，憑藉省心省力、拎包入住，長租公寓仍在租房市場佔據着一席之地。

“我畢業之後就入職了華爲。當時工作出差特別多，基本上都住在酒店，所以沒有租房需求。2020年我換了工作和城市，租房的時候因爲人在外地無法看房，再加上朋友推薦，就住進了朋友所住的泊寓。後來朋友搬了出去，我還是沒動，目前已經在這裏住了兩年、續約了一次了。”廣州的粵粵告訴燃財經。

省心、方便是長租公寓最大的優勢。北京的舒期也表示：“從2017年畢業開始，我已經租房4年多了，期間租的全是長租公寓，基本上不是自如就是蛋殼。對於我來說，長租公寓除了貴點之外幾乎完美。看房的過程簡單，自己在APP看房，合適的就找管家線下帶看，房源情況、價格直接透明。入住之後有保潔、有維修，也特別省心。”

只是經歷了一系列長租公寓的爆雷，也讓選擇長租公寓的年輕人心頭縈繞着一絲擔憂。粵粵是比較膽大的那一個：“我現在住的長租公寓只押一付一，如果爆雷，我也只是損失兩個月租金而已，到時候換一家住就行。”

舒期和三石則更加謹慎。“現在選擇長租公寓時我也會更加謹慎，基本上只考慮自如這些比較大、比較可靠的長租公寓品牌。”舒期表示。經歷過蛋殼爆雷，如今住在自如的三石則說道：“現在最多選擇季付。”

但變化也在發生。一些年輕人正在“逃離”長租公寓。“蛋殼出事的時候，我正住在另外一家集中式長租公寓。當時看着無家可歸的蛋殼租客，我也在擔心自己所住的長租公寓是否會出事，後來2021年初換房的時候，我就更傾向於找房東直租的房源。”林琳說道。

長租公寓行業也面臨着變化，分散式長租公寓開始控制成本。自2020年11月開始，就有消息傳出，自如正在要求房東降租。2021年2月，自如還推出了“增益租”——以往由自如免費的裝修，變成房東出裝修費；租金也從固定租金，變成市場走低情況下約八成。

近期燃財經在小紅書等平臺看到，和自如租約到期後，不少房東選擇了不再續約。“條件正在變得苛刻，收入也越來越低。”一位房東琳達告訴燃財經，“按照新的合約條款，估計只能拿到保底80%房租收入。”

集中式長租公寓則在變得越來越多。比如自如APP已經上線了自如寓等集中式公寓；而在貝殼找房的租房業務下，也有“公寓”頻道，提供城家公寓、冠寓、魔方公寓等獨棟、集中式公寓。

邁點研究院高級分析師劉倩向燃財經判斷：“租房市場也是住房市場的一個部分，長租公寓作爲其中一個供應，預計會持續震盪和發展，但也會分化。比如藍領公寓和服務式公寓比較好做，因爲一個面對企業，一個面對高端人羣。而白領公寓則由政府來做。現在很多企業下場，也都願意做服務式公寓，因爲這類中高端公寓纔有可能長期盈利。”

租客的選擇

從蛋殼搬進自如的三石更多的是被無奈所裹挾、客觀條件所限制。

“我是2019年9月住進蛋殼的。當時籤的是一年，租約在2020年9月到期。本來有機會避開蛋殼爆雷的波及，但2020年9月租約到期後，當時的房源和蛋殼的合約也還剩7個月，所以就續簽了，準備住完這7個月。”三石回憶。

“後來11月蛋殼出事了，我也就面臨着換房的問題。”三石繼續說道，“最後選擇自如，有很多因素影響吧。一是因爲我一個人，爲了節省成本，需要找合租，但通常中介或者房東直租的房源都是整租，成本太高了。二是和朋友們的時間、距離對不上，所以也沒辦法和朋友合租。三是我當時換了工作，沒有太多時間和精力花在找房子上。”

這也是大城市打工年輕人的典型情況，多數人獨身在大城市工作，爲了降低租房成本，合租是最好的選擇。但市場上，除了自如合租，其他渠道的合租房源並不多。

“如果不差錢的話，誰不想住長租公寓呢，畢竟又省心又省事。”林琳直言，“但從成本最優來選，還是房東直租最佳。”

不過，房東直租並不好找。“被蛋殼趕出來之後，我就心想再也不住長租公寓了。於是擺在我面前的選擇只剩兩個，一是找中介，二是找房東直租。中介一般是整租，費用比較高而且我也不敢一個人住，所以就把重心放在了房東直租上，在豆瓣、微博、六六直租等平臺看。”租客周靈表示。

在海量互聯網信息中尋找房東直租房源無異於“大海撈針”。今年11月從南方來北京實習，需要租房的洽洽說道，“因爲不想找中介，就自己在小紅書看了經驗貼，瞭解北京租房大概的價位、租房的一些注意事項、找房源的信息渠道等。然後去豆瓣、閒魚找房子，加了大概20個號稱‘有房出租’、‘房東直租’的人，結果只有一個是房東直租，其他幾乎都是中介。”

最後周靈花了20天，才找到合適的直租房源：“找到最後我差點崩潰，甚至想直接衝到小區問保安或者大爺大媽。但還好最後一位房東看到我的求租帖後，聯繫到我，找到了合適的房子。”

洽洽最後則是通過中介成交：“房東直租實在是太少了，通過中介租房也能省去很多麻煩，畢竟他們是專業的，可以根據我們的需求推薦針對性的房源。而且我實習只是短租，不通過中介很難找到房子。”

沒時間或沒精力在租房上花心思的人則直接交給了中介或住進了長租公寓。

“這些年住長租公寓都是自己在APP上看房，然後線下看房簽約，基本上都是自己找的、滿意的房子，沒什麼不愉快的經歷發生。住蛋殼也是2018年到2019年的時候，沒碰上蛋殼爆雷。”舒期說道，“估計也是因爲沒碰上不好的事情，所以對長租公寓也沒什麼牴觸。有句話說，壞事沒發生到自己頭上的時候，總覺得自己是幸運的那一個。”

“坦白來說，如果不選擇長租公寓，年輕人租房肯定會有其他選擇。只是會更麻煩而已。”舒期表示。

分散式長租公寓的收縮

即使長租公寓仍是年輕人租房的選擇，但不得不承認的是，蛋殼、自如這類分散式長租公寓正在變得審慎。

有用戶在小紅書表示：“朋友小區的房子想交給自如，但自如表示不收房了。說是該小區有些房源降價了三次都沒租出去。另外一些偏遠的地方，新房都不收了。”而自如要求房東降租的消息早在2020年11月就有傳出。

“長租公寓市場極速擴張的時候，公司最重要的指標就是收房數量，爲了拿到房源也會給房東比較高的租金價格。不過當時行業環境好，即使給房東高租金，也是可以賺錢的。現在租金降下來了，一些房源就開始賠錢，爲了止損，就只能和房東談降房租或者解約。”曾任自如管家的浪浪告訴燃財經。

自如也在降低收房的成本。“2018年我簽約自如的時候，當時還是自如免費裝修，合約到期後所有東西歸房東。在租金方面，則是去掉三年空置期100天，實收32.7個月租金，每年大概能收到11個月租金，且租金每年有3％漲幅。照這樣算，是很划算的。”琳達介紹。

今年琳達的房源到期，考慮是否續約的時候，卻發現自如有了新條款：“新條款要求新簽約房源由房東墊付裝修費，有房東說他們要給十幾萬裝修費用。老合同雖然不用裝修，但房租漲幅降低了，由每年3%漲幅改成了第三年才能漲3%不到。同時，一整年全部租出去才能拿到全部房租，不然按比例扣減。以我自己的房子爲例，估計只能拿到八成保底房租。”

曾經將房源託管給自如，意味着省心和高收入。2018年蛋殼和自如“搶房源”火熱時，有房東曾表示：自家102平米的三居，心理預期價7500元/月，在自如和蛋殼兩家公司拼命爭搶下，最終蛋殼以10800元/月的價格拿下該房源。

但這成爲過去。方方就表示：“我家對面業主，將房子交給自如，三室隔成四室，收入才8000元/月，但同小區正常整租的價格是12000元/月。於是合約到期後就收回來自己對外租了，說太虧了。”也有房東表示：“把房子交給自如，房東扣除給自如的服務費，實際到手價比市場價低15%左右。”

“以前因爲自如房租高，所以即使扣除空置費、服務費，到手也不會虧太多。但現在交給自如收到的租金遠低於市場價，太虧了。”琳達介紹。

曾經以“高收低租”、搶佔市場的長租公寓，開始算賬。琳達看到的新條款即自如今年2月啓動的“增益租”。自如將其比喻爲：“長租模式像喫利息，‘增益租’模式像合夥分紅，還有8成保底。2021年5月，自如CEO熊林也在2021中國住房租賃發展論壇上提到：“我們希望通過無差價的‘增益租’業主託管新模式，推動行業轉型和全新產品落地。”

對於自如來說，“增益租”是風險的降低。但對於房東來說，則是實打實的收入的減少。於是，房東計劃停止合約，轉投了中介或者直租的懷抱。在貝殼找房的租房板塊下，燃財經也看到部分自如裝修的房屋正在以普通出租的方式進行出租。

行業環境改變，平臺開始謹慎，影響到的不只是房東，還有管家。“這兩年離職的自如管家更多了。”浪浪表示，“而且似乎大家更不願意來自如工作了。因爲你可以看到，自如招人的門檻正在降低，以前都要求本科，但現在大專也可以。”

浪浪介紹，自如管家分爲租房管家和收房管家。租房管家按照出租的單量計算工資，收房管家則是按照收房成本和出租租金的差價計算收入。而收房管家級別高於租房管家，曾經對於自如管家來說，收房也比租房收入更高。

但最近一份來自職友集的數據則顯示，目前自如管家平均工資11000元/月，較2020年下降了2%；收房管家平均工資則爲8700元/月，較2020年下降了36%。“薪水大不如前，大家都是拿錢辦事而已，當然選擇離開了。”一位離職的自如管家直言。

“2019年我離開自如主要是判斷長租公寓的行業紅利到了平臺期。因爲當時自如的房租一直在漲，而且確實漲得有點離譜，比如一些很偏遠的房源，自如租金都能比普通房源翻倍。另外當時北京的政策也越來越緊，大環境不好，我就就感覺不會一直這樣下去。”浪浪表示。

“如今來看，市場的發展跟我的判斷一致。”浪浪直言。

長租公寓在變動中調整

長租公寓曾是“風口”。2016年國務院政府工作報告首次提出“建立購租並舉的住房制度”。隨後，2016年6月，國務院發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出鼓勵新建租賃住房……培育發展住房租賃企業、鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務、規範住房租賃中介機構、支持和規範個人出租住房。

此後，長租公寓一時風頭無兩，大批房企、中介公司、創業者、酒店系衝入長租公寓賽道。2018年，蛋殼和自如“搶房源”、“搶市場”爭得火熱。2019年和2020年，青客公寓和蛋殼公寓先後上市。

但長租公寓的風光也止步於此。2020年，長租公寓相繼爆雷，最廣爲人知的便是蛋殼公寓。有統計顯示，2020年近60家長租公寓爆雷。

如今一年過去，蛋殼們的爆雷似乎只是長租公寓的一個小插曲，作爲租房供應來源之一，長租公寓的整體市場走向並沒有改變。

自如研究院在三季度數據中表示：長租公寓爆雷抑制了2020年租客需求的釋放，但僅用了半年，積累的需求便在2021年初爆發，以部分城市爲例，2021年2月武漢整體房屋租賃成交量環比提升61%，南京提升24%。目前自如分散式房源主要城市入駐率已經超過95%，自如寓、自如裏也呈現9成滿租狀態。

11月，自如研究院攜手新華網發佈的《2021中國城市租住生活藍皮書》也指出：對於如何租到稱心如意的房子，有65%的租客選擇“機構化長租房”，爲租客租房的首選，這一比例較去年調研時上升9%。

仲量聯行2021年9月發佈的《中國長租公寓市場白皮書》也契合了這一觀點：2020年一季度後，國內疫情迅速得以控制，企業復工復產有序進行、人們的生活和工作步入正軌；尤其是2020年下半年以來，重點城市長租公寓市場租賃需求迅速恢復。

同時，長租公寓品牌還在積極擴張。邁點研究院的跟蹤數據顯示：2021年10月，公寓品牌開業熱度不減，其中泊寓成都交子薈·國際公寓開業；窩趣深圳寶安萬達廣場、廣州黃花崗地鐵站、杭州西湖沈塘橋地鐵站、中山坦洲香海輕社區四店齊開……

但長租公寓市場經歷了六年的發展和市場的優勝劣汰，變化也在發生。曾經“高收低租”以求佔領市場的分散式租賃被蛋殼的“雷聲”驚醒，走上了謹慎的道路。而集中式長租公寓“冒頭”的越來越多。

仲量聯行在白皮書中指出：根據對投資人的調研反饋，90%的投資人都在考慮採用存量資產改造模式；其次纔是新建開發模式，選擇比例爲55%；還有32%的投資人選擇了輕資產委託管理和包租模式。

政府也在以租賃用地的方式主導保障性租賃住房。據克而瑞·租售跟蹤數據：僅2021年10月，重點監測核心八城中，就有上海、杭州、北京、武漢4城成交租賃地塊58幅。同時，上海、北京、杭州、武漢、長沙五城市成交了53幅需自持租賃用地。

“我國住房建設體系以‘房住不炒’、‘多主體供應、多渠道保障、租購併舉’爲主線。租賃產品的搭建，也強調要滿足多元化的居住需求。”合碩機構首席分析師郭毅指出。“目前我國並不缺少租賃產品，民宅、機構開發的長租公寓都是滿足市場需求的方式。但還是缺少能夠平抑租金、滿足中低收入家庭需要的租賃產品，這部分就需要由政府來承擔相應的保障房的角色。所以未來仍舊會延續這一主線，搭建多元化的、滿足多種需求的租房產品。”

在租購併舉的大背景下，各級政府也在不斷出臺政策規範租房市場。2017年和2020年，住房和城鄉建設部兩次就《住房租賃條例》徵求意見。11月23日和11月24日，上海、北京先後介紹和審議《關於加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》、《北京市住房租賃條例（草案）》，對租金漲幅，以及押金不得超過1個月、租金一次性不得收超過3個月，和不得誘導使用租金貸等作出要求。

對於奮鬥在大城市的年輕人，租房是繞不開的話題。眼下針對長租公寓的規範變得越來越多，但爆雷也偶有發生，年輕人在“圖便宜”的同時，仍需保留一分謹慎。

*題圖來源於視覺中國。文中粵粵、舒期、三石、林琳、琳達、周靈、洽洽、浪浪爲化名。