來源：華夏時報

孟曉蘇 於麗麗/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者於麗麗 李貝貝 北京報道

隨着7月24日中央政治局會議釋放出重磅信號，幾個重點提法引起房地產行業上下各方熱切關注，包括“供求關係已發生重大改變”“適時調整優化房地產政策”“加大保障性住房建設和供給”等，對於政治局會議重新定調房地產後，後續影響如何，《華夏時報》記者專訪了原國家房改課題組組長、原中房集團董事長、中國保障房之父、中國REITS之父孟曉蘇，對政策進行詳細解讀。

《華夏時報》記者：業內認爲，中央政治局會議重新定調房地產，這是一個“重大信號”。也有說法稱，這一提法是超預期的。您怎麼看？

孟曉蘇：這次政治局會議有關房地產政策的提法，對有些人來說是“超預期”，但都在我“預期”之中，我相信政策會隨着情況的變化而調整。過去兩年，房地產市場投資與銷售都出現顯著下滑，但目前不少城市仍在實施房地產“過熱”時期的限制性政策。顯然，那時的政策很多已不適合當前“過冷”的市場現狀。

目前，中央已對現階段房地產市場“供求關係發生重大變化”做出精準研判。因此面對新形勢，中央提出“適時調整優化房地產政策”，既與時俱進、也符合預期。

《華夏時報》記者：目前，一線城市正在實施較爲嚴格的限購、限貸。此次政治局會議對房地產重新定調後，後續政策會如何落地？您認爲，從一線城市着手調整是更科學的策略嗎？

孟曉蘇：回顧近些年的經驗，每一次房地產市場從低迷走向復甦，都是從一線城市帶頭開始的。2015年底中央提出的“房地產去庫存”，就是從深圳、北京、上海率先起動的。帶動起南京、蘇州、杭州等強二線城市，隨後復甦效應就向二線城市與其它城市蔓延，不久全國樓市都被帶動起來。

在那次“去庫存”之前，我國曾出現了全國性的產能過剩。但隨着2016年房地產市場復甦，鋼鐵、水泥、玻璃、陶瓷、家居等多個關聯行業很快出現聯動效應，紛紛復甦與恢復發展。

目前很多二三線城市根據“因城施策”要求，已經取消了“限購”或沒有實行“限購”，但樓市經濟畢竟是“信心經濟”，一線城市尤其是北京的樓市仍然在限制之中，會影響全國各地的樓市信心。

《華夏時報》記者：關於當前的限貸政策，您怎麼看待？另外，您近期多有呼籲“取消限購”，您認爲，如果要取消限購，從哪裏着手更爲科學？

孟曉蘇：“限貸”雖然在不少城市已取消，但是在一線城市還存在房貸“認房又認貸”，很不合理，需要調整。從北京市當前的規定看，居民購買第二套住房的首付款比例高達80%，而且當居民已賣掉原來的住房，再購房時應當成爲第一套房，但卻依然把該居民當做購買第二套房對待，首付比例與貸款利息都很高。

1996年，我們提出發展住房抵押貸款建議並被國家接受時，初心是幫助普通收入家庭，讓他們可以通過金融槓桿提前實現購房。現在把首付款提高到80%，傷及很多普通家庭，包括購買第一套房的家庭。而能付得起這麼高比例購房款的人，都是比較富裕的居民。這種抵押貸款沒能很好地幫助中低收入家庭，反而幫助了富裕居民。

雖然目前金融部門已推出多項優惠的信貸政策，但這些都是樓市政策中的“非核心政策”，屬於輔助性政策，無法直接有效地提振樓市。核心政策是取消“限購”，直接啓動樓市。

一線城市取消“限購”可以分步走。第一步可考慮先從“商改住”房子着手。目前北京商住項目積壓約4000萬平方米麪積，積壓資金高達8000億元。

從功能來看，“商改住”的房子既能註冊公司也能居住；從房價來看，“商改住”的房子比商品房便宜許多，以北京市爲例，目前商品房均價約6萬元，“商改住”的房子僅2萬元。假設允許“商改住”項目批量銷售，至少有三項好處：有助於普通收入家庭置業與創業；有利於疏解首都核心區域人口；還可以拉低北京市房屋總體銷售均價。

目前不少“商改住”項目的單套面積被規定爲500平方米以上，這不利於中低收入家庭購買。“商改住”項目戶型面積的設計要符合實際，如果設計成普通戶型面積，就能滿足普通家庭的居住生活需要。

《華夏時報》記者：您是建設保障房的最早倡議者之一，被稱爲“中國保障房之父”。政治局會議強調，要加大保障性住房建設和供給。您認爲保障房發展前景如何？

孟曉蘇：1996年“房改課題組”成立時我擔任組長。那時我們就在房改方案中提議建立住房雙軌制，即市場供應商品房和政府提供廉租房。二十多年來，我一直在努力呼籲增建保障房。但直至目前，保障房的供給數量仍不能讓人滿意。

當年的房改方案提出，各類保障房應能覆蓋50%的城鎮居民家庭。城鎮低收入家庭、“新市民”與年輕人“新家庭”，都是享受保障房的對象。

過去，層層佈置建設保障房建設任務時，有些地方政府爲追求套數，把保障房建在小縣城或大城市遠郊區，沒有形成“有效供給”。所以，對各地建設保障房不能只佈置不引導。

就像打仗需要野戰軍一樣，全國保障房建設也需要有機構推動。我認爲這個角色應由國企、央企來擔當。國企、央企應當退出競爭性房地產領域，儘快迴歸保障房建設。

過去，中房集團公司曾建設過大量保障房，有效引導了各城市的住房開發建設，也促進了房價的穩定。現在已經缺乏這樣的企業。

既然現在需要國家以財政資金投入，爲何不通過一個或幾個房地產央企去發揮投資引導作用呢？地方政府要管好保障房建設的土地、規劃、建設和分配。超大與特大城市的人口密度高，房價壓力大，更需要建設保障房。

《華夏時報》記者：您認爲，增建保障房和建設商品房之間，如何平衡更爲科學？

孟曉蘇：保障房和商品房如同一枚硬幣的兩面。在大力發展保障房建設時，不能忽視商品房建設。如果通過及時調整優化政策，推動房地產市場重新活躍，地方政府就能有更多土地收益與稅收收入，就更有能力加大投資建設保障房。這將形成一個良性循環。

具體來說，爲適應不同收入水平的居民，保障房要“細分設計”。目前我們推動的保障房建設分爲“產權型”和“租賃型”。產權型的保障房通過房屋銷售，租賃型的保障房可以爭取進入REITs試點，讓資金能快速回籠，減輕建設單位與持有機構的資金壓力。

根據中央提出的“租購併舉”要求，我認爲可以鼓勵居民對租賃型保障房“先租後買”，購買價格應當是保障房的低價位。這樣有利於實現保障房資金的良性循環。購買時已交過的房屋租金可以抵扣，就像當年房改出售公房時給職工的“工齡折扣”一樣。這就能讓“新市民”和“新家庭”從租戶變爲“房主”，擁有房屋的產權。

還可以設定“不能轉讓”的期限，比如在五年後或者十年後，保障房纔可以進入市場流通。如此一來，這些房屋的價格就會跟隨着商品房的價格上漲。房改距今已經25年，當年購買公房的幹部職工，他們的房產價值已經增值數十倍甚至上百倍，房改促使他們走上了共同富裕的道路。

今後要讓住保障房的中低收入家庭也能夠享受一次房改政策，通過保障房實現“第二次財富分配”，讓低收入羣體能夠走上共同富裕的道路。

《華夏時報》記者：您還有哪些是想對外界呼籲的？

孟曉蘇：住房政策是一個系統的社會工程。要把住房政策設計好，就要學習借鑑國外先進經驗、認真分析研究中國的國情，讓住房政策能夠造福全體人民；要把住房政策貫徹好，也要有一顆爲普羅大衆服務的心。不能緊盯着土地財政，光想着土地能賣出多少錢，而且還不捨得拿出錢來建設保障房。希望能在中央“加大保障性住房建設和供給”要求的推動下，我國保障房建設能有一個實實在在的、成規模化的推進。