2019年，蘇州樓市整體表現頗不淡定，年初開局就好過去年同期，二季度更是持續升溫，無論新房還是二手房市場，單月成交表現屢屢打破近兩年記錄；尤其是二手房市場，熱度直追2016年的市場表現，部分熱門區域中介掛牌房源價格基本是一週一變，導致“房價、買房”等字眼幾乎已經成了全民話題，5月份部分區域新政的調控加碼也是必然趨勢，而且“房住不炒”下，下半年其他區域是否跟進升級調控政策，預計也不無可能。

上半年二手房市場解讀上半年1-6月，據住建局網籤數據整理，蘇州全市二手住房合計網籤量53055套，同比去年上半年增長50.55%，環比去年下半年也有13.57%的增幅；而且，相比同期蘇州六區商品住宅網籤量，也要超出四成。

數據整理製表：蘇房網數據研究中心

園區上半年依然是蘇州二手住房交易的絕對主力軍，除了春節影響的2月份網籤量略低於千套，1、3月份均有一千五百套左右的發揮；二季度單月更是直接邁過兩千套檔位，4、5月份齊齊達到2800套以上，5月份限售和學位新政之後，經過一個月左右的突擊釋放，6月下旬網籤量開始走低，但整個上半年區域二手住房依然有近1.2萬套的高位發揮；不過新政影響下，成交下滑的趨勢預計將延續到三季度。

姑蘇區上半年表現僅次於園區，1-6月整體二手住房網籤量10952套，同園區一樣，目前的姑蘇區二手房交易已經佔據區域樓市的絕對主力，在新房可售樓盤寥寥無幾的情況下，二手住房的交易量要佔到區域購買力的八成以上。自春節後開始，單月交易量便逐步攀升，而且5月園區二手房限售新政後，緊鄰的姑蘇區成交力度有增無減，6月更是達到2500套以上的全市最高位，下半年伊始，這個趨勢可能還將進一步延續。

吳中區近年二手房市場表現同樣水漲船高，上半年二手住房整體網籤量9673套列全市第三，較去年同期增幅高達七成以上，近年區域內主城、尹山湖、城南、木瀆等板塊內新房樓盤有限或新盤價位刷新市場，二手房市場的關注度便明顯升溫，更多的普通剛需或初改型購房羣體只能轉戰二手房市場，主力核心板塊逐漸向存量房市場轉化也是區域的必然走向。

吳江區上半年二手住房以整體8830套的交易量位居全市第四，明顯好過高新區和相城區。而從整體走勢來看，吳江區近年房地產市場發展極爲快速，軌交4號線、東環南延、吾悅廣場、水秀天地等交通和配套優勢，極大的拉昇了蘇州購房羣體的熱度南移，而松陵老城區、濱湖新城、城南、運東等板塊新房市場的快速出貨和新盤價格體系的建立，使得本地和新吳江羣體不得不更多的轉向區域二手房市場，尤其是今年東環南延、園區限售之後，吳江區幾乎成了蘇州投資羣體和剛需購房的搶購勝地，二手房市場同步快速跟進，二季度量價都有明顯的變化，區域下半年很有可能將走在政策加碼的警戒線上。

高新區上半年二手住房交易量全市倒數第二，合計6773套，不過相比去年同期依然有三成以上的增長，尤其二季度，單月平均接近1500套左右，優質學區地帶房價走勢和關注熱度更是直追園區。不過5月高新區獅山街道核心片新建商品住宅限售，二手房市場雖然沒有跟進政策，但不乏新政帶來的警示作用，市場熱度有所平緩。

相城區二手房交易量基本都是全市墊底，上半年雖然二手住房網籤量不足5000套，但相比去年同期依然有較大的好轉，漲幅超過五成，二季度月均都在千套以上。不過目前區域主力的元和街道、高鐵新城板塊還是有一定的老盤在售，新盤也不時有所面市，邊遠鄉鎮板塊更是不乏1字頭的在售新盤，所以區域新房交易還是佔據主導，二手房主要還是配套相對較爲完善的元和、陸慕、高鐵新城一帶交易相對突出。

上半年全市及各區成交排行表1：上半年度全市成交TOP20小區排名

上半年全市二手住房交易量TOP20的小區，園區佔到一半席位，賣房最多的是園區斜塘的蓮花新村，交易量達450套以上，其次東港新村也有300餘套的交易表現，雅戈爾太陽城、蘇安新村、路勁主城、雅戈爾未來城、青劍湖花園等也都有200多套的交易量，大規模社區表現比較突出。前20榜單中吳江區也有三席，另外姑蘇區、吳中區、高新區分別都有兩大小區上榜，相城區僅佔一名。整體來看，大規模型社區交易量明顯領先，且其中不乏衆多低單價動遷安置小區，總價低、生活配套成熟、教育完善、出行便捷等因素對於購買二手房的人羣還是至關重要的。表2：上半年度園區成交TOP10小區排名

園區上半年交易量排名居首的是蓮花新村，該小區爲大型動遷安置小區，位於斜塘，單價在整個湖東二手房市場基本是窪地，且小戶型衆多，總價200萬以內基本便能購置一套兩房甚至三房的戶型，對於過渡期的園區置業者還是相當有吸引力的。其次，湖西東環一帶的老新村東港新村、蘇安新村等也是交易的熱門，生活配套完善、出行便捷、且星港學區的配套也還不錯；湖東、青劍湖板塊內幾個大規模社區雅戈爾太陽城、路勁主場、雅戈爾未來城、青劍湖花園、東方維拉納等也是區域交易榜的常客，小區體量大，房源多，購房者選擇多。另外，中海國際社區、時代上城等大型社區，由於是分區或分期體現成交，分散到各區各期未能上榜，但實際綜合成交也是相當可觀的，中海國際社區一至八區組團綜合交易量也高達400套以上；時代上城四期合計也有兩三百套的交易量；整個園區目前本身就進入存量房交易爲主的階段，雖然新政對投資或區域外來的購房者不乏影響，但區域內實際有居住或置換需求的購房羣體依然龐大。但新政後星海、星灣等施教區一帶，市場熱度還是有所降溫。

表3：上半年度姑蘇區成交TOP10小區排名

姑蘇區上半年交易量領先的，東環、西環、南環、和平江新城均有熱門小區上榜。東環一帶由南往北葑門、婁門街道內的老新村表現還是比較可觀的，裏河、楊枝、東環等新村周邊配套成熟，出行緊鄰主幹道和軌交沿線，且地段靠近園區但價格明顯有差距，再加上社區規模大房源掛牌量也比較多，是過渡性購房的熱選。西環一帶彩香街道的三元、彩香等新村同樣也是區域二手房交易的熱門，同東環一帶的熱門小區類似，交通出行優勢突出，緊鄰高新區，總價的空間，規模大出貨量自然較爲可觀。而南環一帶的南環新村，除了出行和配套的優勢，尚還有相當部分較新房齡的高層安置房源，置換情況也比較頻繁。而平江新城、留園一帶，目前新房在售量有限而且3字頭主打，金閶新城甚至無新房在售，二手房交易自然佔到主導，配套相對成熟的規模性社區，成交便越爲突出。

表4：上半年度吳中區成交TOP10小區排名

吳中區上半年二手房市場，主城地段內的城南、蘇苑街道、尹山湖、獨墅湖西、木瀆等板塊交易量還是比較突出的，這幾大片區目前新房在售量有限，尹山湖、獨墅湖西、郭巷等基本沒什麼新房可選，市場購買力只能轉向二手房市場。而主城內的蘇苑新村，周邊醫院、學校、商場、軌交等配套完善，再加上小區規模大，兩萬上下的單價區間，整體交易比較頻繁。城南街道新城金郡、越湖家天下等小區，房齡相對較新，小區規模也較爲可觀，一手購置的剛需羣體目前紛紛升級改善置業，因而整體出房量相對較大。木瀆板塊目前新房價格2、3字頭爲主，整體向高端改善轉化，片區內的剛需購房和初改型的換房羣體，多數還是以二手房交易爲主。石湖越溪一帶今年基本沒什麼新盤，規模較大的石湖華城小區上半年也有百多套的交易量。另外，部分大規模型小區，如招商小石城等，由於網籤是分區體現，各區（期）雖然未能上榜，但綜合來看，整體交易量區域內也是數一數二的。

表5：上半年度吳江區成交TOP10小區排名

吳江區上半年無論新房還是二手房市場，表現都比較突出。尤其是二季度，區域內新盤基本開盤就是售光的節奏，帶動二手房交易同步走俏，運東、南部新城板塊一些規模較大的二手房小區，出貨速度明顯加快，多個小區名列區域成交的前列。而城北和老城松陵地段，目前基本無新房在售，憑藉良好的配套和便捷的出行，也是本地置換購房的熱門之選，新湖明珠城、奧林清華等大規模社區，一向就是區域二手房交易榜的常客。太湖新城板塊目前雖然次新小區衆多，但近年價格走勢也是比較突出的，再加上很多小區受產證年限稅費的影響，出貨量並不是很突出，部分交房相對較早的小區如綠地太湖城等成交情況相對領先。

表6：上半年度高新區成交TOP10小區排名

高新區上半年交易領先的是位於東渚的龍景花園，該小區爲大型動遷安置小區，且地段緊鄰科技城板塊，但價格差距巨大，而且近年科技城板塊各項配套和規劃的推進，一定程度上也利好到周邊居住片區。同時，楓橋、通安和滸墅關板塊，大規模的動遷安置小區同樣是交易的熱門，這部分小區價格相對比較低位，總價基本也是各區的起步購房門檻，再加上動遷安置家庭往往可能不是一套房，所以出手頻率也是比較高的。核心的獅山板塊目前新房限售，交易量基本都在二手房市場，熱門小區的交易表現也是比較客觀的，上半年嘉業陽光假日、馨泰花苑、新升新苑等熱門小區置換量都在百套以上。

表7：上半年度相城區成交TOP10小區排名

相城區上半年成交前十的榜單相比其他區域還是有所差距，成交最高的合景峯匯國際近200套，成交熱門小區主要還是集中在元和、陸慕和高鐵新城地帶，元和板塊內緊鄰活力島周邊的兩大超大型社區合景峯匯國際和恆基水漾花城基本是區域內交易的絕對熱門，地段和出行都比較理想；御苑家園、玉成家園等一些大規模的安置房小區，也同樣是交易榜上的熱門；陸慕地段內目前新房極爲有限，憑藉較爲完善的配套，一些戶型較好、出房較多的小區，交易表現也較爲領先。同時，一些早期一手房銷售時主打剛需置業、中小戶型爲主的商品房小區，如康橋麗都、萬科VC小鎮、中海瓏灣等，業主升級換房、或投資客拿證後出手的現象也比較頻繁，交易熱度也是逐步攀升。

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