原標題：以案說法系列——對“以房抵債”協議相關問題的探討

案情簡介：

陳某自2017年1月起，累計從朱某處借款共計人民幣95萬元。2018年6月10日，雙方簽訂借款協議，約定陳某於2019年6月10日一次性向朱某歸還借款本金。自2018年6月10日起，借款利息按每月1%，由陳某每季度向朱某計付，最後一期利息與本金同時支付。

直至2019年6月21日，因陳某未能依約歸還借款本金及利息，第三人周某自願將自己所有的商鋪一套轉讓給朱某，用以抵償陳某欠付朱某借款本金50萬元，其後三方口頭協商達成一致。朱某於2019年7月2日與周某就前述商鋪簽訂房屋買賣合同。合同簽訂後，尚未辦理商鋪所有權轉移、交付等手續，該商鋪因周某其它糾紛於2019年7月10日被法院強制執行，朱某在提出執行異議被法院駁回後，遂與周某協商一致解除前述房屋買賣合同，並將陳某起訴至法院，要求陳某歸還借款本金95萬元及相應利息。

在此背景下，陳某的代理律師提出抗辯，認爲朱某與周某簽訂房屋買賣合同系雙方真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，該合同自雙方簽訂時生效。而陳某欠付朱某的相應借款本金50萬元，應於前述合同生效時抵償，現朱某僅有權要求陳某歸還借款本金45萬元。

作爲原告朱某的代理律師，筆者對此分析如下：

首先，雖然關於以房抵債協議系諾成性合同或是實踐性合同在司法實踐中存在爭議，但即便承認該類協議爲諾成性合同，僅能說明在合同系各方真實意思表示，且不違反法律法規強制性規定的情況下，經各方約定簽字蓋章時合同成立並生效，並不代表以房抵債協議生效時，原債權債務即告終止，相反，出於保護債權的理念，簽訂以房抵債協議應屬於新債清償，即成立新債權債務關係，與舊債並存，其實質是當事人爲保障債權得以實現而另行增加的一種清償債務的履行方式。

其次，如前所述，在將以房抵債協議認定爲諾成性合同的背景下，若當事人在以房抵債協議中明確約定，原債權債務相應部分於以房抵債協議生效時即歸於消滅的，則出於尊重當事人意思自治這一基本民法原則，只要不違反法律法規強制性規定，可認定雙方約定有效。但本案中，無論是原告朱某與被告陳某，或者朱某與第三人周某均未約定自以房抵債協議成立生效時相應舊債消滅，那麼本案以房抵債協議應認定爲當事人在原債權債務履行方式的基礎上另行增加的一種清償債務的履行方式。

最後，鑑於本案中以房抵債協議目的無法實現，且已由原告朱某與第三人周某協商解除，原告作爲債權人當然有權按照原借款協議的約定及法律規定要求陳某歸還借款本金95萬元及相應利息。

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文/董金迪 重慶合縱律師事務所