張雅楠

過去一個多月，22個採用“兩集中”供地的城市中，已有18城相繼取消地價上限。11月21日，四大一線城市中，廣州率先落實，黃埔區掛牌的一宗宅地，按價高者得原則確定競得人，未設置地塊最高成交限價。

廣州此舉，有望成爲四大一線城市取消地價上限的起點。此前，認房不認貸等政策放鬆，也是始自廣州，後在深圳、北京、上海相繼落地。

取消地價上限，不僅是響應自然資源部9月底文件的建議，更是順應了新一輪房改的方向。國務院9月下發的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》提出“推動建立房地產業轉型發展新模式”，明確“保障”與“市場”的定位關係，被稱爲新房改方案，其兩大目標一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入羣體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮”；二是讓商品住房迴歸商品屬性，滿足改善性住房需求，推動房地產業轉型和高質量發展。

取消地價上限，熱門土地的出讓由搖號變爲價高者得，面對這些地塊，房企不必把希望寄託在玄學和運氣上。土地歸於有實力的開發商，土地價值回饋至地方政府。

對開發商來說，地價上限取消，意味着房價上限取消，產品品質和配套不必過分受制於狹小的成本空間，改善型和高端住宅產品的定位和設計，可以迴歸市場需求，成爲真正的商品房。

對地方政府來說，商品住宅價格交由市場供需決定，若商品房價高企，工薪收入階層居者有其屋的任務，需要保障性住房強勢補位，相應的保障房土地可能要以劃撥方式供應，更成熟的住房租賃市場也需要穩步建立，實現上述各就其位的轉型，短期內仍需土地財政支撐。

取消地價上限，是調控政策的進一步鬆綁，它與認房不認貸，取消樓市四限（限購、限貸、限價、限售）等政策一樣，都是供需關係發生重大變化後，對不合時宜政策的回調，已經算不上“救”市。

而保障金融安全以及提振經濟，仍需要房地產復甦助力，但我們必須看到，當前的房地產頹勢，單憑地方政府的“一城一策”很難奏效，即便是認房不認貸這樣的“殺招”，在一線城市落地後的政策效力也僅能維持一個多月。從我們的採訪信息看，市場兩大壓艙石，上海的豪宅和北京的學區房，都出現了明顯的價格鬆動和需求萎縮，市場主體的狀況可想而知。

銷售企穩更多依賴經濟底色和消費者信心，在銷售不暢的情況下，保證正常的融資需求，成爲穩定企業現金流的重要路徑，對房地產行業意義重大。最近兩年，金融政策不可謂不多，座談會開了一個又一個，“白名單”一張接一張，“三支箭”飛了一年多，但開發企業和住宅市場仍不見起色。即便穩如萬科也不免受市場情緒誤傷，經歷股債雙殺。若長期看，銷售不回暖；短期看，融資不化凍，開發企業的多米諾骨牌還會繼續倒，但這顯然不是當前經濟需要的。

爲什麼這麼多政策卡在最後一公里？剛剛結束的《財經》年會上有過精彩一幕，在面對“經濟上的種種問題，我們看到了，文件上也有，政策也出了，爲什麼落實和執行就那麼難”這個問題時，中國社會科學院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚的回答是，“我不知道”。

這句話迎來爆裂掌聲。