德信中國“瘋狂擴張”背後：溢價80%拿地王 5成利潤來自表外

原標題：德信中國“瘋狂擴張”背後：溢價80%拿地王 5成利潤來自表外

表面掙了很多錢，但多數都分給了親戚們，自己家卻沒剩多少

出品 | 每日財報

作者 | 何洛

5月29日，德信中國以14.18億元競得杭州蕭山一幅住宅用地。而此前一天，德信中國剛剛以12.28億元拿下成都公開出讓天府新區一商住地，1.73萬元/平方米的樓面價，溢價80%，使該地塊成爲天府新區新晉單價樓面地王。

德信中國在拿地方面表現的如此“瘋狂”，足以看出其擴張規模的野心和決心，但是如此高速擴張也必然會帶來一系列問題，如利潤被高息吞噬，增收不增利，股東權益分配等。

溢價拿地，高息舉債擴張

據《每日財報》統計，2020年前五個月德信中國已經耗費逾116億元在公開市場拿地。

今年1月和2月，德信中國先後通過招拍掛拿下溫州三宗土地；4月24日，德信以9.5億元的價格競得武漢經開區一幅住宅用地；該地塊去年年底出讓時，因無人報價而流拍，今年重新入市後，德信拍下該地塊的溢價率達29.36%。

5月7日，德信以17.7億元拍得杭州數字商貿城單元地塊後，還在當天聯手杭州西投置業以2.6億元，拿下西湖區浮山單元一幅土地。

5月19日德信斥資22.53億元獲得寧波鄞州一幅住宅用地，樓面價2.2萬元/平方米，溢價率達45.7%。

5月28日，德信中國以12.28億元，溢價率達80%競得成都天府新區興隆湖一幅商住用地。5月29日，德信以14.18億元競得杭州蕭山一幅住宅用地。

德信中國向《每日財報》表示：公司在投資端一直遵循以銷定產，以能定投的原則。今年前5個月，公司結合自身資源情況及對市場的合理預判，充分把握市場機遇在部分核心城市補充了優質土儲。

年報數據顯示，德信2018年經營活動所用現金淨額約-29.52億元，2019年爲-1.69億元，經營性現金流已連續兩年爲負值。

另外，規模飛速擴張的同時，德信中國近年來的負債總額正在加速飆升，截至2019年底德信中國的總負債已達565.52億元，五年時間，德信中國的負債總額已從2015年的146.88億元飆升至565.52億元。

其中，德信中國的有息負債規模也在擴張。截至期末，德信中國的有息負債約爲148.5億元，較2018年提升約51.8%。其中，短期有息債務約55.4億元，同比減少28.1%，但長期有息債務卻同比大漲110.4%至93.1億元，長短債比由0.83提升至1.68。

值得注意的是，隨着借款規模的擴大，德信中國的融資成本也隨之增加。上市至今，德信中國已經發行了三筆美元債。

2019年7月，公司發行了於2021年到期的2億美元12.875%的優先票據；

2019年11月，又額外發行了1億美元2021年到期的12.875%的優先票據。

2020年1月，又發行了於2022年到期的2億美元11.875%的優先票據。

值得注意的是，公司這三筆海外債融資利率均超10%，融資成本較高。同時，德信中國的融資成本淨額也從2018年的3.75億元，增至2019年的4.32億元，增幅約15.1%。

增速放緩，增收不增利

數據顯示，2015年時德信中國的銷售額還不到百億。2015年至2019年，德信中國的合約銷售額分別爲61億元、75億元、151億元、396億元、450億元。

德信中國在2017年、2018年，德信中國的銷售額增速分別爲110%和162%，但在2019年，德信中國的銷售額增速僅增長了13.8%，增速明顯放緩。

截至2019年底，數據顯示，德信中國毛利30.59億元，同比下降2.1%；毛利率約32.2%，較2018年的38%同比減少了5.8個百分點。

對此，德信中國表示，在市場高增長紅利逐漸褪去，且政府於主要城市實施調控的背景下，整體房地產市場利潤水平也體現出正常化發展的趨勢，公司去年毛利率雖有下降，但仍處於行業平均水平之上。

值得注意的是，2019年德信中國的經營利潤同比下降15.96%，由2018年的26.63億元降至22.38億元，降幅比毛利更甚。

據財報顯示，德信中國2019年物業銷售收入爲94.33億元，同比增長16%，收入佔比爲99%；商務物業租賃收入表現最好，增長102.5%至5470萬元；但物業建築及項目管理服務、酒店運營的收入均出現大幅下滑。

其中，物業銷售收入同比增長約16.0%至94.33億元，佔德信中國收入的99.2%；物業建築及項目管理服務收入同比減少約68.1%至約1310萬元，佔總收入的約0.1%；租金收入同比增加約102.5%至約5470萬元，佔總收入約0.6%；酒店運營收入同比減少約13.1%至約1210萬元，佔總收入約0.1%。

另外，2019年德信中國的銷售成本、行政開支均出現較大幅度增長。財報顯示，2019年，德信中國銷售成本高達64.54億元，同比增長26.8%；

而與銷售相關的營銷開支從2018年的2.94億元，增至去年的4.58億元，增幅達55.8%。此外，公司行政開支從2018年的4.52億元，增至去年的7.21億元，同比增幅高達59.5%。

借道合作美化財報，少數股東權益激增

財報顯示，2019年德信中國通過合營企業及聯營企業取得的利潤由2018年的5.8億元上升至11.8億元，這也直接導致德信中國的淨利潤上升約22.6%至22.57億元。

結合整體的盈利數據來看，很明顯，德信中國自身的開發能力嚴重不足，其淨利潤需要依靠聯合營公司的業績支撐纔不致於出現下滑。德信中國也由此通過借道合作開發美化了財務報表。

從近3年的數據來看，德信中國在2017～2019年通過合營企業及聯營企業取得的利潤分別爲1.6億元、5.8億元、11.8億元，在淨利潤中的佔比分別爲19.10%、31.45%、52.08%。尤其是2019年，合營企業及聯營企業取得的利潤在德信中國淨利潤中的貢獻已經超過了50%。

不僅如此，德信中國在股東權益上也“操作”了一下。上市之前，德信中國的少數股東權益，保持在歸母權益的不到一半左右。